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行业案例 | 告别“失管”困境，天津这家物业公司多措并举让家园焕新

克而瑞物管 · 2026-10-10 10:28:02

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朗庭园小区位于天津市西青区李七庄板块昌凌路，2012年竣工投入使用，总建筑面积123845.16平方米，涵盖2020户，居住人口规模较大。服务单位为天津市津房物业管理有限公司。

2024年之前，朗庭园小区因长期缺乏规范化管理陷入“失管”困境，主要表现为以下几个方面。

安全保障薄弱，电梯每月故障3-5次、维保不规范；近30%灭火器过期、15处消防栓失效，消防通道堵塞。

基础设施老化，儿童游乐设施、健身器材锈蚀断裂，楼道门窗变形、围墙开裂；电动自行车车棚容量不足、充电设施缺失，“飞线充电”普遍；11栋楼外檐漏雨，路面破损、排水不畅。

居住环境恶劣，垃圾桶满溢常态化，垃圾堆放点脏乱；楼道、电梯轿厢、地下车库积尘污渍严重，卫生死角多；草坪荒芜、杂草丛生，乔木枯死。

治理服务缺失，无规范化沟通渠道，居民诉求“无人管、无人应”；物业服务无标准化流程，收费与服务不对等，物业费收缴困难。

提升措施

面对安全、设施、环境、服务等四大类治理难题，天津市津房物业管理有限公司在属地党组织指导下，突出党建引领，聚焦问题根源，实施“四维攻坚”，推动治理体系重构与效能提升。

筑牢“党建阵地”，夯实治理组织基础

健全组织体系。推动成立物业服务企业党支部，选派1名党建指导员驻点指导，提升业委会党员比例至60%，推行“双向进入、交叉任职”机制——3名社区委员兼任物业服务企业顾问，2名物业服务企业骨干进入社区议事机构，构建“社区党组织—物业服务企业党支部—业委会—居民代表”协同联动的组织架构，确保治理指令贯通到底。

创新议事机制。搭建“小区议事厅”平台，实行每周五专题议事制度，每月定期召开社区党组织、业委会、物业服务企业三方联席会议，按照“提案收集-民主讨论-表决决策-跟踪落实-结果公示”五步流程，解决居民诉求。截至目前，已通过该机制解决电梯维保、车棚扩建等民生问题32项，实现“居民呼、组织应、治理实”。

激活党员力量。在物业服务中心设立“党员先锋岗”，亮明党员身份、职责与承诺，由在职及退休党员轮流值班，协助接待来访、收集诉求、调解纠纷；组建“党员志愿服务队”，参与消防演练督导、绿化养护、政策宣传等工作，累计开展服务活动46场，覆盖居民1200余人次，让党员成为治理“主力军”。

实施“四维攻坚”，精准破解治理难题

以“问题导向、民生为本”为原则，针对四大类核心难题，制定专项方案，实现“难题逐项销号、治理精准落地”。

实施安全攻坚，构建“全时段全维度”防护网。

电梯安全闭环管理。聘请第三方特种设备检测机构完成全小区电梯“体检”，建立“一梯一档”数字化档案（含设备信息、维保记录、故障处理日志）；引入“电梯物联网”系统，实现故障自动预警、困人实时报警，平均救援时间缩短至15分钟内；要求维保单位每月开展2次维保（含1次夜间错峰维保），维保后提交现场照片与报告，经物业主管审核通过方可闭环，杜绝“走过场”。

消防安全系统升级。对全小区消防设施开展拉网式排查，更换过期灭火器216具、修复失灵消防栓15处，确保设施完好率100%；建立常态化管理机制——每月最后一周周三下午开展消防演练（含灭火器使用、疏散逃生实操），每季度开展“楼道清障”专项行动，清理杂物、拆除私拉线路；引进一级资质消控值守公司，配备4名持证人员24小时三班倒，安装智能烟感探测器156个、监控摄像头82个，形成“线上监测+线下处置”双轨模式。

智慧安防落地见效。修复并升级小区大门、单元门门禁系统（新增人脸识别功能）；严格执行外来人员“登记-核实-放行”、外来车辆“询问-登记-引导”制度；为保安配备4G记录仪与电子巡更系统，明确12个重点巡逻区域（含主干道、地下车库、绿化死角），白班（8:00-20:00）每2小时巡逻1次，夜班（20:00-次日8:00）每1小时巡逻1次，巡逻记录实时上传系统，确保“不缺岗、不漏点”。

实施设施攻坚，补齐“民生保障”硬件短板。

公共设施全面焕新。对小区内锈蚀断裂的12套儿童游乐设施、8组健身器材进行全面检修更换；修复变形破损的楼道门窗136扇、开裂围墙280米；在小区入口、单元门口增设无障碍通道6处，方便老人、残疾人出行。

电动自行车车棚改造。通过“拆违腾地+优化布局”方式，扩建车棚1处（面积约800平方米），采用阻燃材料搭建顶棚，配备烟感报警器与自动灭火装置；引入“扫码充电、充满自停”智能管理系统，设置充电端口180个，实现“一车一位、安全充电”，惠及小区85%的电动自行车用户，彻底解决“飞线充电”隐患。

房屋与路面维修。组织专业团队对11栋漏雨楼栋进行排查，建立“楼栋编号+漏雨位置+破损程度”明细台账，采用“局部修补（轻微破损）+整体翻新（严重破损）”分级方案，累计完成维修面积8600平方米，经雨季检验漏雨问题解决率100%；对照“主干道黑化、支道路硬化、休闲区美化”标准，改造破损路面3200平方米（主干道用C30混凝土、支道路用透水砖），增设雨水篦子68个，实现路面平整率100%、排水通畅率100%。

实施环境攻坚，打造“宜居宜业”生活场景。

垃圾分类规范化。通过“选址公示-民意征集-专业设计”三步法，建设标准化垃圾分类投放站3处，每站配备四分类垃圾桶8组、洗手池1个、遮阳棚1座及监控设备；委托专业公司运营，实行“早晚两时段（7:00-9:00、18:00-20:00）督导”制度，通过发放宣传手册、开展“垃圾分类趣味运动会”等活动普及知识，居民知晓率达98%，正确投放率从45%提升至82%。

公共区域清洁提质。建立“日常清扫+定期消杀+专项整治”清洁机制——保洁人员每日清扫楼道、电梯轿厢（早中晚各1次），每周清洁地下车库、天台；每月开展2次全小区消杀（重点为垃圾站、绿化带）；每季度开展“卫生死角清零”行动，清理地下室积灰、楼道杂物等，垃圾桶实行“满溢即清”，杜绝异味与蚊虫滋生。

开展绿化景观焕新行动。结合小区闲置空间，打造“一核两带三园”微景观体系——以中心广场为核心（升级绿化面积1200平方米），沿主干道打造“林荫步道”景观带2条，建设“邻里花园”“儿童乐园”“康养小园”各1处，增设景观小品6处（含休闲座椅、绿植雕塑）；开展“绿化认领”活动，邀请居民志愿者参与草坪修剪、绿植补种，定期浇灌养护，确保绿化存活率100%。

实施服务攻坚，构建“共治共享”治理格局。

确保沟通渠道双向畅通。建立“线上+线下”沟通体系——线上组建“业主议事群”（按楼栋分组，物业服务企业、业委会成员入群），开通24小时服务热线；线下在物业服务中心设立“诉求接待窗口”，实行“24小时响应、72小时办结”制度，居民诉求登记、处理、反馈全程可追溯，累计响应诉求237条，办结率100%。

确保服务标准公开透明。制定《物业服务标准化手册》，明确安保、清洁、维修等服务的频次与质量标准，在小区宣传栏公示；每季度详细公示物业服务费收支明细（含人员工资、设施维护、耗材采购等），公共收益（停车费、广告位租金）由业委会设立专户管理，使用前经业主大会或三方联席会议表决，用于补充维修资金、更新公共设施，确保“取之于民、用之于民”。

完善居民参与机制。搭建“居民参与平台”——成立“业主监理小组”（由党员、退休干部、热心居民组成），监督物业服务费使用、工程改造质量；开展“社区文化节”活动（结合春节、端午、中秋等传统节日，组织写春联、包粽子、文艺演出等），累计开展活动28场，参与居民超1500人次，增进邻里情谊，提升家园归属感。

取得成效

通过“红色引领·四维攻坚”模式的实践，朗庭园小区在一年内实现治理效能与居民满意度双提升，彻底摆脱“失管”标签，具体治理成效如下。

安全保障能力全面增强。电梯、消防、安防等安全隐患全部清零，智慧安防系统与专业值守协同发力，居民安全感显著提升，信访投诉量同比下降70%，未发生一起安全事故。

基础设施功能根本改善。公共设施、电动自行车车棚、漏雨房屋、破损路面等问题全部解决，小区从“设施破旧、功能缺失”变为“设施完善、功能优化”，居民生活便利性大幅提升。

居住环境品质显著提升。垃圾分类规范有序，公共区域洁净无死角，“一核两带三园”微景观落地见效，小区绿化覆盖率提升至35%，从“脏乱差”变为“洁净美”，成为居民休闲打卡的“幸福家园”。

业主满意度实现根本性逆转。小区业主对物业服务的综合满意度从整改前的68%升至96%；物业服务费收缴率由之前的不足60%提升至98%，创历史新高，形成“优质服务—主动缴费—服务升级”的良性循环；业委会对于物业服务给予高度认可，表示“日常响应及时高效，环境保洁、绿化养护到位，保安巡查严谨负责，维修服务专业贴心，工作人员态度热忱，居民体验感极佳”；社区街道赞扬称“环境运维规范、安保巡查严密、诉求处置高效，协同治理成效显著，服务专业全面，切实提升居民幸福感，堪称辖区优质服务标杆”。

社区治理格局深度重塑。治理主体从“物业单打独斗”变为“党组织引领、多方协同”，居民从“旁观者”变为“参与者”，邻里关系更和睦，家园意识与归属感空前高涨，共建共治共享的和谐场景全面形成。