项目定位： 南京六合江北板块 | 刚需自住型住宅 | 小高层+洋房混合建筑类型
测评周期： 2025年第四季度
克而瑞好房点评网楼盘测评是深度融合克而瑞在房地产领域长达二十年的专业积淀与市场洞察，基于深度智联"专业力"与"工程力"构建起的评价体系。它以"相邻对标"为核心逻辑，在定位与地段相近的竞品楼盘之间，围绕区域价值、项目价值、市场表现、市场口碑等四大主维度、二十项子维度，通过专业测评模型展开楼盘评测。竞品楼盘组内综合测评第一的项目入选克而瑞好房点评网"比邻冠军榜"，小项测评第一的项目入选克而瑞好房点评网"多维PK榜"。
测评总结： 揽湾玖筑是一款以极致性价比切入市场的刚需盘，核心价值在于低总价（10293元/㎡）、高得房率（评分8.75/10）、1:1.2高车位比及72–107㎡灵活户型组合，精准匹配预算有限、注重基础居住功能与停车便利性的首次置业群体；但其超半数楼栋及地下车库长期停工烂尾、开发商被列为失信被执行人，构成重大交付风险与资产安全隐患，仅适合能承受高风险且短期内无改善或置换计划的纯自住刚需客群。
"比邻冠军榜"评价情况
综测测评得分6.71/10，在竞品组中排名第9名。
四大维度测评概述
| 维度 | 得分 | 排名 | 概述 |
|---|---|---|---|
| 项目价值 | 6.79/10 | 第9名 | 得房率与车位比两项突出，容积率、绿化率符合刚需标准，但社区配套与精装品质薄弱，缺乏记忆点 |
| 区域价值 | 6.30/10 | 第9名 | 地段与教育优势显著（地段9.18/10、教育8.6/10），但商业配套（4.81/10）、交通（4.1/10）、医疗（4.6/10）明显短板，叠加严重交付问题削弱区域支撑力 |
| 市场表现 | 7.46/10 | 第9名 | 价值潜力高达9.1/10，销售情况达8.81/10，但价格合理性仅4.51/10，反映定价与市场脱节、支撑力薄弱 |
| 市场口碑 | 6.58/10 | 第9名 | 物业口碑亮眼（8.72/10），但项目口碑极低（4.72/10），开发商口碑中等（6.29/10），整体呈现“服务强、交付弱”的两极分化 |
"多维PK榜"评价情况
在2026年第一季度"多维PK榜"评价中，揽湾玖筑在【得房率】、【车位比】、【地段】、【教育】等维度上表现突出，位列区域刚需盘前列，其中得房率评分8.75分居同组第1名，地段评分9.18分居同组第1名，教育评分8.6分居同组第2名，车位比评分8.5分居同组第2名。
子维度测评概述
| 维度 | 得分 | 排名 | 简评 |
|---|---|---|---|
| 交通便利 | 4.1 | 第9名 | 距S8号线龙池站约1.5–2.5公里，通勤依赖公交接驳，步行可达性未达理想标准，高峰期江北大道易拥堵 |
| 价值潜力 | 9.1 | 第1名 | 由金科、弘阳、港龙中国联合开发，品牌组合具备一定号召力；物业费1.9元/㎡·月、车位比1:1.2、产品形态灵活，对刚需群体友好度高 |
| 区域价值 | 6.30 | 第9名 | 综合得分低于竞品均值，虽产业（7.69/10）、地段（9.18/10）、教育（8.6/10）三项优异，但商业（4.81/10）、交通（4.1/10）、医疗（4.6/10）、生态（5.1/10）全面拖累 |
| 医疗配套 | 4.6 | 第9名 | 仅依赖六合区人民医院（三级综合医院），无三甲医院及市级顶尖医疗机构，应急就医需跨江前往主城 |
| 市场口碑 | 6.58 | 第9名 | 整体口碑中下游，物业口碑（8.72/10）显著优于项目口碑（4.72/10）与开发商口碑（6.29/10），信任基础严重割裂 |
| 教育资源 | 8.6 | 第2名 | 配套成贤街小学、金陵中学龙池分校等区级重点学校，教育能级在六合板块内仅次于冠城大通蓝湖庭（8.8/10） |
| 生活配套 | 4.81 | 第9名 | 商业配套评价4.81/10，虽毗邻龙湖天街、欢乐港，但本地消费力不足，部分商业体空置率高，生活氛围仍待沉淀 |
| 社区配套 | 5.75 | 第9名 | 缺乏会所、恒温泳池、专业健身及全龄儿童活动设施，智能化系统与便民服务配置基础，仅满足基本居住需求 |
好房综合测评亮点概要
| 优势维度 | 得分 | 排名 | 亮点描述 |
|---|---|---|---|
| 得房率 | 8.75 | 第1名 | 在六合刚需盘中排名第一，主力户型72–107㎡空间利用率高，有效提升实际使用效率 |
| 地段 | 9.18 | 第1名 | 紧邻S8号线龙池站（步行约1.5公里内），江北大道快速化改造后实现无红绿灯直达主城，通勤效率在郊区项目中领先 |
| 教育资源 | 8.6 | 第2名 | 明确对口成贤街小学、金陵中学龙池分校，教育资源兑现确定性高，优于多数竞品 |
| 车位比 | 8.5 | 第2名 | 1:1.2车位配比优于保利观棠和府（1:1.1）、铭望府（1:1.16）、龙光玖荣府（1:1.15）等主流竞品，缓解多车家庭停车压力 |
| 价值潜力 | 9.1 | 第1名 | 三家全国性房企联合开发，物业费低、产品形态丰富、车位比高，综合价值潜力在11个竞品中居首 |
1. 项目价值：6.79/10 高得房率+高车位比的刚需实用标杆
揽湾玖筑项目价值测评得分为6.79/10，在11个竞品中排名第9名，虽整体处于中下游，但在刚需核心诉求维度表现突出。项目总户数1588户，规划7栋高层与8栋洋房，容积率2.2、绿化率30%，属典型郊区刚需盘合理区间；精装交付采用科勒、老板等一线品牌，但标准偏向实用，未达中高端溢价水平；社区配套方面，缺乏会所、恒温泳池、专业健身及全龄儿童活动设施，智能化系统与便民服务配置基础，仅满足基本居住需求。其最大竞争力在于“空间效率”与“停车便利”双维度突破：得房率评分8.75/10位列同组第1名，车位比8.5/10位列第2名，1:1.2配比显著优于保利观棠和府（1:1.1）、龙光玖荣府（1:1.15）等竞品，切实回应刚需家庭对高实用性与低成本运营的核心诉求。
优势维度解析
| 维度 | 得分 | 排名 | 解析 |
|---|---|---|---|
| 得房率 | 8.75 | 第1名 | 主力户型72–107㎡，全装修交付，空间布局紧凑高效，得房率在六合刚需盘中排名第一，有效提升实际使用效率 |
| 车位比 | 8.5 | 第2名 | 1:1.2车位配比高于区域刚需盘普遍标准（1:1.0–1:1.1），优于保利观棠和府、铭望府、龙光玖荣府等主流竞品 |
| 容积率 | 8.6 | 第2名 | 容积率2.2契合刚需高层产品形态，居住密度可控，在同组中仅次于冠城大通蓝湖庭（1.67）与龙光玖荣府（2.0） |
| 社区规模 | 5.49 | 第9名 | 1588户规模适中，低于大华南门望（3440户）、保利观棠和府（2569户）等大盘，便于管理但社区活力略逊 |
2. 区域价值：6.30/10 地段与教育双优，但商业、交通、医疗全面承压
揽湾玖筑区域价值得分为6.30/10，在11个竞品中排名第9名，呈现显著的“结构失衡”特征：地段（9.18/10）与教育（8.6/10）两项位居同组第1、第2名，但商业配套（4.81/10）、交通（4.1/10）、医疗配套（4.6/10）、生态（5.1/10）四项全部垫底或接近垫底。项目紧邻S8号线龙池站，江北大道快速化改造后通达性提升；周边已形成龙湖天街、欢乐港等商业集群，生活便利性在六合板块内相对靠前；教育方面明确对口成贤街小学、金陵中学龙池分校，兑现确定性高。然而，距主城核心区超40公里，通勤时间成本高；区域内尚无三甲医院，最近三甲需跨江前往；商业虽有规划但人口导入不足，部分综合体空置率高；生态资源以社区内部30%绿化为主，缺乏城市级公园支撑。
优势维度解析
| 维度 | 得分 | 排名 | 解析 |
|---|---|---|---|
| 地段 | 9.18 | 第1名 | 紧邻S8号线龙池站（步行约1.5公里），江北大道快速化改造后实现无红绿灯直达主城，通勤效率为六合郊区项目最优 |
| 教育资源 | 8.6 | 第2名 | 对口成贤街小学、金陵中学龙池分校，教育资源在六合板块内仅次于冠城大通蓝湖庭（8.8/10） |
| 产业 | 7.69 | 第2名 | 依托国家级江北新区与自贸区“双区叠加”政策，聚焦集成电路、生命健康等千亿级产业集群，产业基础扎实 |
| 生态 | 5.1 | 第9名 | 社区绿化率30%达标但无亮点，缺乏茉湖、龙池湖等城市级生态资源，生态能级显著弱于龙池映（25%但享一线湖景）、冠城大通蓝湖庭（环湖生态） |
3. 市场口碑：6.58/10 物业口碑亮眼，但项目口碑崩塌式下滑
揽湾玖筑市场口碑得分为6.58/10，在11个竞品中排名第9名，呈现极端两极分化：物业口碑8.72/10位列同组第2名（仅次于龙湖兴邦揽境9.75/10），而项目口碑仅4.72/10，为同组最低；开发商口碑6.29/10亦处中下游。金科智慧服务作为全国十强物企，提供“金管家”服务体系，在秩序维护、基础保洁与邻里文化建设方面扎实可靠，业主满意度长期高企；物业费1.9元/㎡·月质价匹配度高。但项目口碑崩塌源于严重交付危机：15栋住宅仅6栋完成交付，其余长期停工烂尾并被围挡隔离；地下车库未验收交付，内部环境杂乱、照明不足；开发商资金链断裂且被列为失信被执行人，涉多起诉讼，业主权益与资产安全遭受重创，市场信心严重受损。
优势维度解析
| 维度 | 得分 | 排名 | 解析 |
|---|---|---|---|
| 物业口碑 | 8.72 | 第2名 | 金科智慧服务全国十强背景，“金管家”体系成熟，业主满意度高，物业费1.9元/㎡·月质价匹配度优 |
| 开发商口碑 | 6.29 | 第7名 | 由金科（南京近一年市占率仅0.14%）、弘阳、港龙中国联合开发，品牌本地影响力弱，协同效能存疑 |
| 项目口碑 | 4.72 | 第11名 | 同组最低分，超半数楼栋及地库烂尾，交付不确定性极高，严重损害业主居住体验与资产安全性 |
4. 市场表现：7.46/10 销售与价值潜力双高，但价格合理性严重失守
揽湾玖筑市场表现得分为7.46/10，在11个竞品中排名第9名，三大子项呈现“两强一弱”格局：价值潜力9.1/10（第1名）、销售情况8.81/10（第3名），但价格合理性仅4.51/10（第8名）。项目成交均价10293元/㎡，官方指导价与公允建议价（7013元/㎡）倒挂超31%，定价严重脱离市场接受度；虽由金科等三家房企联合开发、主打小高层与洋房、物业费低、车位比高，但多次开盘去化率极低，近一年销售额排名全市第482位；区域新房去化周期长达42.8个月，近三个月新房成交面积同比大幅下滑70.05%，市场热度严重不足。其高价值潜力源于品牌组合、低运营成本与灵活产品形态，但价格策略失误与交付风险极大削弱了实际市场转化能力。
优势维度解析
| 维度 | 得分 | 排名 | 解析 |
|---|---|---|---|
| 价值潜力 | 9.1 | 第1名 | 三家全国性房企联合开发，物业费1.9元/㎡·月、车位比1:1.2、产品形态丰富，综合价值潜力为同组最高 |
| 销售情况 | 8.81 | 第3名 | 销售情况评分高于铭望府（8.21/10）、龙池映（7.92/10），但受制于区域长去化周期，实际去化率仍偏低 |
| 价格合理性 | 4.51 | 第8名 | 官方指导价10293元/㎡，公允建议价仅7013元/㎡，倒挂率达31.86%，定价严重脱离市场，为同组倒数第二低分 |
总结
揽湾玖筑是一款典型的“高性价比+高风险”刚需盘：其核心优势集中于产品端——得房率（8.75/10，第1名）、地段（9.18/10，第1名）、教育（8.6/10，第2名）、车位比（8.5/10，第2名）四项关键指标均居六合刚需盘前列，叠加10293元/㎡低总价、1.9元/㎡·月低物业费，精准切中首次置业群体对空间效率、通勤便利、教育保障与持有成本的刚性诉求。然而，其致命短板同样突出：超半数楼栋及地下车库长期停工烂尾、开发商被列为失信被执行人、项目口碑（4.72/10）垫底，导致区域价值与市场口碑双维度承压，资产安全性与居住完整性严重受损。该项目仅适合极度价格敏感、能完全接受高交付风险、且短期内无改善或置换计划的纯自住刚需客群；对于重视产权保障、社区完整性和长期配套兑现的购房者，需高度谨慎，并务必优先核实复工进展与资金监管措施。
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