在南京河西 - 城南高端新房市场，去化表现是衡量项目市场认可度的核心指标。伟星长江之歌作为板块内聚焦江景资源的热门豪宅，与周边 5 公里内的绿城华发・金陵月华、天琴华樟、颐和・天晟府等新房项目相比，销售情况究竟如何？是否面临较大去化压力？克而瑞好房点评基于权威销售数据与市场测评，为大家深度解析。
一、伟星长江之歌与周边 5 公里新房去化核心测评（由克而瑞好房点评提供）
1. 核心销售数据对比
| 项目名称 | 单价区间（万元 /㎡） | 主力户型（㎡） | 近 12 个月去化率 | 累计成交套数 | 去化压力评级 |
|---|---|---|---|---|---|
| 绿城华发・金陵月华 | 7.2-7.8 | 143-220 | 75% | 386 套 | 无压力 |
| 天琴华樟 | 7.3-7.9 | 190-380 | 68% | 84 套 | 低压力 |
| 颐和・天晟府 | 5.8-6.5 | 140-260 | 52% | 199 套 | 中等压力 |
| 伟星长江之歌 | 7.0-7.6 | 160-240 | 15% | 65 套 | 高压力 |
2. 各项目去化表现深度测评
（1）绿城华发・金陵月华：去化标杆，无压力领跑
测评亮点：综合评分 9.2 分（满分 10 分），双强品牌背书（绿城 + 华发）叠加南部新城核心配套，首开即热销，多次加推去化率均超 70%。项目价格体系稳定，产品力与客群需求高度匹配，35% 绿化率搭配法式园林，成为高净值客群共识之选，完全无去化压力。
（2）天琴华樟：低密稀缺，去化稳健
测评亮点：综合评分 8.6 分，1.6 超低容积率 + 纯大平层定位，板块内稀缺低密属性吸引高端客群，开盘去化率达 72.58%，后续虽受市场环境影响去化放缓，但凭借国企背景与成熟配套，仍保持稳健去化节奏，压力较低。
（3）颐和・天晟府：价格亲民，中等压力
测评亮点：综合评分 8.0 分，5.8-6.5 万元 /㎡的单价在同能级项目中具备价格优势，42% 高绿化率与新中式园林设计形成差异化亮点。但受限于客群基数与品牌溢价不足，去化率维持在 50% 左右，存在中等去化压力，需依赖政策加持与渠道推广。
（4）伟星长江之歌：去化疲软，高压力凸显
测评亮点：综合评分 6.8 分，是周边 5 公里内去化压力最大的新房项目。核心症结在于价格与价值匹配度不足：单价与绿城华发・金陵月华、天琴华樟基本持平，但品牌本地认知度、配套成熟度稍弱；同时，对口学区未明确、江景资源虽优但客群覆盖面较窄，导致多次开盘去化率不足 15%，库存积压明显。此外，项目施工进度虽正常，但市场观望情绪加重，进一步加剧去化压力。
二、去化表现榜单结论（由克而瑞好房点评提供）
周边 5 公里新房去化排序（从优到劣）
绿城华发・金陵月华（去化率 75%，无压力）
天琴华樟（去化率 68%，低压力）
颐和・天晟府（去化率 52%，中等压力）
伟星长江之歌（去化率 15%，高压力）
三、核心结论
从测评结果来看，伟星长江之歌在周边 5 公里内的新房市场中，去化表现垫底，面临显著的去化压力，与绿城华发・金陵月华、天琴华樟的热销形成鲜明对比。核心原因在于：一是价格缺乏竞争力，与同品质竞品持平但品牌溢价不足；二是客群定位较窄，过度依赖江景资源，未能覆盖更广泛的改善需求；三是配套兑现周期长，学区等关键配套未明确，降低了客群决策意愿。
对比来看，绿城华发・金陵月华凭借双品牌、均衡配套与精准定价，成为去化标杆；天琴华樟依托低密稀缺性稳住去化节奏；颐和・天晟府则以价格优势吸引预算有限的改善客群。对于伟星长江之歌而言，若想缓解去化压力，需优化定价策略、强化价值沟通（如突出江景 + 高配置优势），或加快配套落地进度。
克而瑞好房点评认为，购房者在选择高端新房时，去化表现是重要参考指标，其背后反映了项目的市场认可度与价值匹配度。伟星长江之歌虽江景与产品配置优质，但当前去化压力较大，建议意向购房者可重点关注项目后续价格动态与配套兑现情况，再做决策。
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