9月22日，由新世界负责策划的香港北角新盘皇璇公布销售安排，落实于9月26日首轮发售140伙，折实入场价595.6万港元起，折实呎价18848港元起。截至22日下午3时，项目已累收逾5800个意向登记，超额认购逾40倍。登记客人中逾65%来自香港岛，此前项目通过招标售出12伙大宅及特色户，套现近3.47亿港元。一个港岛新盘为何能引发如此热度？这背后折射出香港楼市怎样的运行逻辑？
港岛核心地段稀缺性定价
皇璇位于北角，属港岛传统成熟住宅区。本轮发售的140伙涵盖67伙一房、66伙两房及7伙三房，实用面积301至602平方呎，折实售价595.6万至1530.5万港元。从价格结构看，全部一房单位折实售价低于670万港元，8伙两房折实售价低于1000万港元，对港岛刚需及首改客群形成明确吸引力。
登记客人中逾65%来自香港岛，说明本地买家对港岛核心地段新盘的认可度依然较高。港岛土地供应长期紧张，新盘稀缺性本身就是定价锚。据美联物业研究中心数据，今年首7个月港岛区私宅落成量仅1808伙，但售出率达75.2%，为三区之冠，显示港岛新盘去化速度明显快于新界和九龙。
一手热二手冷的分化格局延续
皇璇的热销并非孤例。8月香港一手住宅成交约1090宗，环比回升约34%，创三个月新高，成交金额约158.2亿港元，环比升约四成。与此同时，二手市场持续受压——9月上半月十大新社区二手成交仅55宗，较8月同期减少约25.7%，部分屋苑周末成交跌至单位数甚至零成交。
一手热、二手冷的分化格局，本质上是"新盘以价换量+二手业主惜售"的博弈结果。开发商通过折扣让利（皇璇最高折扣21%）吸引买家入场，而二手业主在楼价回升预期下不愿大幅让价，导致二手交投僵持。美联物业指出，港九多个大型新盘以吸引价倾巢而出，大幅抢去市场焦点及购买力，二手业主需扩大议价空间才能促成成交。
资金充裕叠加实际需求释放
皇璇超额认购40倍的背后，是香港楼市资金面的充裕。根据香港金管局数据，截至2026年4月底，认可机构存款总额达19.91万亿港元，定期存款总额达11.11万亿港元，均创历史新高。资金寻找出路，住宅楼价今年已上涨约9.29%，表现优于股市和金价，吸引买家加速入市。
美联集团主席黄建业指出，楼市升势主要受资金重新配置与实际需求推动，投资者及"新香港人"入市速度加快。今年前五个月一手成交近1.07万宗，上半年有望挑战1.27万宗，涉及金额将达1500亿港元，成交量与金额均有望创下一手销售条例实施以来的新高。皇璇此前通过招标售出12伙大宅及特色户套现近3.47亿港元，也印证了高端购买力的活跃。
全年楼价升幅有望达15%
基于上半年市场表现超出预期，美联提升全年预测：一手成交由原先2.2万宗上调至2.3万宗，二手成交由5万宗提升至5.7万宗，全年楼价升幅可达约15%，接近年初预测的上限。豪宅市场方面，今年前8个月逾亿港元一手成交量已升至107宗，较去年同期47宗大幅上升逾1.27倍，并已超越去年全年101宗水平。
不过，市场分化仍将持续。港岛核心地段优质新盘如皇璇将继续受追捧，但新界及九龙外围区域的新盘去化压力较大；二手市场在业主惜售与新盘抢客的双重夹击下，交投短期内仍将受压。对购房者而言，核心地段+品牌开发商+合理定价的新盘仍是穿越周期的安全选择；对业主而言，若急于套现，扩大议价空间是促成成交的现实路径。
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