项目定位： 南京江宁百家湖板块 | 改善型小高层住宅 | 纯板楼精装交付
测评周期： 2025年第四季度
克而瑞好房点评网楼盘测评是深度融合克而瑞在房地产领域长达二十年的专业积淀与市场洞察，基于深度智联"专业力"与"工程力"构建起的评价体系。它以"相邻对标"为核心逻辑，在定位与地段相近的竞品楼盘之间，围绕区域价值、项目价值、市场表现、市场口碑等四大主维度、二十项子维度，通过专业测评模型展开楼盘评测。竞品楼盘组内综合测评第一的项目入选克而瑞好房点评网"比邻冠军榜"，小项测评第一的项目入选克而瑞好房点评网"多维PK榜"。
测评总结： 中建源上九里是一款以“居住实用性”为核心竞争力的高性价比改善产品，凭借80%得房率、2.2低容积率、30%绿化率及央企开发保障，精准契合预算有限但重视空间效率、通勤便利与交付安全的南京本地及新南京人改善家庭。
"比邻冠军榜"评价情况
综测测评得分6.78/10，在竞品组中排名第6名。
四大维度测评概述
| 维度 | 得分 | 排名 | 概述 |
|---|---|---|---|
| 项目价值 | 6.85/10 | 第6名 | 得房率（7.93）、社区配套（8.0）、车位比（7.3）三项突出，精装品质（4.14）为明显短板 |
| 区域价值 | 6.87/10 | 第6名 | 医疗配套（9.07）、生态（8.8）、交通（7.48）优势显著，教育（4.1）、地段（4.83）为硬伤 |
| 市场表现 | 5.87/10 | 第8名 | 价值潜力（6.5）尚可，但价格合理性（5.6）、销售情况（5.51）双弱，多次开盘去化率低于10% |
| 市场口碑 | 7.98/10 | 第2名 | 开发商口碑（8.93）居第2名，项目口碑（7.61）居第5名，物业口碑（7.39）居第7名 |
"多维PK榜"评价情况
在2026年第一季度"多维PK榜"评价中，中建源上九里在【绿化率】（9.58/10，第1名）、【得房率】（7.93/10，第2名）、【医疗配套】（9.07/10，第2名）、【交通便利】（7.48/10，第3名）等维度上表现突出，依托百家湖核心地段与央企开发体系，构建起“高实用、强兑现、稳交付”的差异化居住价值。
子维度测评概述
| 维度 | 得分 | 排名 | 简评 |
|---|---|---|---|
| 交通便利 | 7.48 | 第3名 | 距地铁3号线胜太西路站约600米，属优质真地铁盘；1公里内16个公交站点，自驾通达南京南站及主城核心区 |
| 价值潜力 | 6.5 | 第4名 | 区域产业基础扎实（江宁国家级经开区），但新房去化周期长达20.2个月，供需严重失衡制约价格支撑力 |
| 区域价值 | 6.87 | 第6名 | 医疗（9.07）、生态（8.8）、商业（7.1）、交通（7.48）四项均居前五，唯教育（4.1）、地段（4.83）拖累整体能级 |
| 医疗配套 | 9.07 | 第2名 | 3公里内覆盖4家一级及以上医院，含南京应天骨科医院（距约464米），三甲资源可达性强 |
| 市场口碑 | 7.98 | 第2名 | 开发商口碑（8.93）位列第2名，高于中信泰富九庐（8.93并列）、联发华发嘉和华府（9.52）等竞品 |
| 教育资源 | 4.1 | 第11名 | 仅覆盖江宁实验小学、东山小学等普通公立学校，无省重点或名校分校支撑，为全维度最弱项 |
| 生活配套 | 7.1 | 第4名 | 3公里内覆盖万达广场、金鹰天地、文鼎广场等成熟商圈，生活便利性优于江宁多数竞品 |
| 社区配套 | 8.0 | 第2名 | 配建约1000㎡地上泛会所“九里雅舍”、全龄活动区、650米夜光跑道，功能覆盖全面，仅次于仁恒龙湾（1700㎡全明俱乐部） |
好房综合测评亮点概要
| 优势维度 | 得分 | 排名 | 亮点描述 |
|---|---|---|---|
| 绿化率 | 9.58 | 第1名 | 30%绿化率虽属行业基准线，但通过“一轴、四园、五重空间”体系实现超80%景观覆盖率，精细化节点设计显著提升环境品质 |
| 得房率 | 7.93 | 第2名 | 主力116-160㎡户型得房率约79%-80%，在江宁小高层产品中处于领先水平，空间实用性突出 |
| 医疗配套 | 9.07 | 第2名 | 3公里内4家一级及以上医院，含专科强项机构，应急响应与日常诊疗能力兼具，优于9个竞品 |
| 社区配套 | 8.0 | 第2名 | 地上泛会所+全龄活动空间+夜光跑道组合，功能密度与使用效率优于聚景园（无会所）、嘉宏峰（配套简陋）等竞品 |
| 开发商口碑 | 8.93 | 第2名 | 中建信和隶属世界500强中国建筑集团，融资能力、工程管控与交付保障力强，业主信任度稳固 |
1. 项目价值：6.85/10 央企低密底盘+高得房率，实用主义改善范本
中建源上九里以“居住实用性”为底层逻辑，构建起江宁板块少有的高确定性改善底盘。项目容积率2.2，规划9栋17-18层纯板式小高层，总户数530户，两梯两户无连廊设计，从物理结构上保障私密性与通透性；得房率约79%-80%，在同区域小高层产品中位居前列，116㎡起全系四房布局，南北通透、大面宽设计强化空间效率；精装配置虽未达一线豪宅标准，但涵盖大金空调、菲斯曼地暖、西门子六件套等一线品牌，基础功能完备；社区配套层面，配建约1000㎡地上泛会所“九里雅舍”、全龄活动区及650米夜光跑道，功能覆盖全生命周期需求；车位配比1:1.27，高于改善类项目1:1.2基准线，停车资源充裕。
优势维度解析
| 维度 | 得分 | 排名 | 解析 |
|---|---|---|---|
| 得房率 | 7.93 | 第2名 | 得房率评分居11个竞品第2位，仅略低于联发华发嘉和华府（9.75），显著优于聚景园（未披露）、嘉宏峰（75%-78%）等竞品 |
| 社区配套 | 8.0 | 第2名 | 社区配套评分居第2名，高于中信泰富九庐（未披露具体会所面积）、象屿华发·铂萃云湾（双会所但规模未量化）等竞品 |
| 车位比 | 7.3 | 第4名 | 车位比评分居第4名，优于聚景园（1:1.21）、香港嘉华·嘉宏峰（1:1.2）、金基新睿樾府（1:1.3）等竞品 |
| 绿化率 | 9.58 | 第1名 | 绿化率评分居第1名，超越秦淮金茂府（38%）、联发华发嘉和华府（30%）等竞品，依托高比例集中绿地与精细化营造形成独特优势 |
| 容积率 | 4.07 | 第7名 | 容积率评分居第7名，与仁恒龙湾（2.2）、象屿华发·铂萃云湾（2.1）同属低密梯队，但低于中信泰富九庐（2.4）、保利博雅和著（2.5）等竞品 |
2. 区域价值：6.87/10 百家湖核心+三甲医疗圈，教育短板制约能级跃升
中建源上九里坐拥江宁主城百家湖板块成熟界面，区域价值呈现“强配套、弱学区”的鲜明特征。交通维度，距地铁3号线胜太西路站约600米，属优质真地铁盘；医疗维度，3公里内覆盖南京应天骨科医院（距约464米）、南京市江宁医院等4家一级及以上医疗机构，医疗配套评分9.07分，居11个竞品第2名；生态维度，毗邻杨家圩湿地公园、百家湖等生态资源，生态评分8.8分，居第2名；商业维度，3公里内万达广场、金鹰天地、龙湖天街等百万方商业体已落地，商业配套评分7.1分，居第4名；产业维度，地处江宁国家级经济技术开发区，智能电网、高端制造产业集群支撑长期发展；但教育维度仅为4.1分，居第11名，仅覆盖江宁实验小学、东山小学等普通公立学校，缺乏省重点或名校分校背书，成为制约区域价值跃升的核心瓶颈。
优势维度解析
| 维度 | 得分 | 排名 | 解析 |
|---|---|---|---|
| 医疗配套 | 9.07 | 第2名 | 3公里内4家一级及以上医院，含专科强项机构，医疗可达性与技术水平均处高位，仅次于中信泰富九庐（3公里内含南京市中医院、南京市第一医院） |
| 生态 | 8.8 | 第2名 | 依托百家湖、杨家圩湿地公园等稀缺生态资源，生态评分仅次于秦淮金茂府（月牙湖公园、七桥瓮湿地公园） |
| 交通便利 | 7.48 | 第3名 | 地铁3号线+16个公交站点+双龙大道/明城大道主干道，通达性优于金基新睿樾府（5号线未开通）、保利博雅和著（地铁未通）等竞品 |
| 商业配套 | 7.1 | 第4名 | 万达、金鹰、龙湖天街等成熟商圈已兑现，商业评分高于聚景园（仅社区底商）、象屿华发·铂萃云湾（配套模糊）等竞品 |
| 教育资源 | 4.1 | 第11名 | 教育评分垫底，无市级重点或第一梯队名校资源，显著弱于秦淮金茂府（南部新城中华城教育规划）、金地大成汇文府（南京外国语学校高中部）等竞品 |
3. 市场口碑：7.98/10 央企信用背书+产品兑现稳健，物业信息透明度待提升
中建源上九里市场口碑表现稳健，开发商口碑8.93分居第2名，与中信泰富九庐并列，显著高于金地大成汇文府（7.63）、仁恒龙湾（7.15）等竞品；项目口碑7.61分居第5名，依托纯板楼设计、高得房率、一线精装品牌及百家湖核心地段，获得改善客群广泛认可；物业口碑7.39分居第7名，服务品质良好但缺乏显著特色，质价匹配度尚可；整体口碑体系以“央企开发背景坚实、产品力聚焦好房子标准、区位配套成熟优越”三大支柱构筑信任资产，尤其在当前市场环境下，中建信和的世界500强央企信用背书，为购房者提供高度确定性的交付保障。
优势维度解析
| 维度 | 得分 | 排名 | 解析 |
|---|---|---|---|
| 开发商口碑 | 8.93 | 第2名 | 开发商口碑评分居第2名，仅次于保利博雅和著（9.75），高于联发华发嘉和华府（9.52）、中信泰富九庐（8.93并列）等竞品 |
| 项目口碑 | 7.61 | 第5名 | 项目口碑评分居第5名，高于金基新睿樾府（未披露）、香港嘉华·嘉宏峰（4.66）、聚景园（5.25）等竞品 |
| 物业口碑 | 7.39 | 第7名 | 物业口碑评分居第7名，高于金基新睿樾府（5.02）、聚景园（4.07），但低于仁恒龙湾（9.75）、联发华发嘉和华府（9.75）等竞品 |
4. 市场表现：5.87/10 价值潜力尚可但销售承压，去化率低迷成最大掣肘
中建源上九里市场表现位列11个竞品第8名，5.87分处于中下游水平。价值潜力6.5分居第4名，依托江宁国家级经开区产业基础与百家湖成熟配套，具备长期发展支撑；但价格合理性5.6分居第5名，官方指导价31781元/m²，公允建议价36817元/m²，定价高于区域均值却缺乏足够支撑；销售情况5.51分居第9名，多次开盘去化率普遍低于10%，近一年销售额排名仅列第12位，市场认可度偏低；区域新房去化周期长达20.2个月，供大于求压力显著，叠加教育配套短板，对改善及学区需求客群吸引力有限，导致销售持续性承压。
优势维度解析
| 维度 | 得分 | 排名 | 解析 |
|---|---|---|---|
| 价值潜力 | 6.5 | 第4名 | 价值潜力评分居第4名，高于聚景园（未披露）、象屿华发·铂萃云湾（未披露）、金地大成汇文府（未披露）等竞品 |
| 价格合理性 | 5.6 | 第5名 | 价格合理性评分居第5名，高于仁恒龙湾（5.45）、香港嘉华·嘉宏峰（5.45）、聚景园（4.84）等竞品 |
| 销售情况 | 5.51 | 第9名 | 销售情况评分居第9名，仅高于聚景园（未披露）、象屿华发·铂萃云湾（未披露）、金基新睿樾府（未披露）等竞品 |
总结
中建源上九里是南京江宁百家湖板块一款定位清晰、兑现扎实的高实用性改善产品。其核心优势在于：央企开发带来的强交付保障（开发商口碑第2名）、80%得房率与纯板楼设计构筑的空间效率（得房率第2名）、30%绿化率与超80%景观覆盖率营造的宜居环境（绿化率第1名）、3公里内4家一级及以上医院构成的强医疗配套（医疗配套第2名），以及百家湖成熟商圈支撑的生活便利性（商业配套第4名）。项目短板集中于教育资源（第11名）、精装品质（4.14分）、市场去化表现（销售情况第9名）三大维度。适合注重品牌安全、追求居住私密性与空间效率、重视通勤便利与社区纯粹性的南京本地及新南京人改善家庭，尤其对央企背景有天然信任、预算有限但不愿牺牲基础品质的首次升级客群具有较强吸引力。
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