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一场关于城市未来的"同频共振"——政治局会议、天津"十五五"蓝图与津一PARK样板

克而瑞房产信息 · 2026-05-01 09:32:03

2026年4月28日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势和经济工作，中共中央总书记习近平主持会议。会议给出的总基调清晰而坚定：坚持稳中求进工作总基调，持续扩大内需、优化供给，做优增量、盘活存量，努力实现"十五五"良好开局。会议提到"扎实推进城市更新"。

本月20日下午，市委副书记、市长张工赴河东区调研，来到城市更新项目“津一PARK”，察看项目规划、招商进展、业态运营等。他指出，要突出特色、注重质效，提升载体经济功能，因地制宜导入新场景新业态，做好宣传推介，持续提升发展“含金量”。

图源：“天津发布”微信公众号

顶层信号与地方的落地实践之间，正在完成一次耐人寻味的"同频共振"。从宏观擘画到地方蓝图，再到项目样本，天津城市更新的故事，恰好构成了这一轮政策落地的完整注脚。

Part.01 顶层擘画：天津"十五五"2000亿城市更新大棋局

天津"十五五"城市更新的启动，并非孤立的地方决策，而是中央政治局4月28日会议所强调"扎实推进城市更新"方向在地方层面的具体落实——蓝图背后，是中央部署与地方实践的紧密咬合。

1.1 "一轴两带"框定战略坐标

2026年4月27日，"开局起步十五五"天津专场新闻发布会上，天津市副市长谢元在回答香港经济导报记者提问时，勾勒出一幅清晰的城市更新蓝图。

根据发布会披露的信息，"十五五"时期，天津将围绕"一轴两带"展开城市更新的总体布局：

京津双城主轴：承接京津冀协同发展国家战略的空间骨架；
魅力海河带：串联天津历史文脉与现代城市功能的核心轴线；
蓝色海湾带：连接滨海新区与城市主城、链接海洋经济的重要廊道。

在此框架下，天津聚焦枢纽带动、产创协同、文商旅融合、活力宜居等重点地区和城市老旧片区，初步谋划了近50个城市更新项目，总投资超过2000亿元，足见"十五五"期间天津城市更新的分量之重、尺度之大。

天津十五五城市更新顶层设计

图源：克而瑞·决策专家「顾一宁」skills生成

1.2 三大路径：更新不是目的，焕新才是归宿

谢元副市长在发布会上详细拆解了天津城市更新的"三大路径"，每一条路径都对应着具体的产业场景和空间载体。

路径一：以城市更新激活产业焕新

谢元提出，天津将通过导入新产业、新业态、新模式，重塑空间功能、再造产业生态、营造消费场景，释放存量资源价值。具体聚焦四类场景：

聚焦海河沿线，完善设施、提升功能，加强沿线重要节点与腹地的联通，将海河风光带转变为城市经济带、活力带；
聚焦赤峰道—中心公园等历史文化街区，统筹好保护传承和活化利用，实现业态升级、活力提升；
聚焦一机床等老厂区，发展创意创新产业，将工业"锈带"转变为新兴产业带；
聚焦南大、天大等高校周边，推动大学校区、科技园区、城市社区协同发展，将科技资源转化为创新成果。

值得注意的是，在这份政府官方表述中，"一机床"作为老厂区更新的代表被单独点名，这已经释放出一个鲜明的政策信号——津一PARK是天津老厂区更新的标杆样本。

路径二：以城市更新塑造宜居空间

围绕"更加安全舒适的居住条件"，天津将稳步实施城市危旧房和城中村改造，加强停车、充电、物业等基本生活配套设施供给，支持老旧小区加装电梯和老旧电梯更新；围绕"好标准、好设计、好材料、好建造、好物业"的"五好"标准，加快建设更安全、舒适、绿色、智慧的"好房子"；重点打造华苑-南站、新梅江、水西、柳林、西站等特色宜居片区。

路径三：以城市更新提升安全水平

在城市生命线领域，天津将全面排查道路、桥梁、管网等方面病害情况，具体指标包括：

改造供热管网不少于3000公里；
改造燃气管网不少于2000公里；
推动30年以上老旧燃气管网有序更新、动态清零。

这一组数字，正是对政治局会议中关于加强城市地下管网等规划建设部署的直接回应。

1.3 标杆定位：为什么是津一PARK

在整个近50个项目、2000亿投资的城市更新大盘子中，津一PARK的特殊性体现在三个层面：

第一，它是产业焕新路径的直接承载者。政府明确点名"一机床等老厂区"作为工业"锈带"转变为新兴产业带的典型代表。

第二，它的改造理念契合天津城市更新"拒绝大拆大建"的核心哲学。通过工业遗存保护、历史价值活化、新业态导入的组合拳，体现了"细管、智管、众管"的城市治理现代化方向。

第三，它承担着多重战略目标的叠加——既是产业焕新项目、又是工业遗产保护项目、还是文商旅融合项目，一个项目同时覆盖了"十五五"城市更新路径中的多个聚焦点。

Part.02 项目解剖：津一PARK如何改写一个老厂区

2.1 从"十八罗汉"到产业公园：项目本体概况

津一PARK位于天津市河东区津塘路与月牙河南路交汇处，区域覆盖人口85万人，人口密度居全国第16名，具备充足的消费与就业腹地。

项目总占地面积约73万平方米，总建筑面积约77万平方米（建面），总投资约77亿元。其中：规划总用地面积273549平方米（建面）、总建筑面积400185.56平方米（建面）、产业建筑面积225068平方米（建面）、住宅建筑面积55920平方米（建面）、幼儿园建筑面积2300平方米（建面）。

项目产业建筑面积占总建面的56.2%，是绝对主体；住宅及配套约占15%，幼儿园、其他配套协同布局。这一面积结构清晰表达了项目"以产为主、产城住融合"的定位逻辑。

项目由泰达控股旗下天津泰达城市综合开发投资集团全资子公司——天津泰达城市更新公司操盘。泰达城投成立于2021年8月，围绕"产融城深度结合"战略，是天津和滨海新区城市建设和开发的主力军。

开发进度：

2023年5月，一机床改造工程正式动工；
2024年9月，首批完成修缮的9栋保留厂房投入使用，正式对外开放；
2025年3月，入选天津第二批工业遗产名单；
07号地块规划方案已发布，首个第四代住宅项目落地；
金二厂房计划2027年底投入运营。

图源：项目招商手册

2.2 三个关键词读懂更新手法

关键词一："保留"——给工业遗存打分

项目保留了22栋老厂房建筑及5万平方米公园绿地。在评估过程中聘请天津市历史、文保、建筑等多方面专家，从建筑物的历史价值、美学价值、牢固程度、保留必要性、修缮加固代价等几十个维度综合评判，给每一栋建筑物打分。

这种"打分制"的科学评估方法，避免了老厂区更新中常见的"拍脑袋保留"或"一刀切拆除"，为后续项目树立了方法论样板。

关键词二："新建"——产业载体量体裁衣

新办公载体分两期开发，总体量18.5万平方米（建面）。空间产品梯度清晰：

企业独栋/联排：单栋2100–3300平方米（建面），标准层面积约400平方米，布局规整、独门独栋；
低密度写字楼：单栋12000–14500平方米（建面），标准层约1300平方米，户型选择多元；
高层写字楼：单栋约30000平方米（建面），标准层约1690平方米，室外景观+空中大堂。

这种"三级产品梯度"设计，恰好对应了从创业型企业到成长型企业再到龙头总部的成长路径。

关键词三："融合"——工业风×烟火气

按照天津日报报道，园区餐饮品牌中超过八成是河东区的"首店"，包括：星巴克（被称为"天津最美星巴克"）、泰咖啡、霸王茶姬（天津首家宠物友好店）、一尺花园（进驻1951年建成的原苏联专家办公楼）、PAGEONE（叶壹堂）、肯德基、乒乓&操场SPACE、跳海精酿。

这些品牌的入驻，让园区在保留工业"硬骨"的同时，注入了生活"软肉"。

2.3 招商成效：双循环格局初现

根据新华网报道，截至目前项目已吸引近20家企业落户，包括中集建造、上海良信、天津地标界、东方嘉诚等。在建产业载体已有至少5家央企、多家国企及头部民企明确落地意向，泰达控股计划将生态总部迁入。

这里传递出一个关键信号——作为操盘方的泰达控股自身选择将生态总部迁入项目，这是"国企担当+市场化运作"的最强背书。

同时，07号地块首个第四代住宅项目已落地，项目一期建设至5层，预计2027年上半年企业入驻；配套住宅"格调锦云"预计2026年8月交付；金二厂房计划2027年底投入运营。

2.4 双重政策叠加：产业支持的"加法效应"

津一PARK地处天津"设计之都"核心区、河东区金贸产业园双重覆盖区域，入驻企业可享受两大产业片区叠加的产业支持政策。

这种政策叠加的优势，对于正在寻找低成本试错空间的初创企业、以及希望获得政策红利的成长型企业来说，都是重要的选址考量因素。

Part.03 启示与展望：从津一PARK看天津城市更新的未来

3.1 一个项目的三重价值

作为天津"十五五"2000亿城市更新投资、近50个项目中的关键样本，津一PARK的价值体现在三个维度：

经济价值——通过产业焕新实现存量资产的价值再造，把"锈带"变成"新带"；
文化价值——保留22栋老厂房、建成天津机床工业博物馆，留住城市的工业记忆与历史温度；
社会价值——通过"青年友好、儿童友好、全龄友好、宠物友好"的空间设计，为85万人口的区域提供新的公共生活场所。

更重要的是，从政策维度观察，津一PARK的探索不仅是天津城市更新的地方样本，更是对中央政治局4月28日会议所强调的"城市更新+人工智能+新型基础设施"三大政策维度的具体回应——工业遗存保护对应城市更新、数字经济与人工智能赛道对应"人工智能+"行动、园区与天津"十五五"地下管网升级同步推进对应新型基础设施建设。