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存量社区如何“逆龄”长青：从泰和之春与新城帝景，看新城悦如何破解社区的“中年危机”

克而瑞物管 · 2026-11-13 10:20:02

社区变老是自然规律，也成了物业服务行业面临的共性难题。

管道会锈，灯具会暗，路面慢慢沉降，水景淤塞发臭，树木会高过三层楼的窗台，儿童乐园的塑胶地面会在某个夏天悄悄开裂……

克而瑞物管的研究表明，随着规模增速持续回落，行业已进入存量时代。当增量见顶、存量当道，行业真正要面对的考题，已经不完全是“如何接好一个新盘”，而是“如何养好一批老盘”。

政策方向已经明确。今年初住建部等17个部门印发《关于推进完整社区建设扩面提质增效的意见》，5月国务院印发《城市更新“十五五”规划》，完整社区建设从试点转向全域推开。难的是落地，谁来做，怎么做，做完之后谁来持续维护。背后横亘着三道难关，维修资金启动难，动用专项维修资金需要业主表决，流程长、门槛高；业主共识难统一，一千户业主，对于改什么、先改什么，往往有一千种想法；物业持续投入难，物业费调价不易，公共收益有限，更新改造常常卡在资金这一环。

2026年下半年，新城悦服务在扎根三十年的常州市，率先选取多个小区启动“幸福社区长青计划”，以业主意见征集、投票作为改造起点，在党建引领、多方协同的治理框架下，主动投入资金和专业团队，把硬件焕新、服务场景升级等一件件实事，落到业主的美好生活中。

当房子不再年轻，服务如何让它“长青”？带着这样的疑问，克而瑞物管实地走访了新城悦“幸福社区长青计划”落地的泰和之春与新城帝景两个项目，既看到新城悦与常州这座城市几十年来的相互熟悉，也看到其如何通过持续主动的运营，为建筑的自然折旧“减速”。

投入近20万焕新

“烂尾”接盘项目迎来品质新生

常州泰和之春2011年首次开盘，2015年因原开发商资金链断裂陷入全面停工，直至2017年新城以7.97亿元竞得项目启动续建。项目规划总建面约58万平方米，约2900户，高层基础物业费每平方米2.2元。项目别墅、洋房、高层、商铺混在一处，另有两栋安置房，组团分批交付、房龄跨度大，是常州同类存量盘里改造运营难度较高的一类。

交付十余年，泰和之春园区主路与乔木仍保持原有秩序

园区的日常运营问题看似都是细碎琐事，例如水景在打造时相对缺乏循环流动机制，到了夏季容易滋生青苔；部分区域夜间的照明规划不足、非机动车也没有专门的规划停放场地......这些零散问题单拎出来都算不上严重，但长期叠加在一起，很容易让业主形成“小区整体状态在持续下滑”的直观判断。

解题先聚人。泰和社区党总支书记史莉娜把目光先落在人身上，做的第一件事就是把居民组织到一张桌上。但社区的能力有边界。在交流中史书记坦言，社区手里没有资金，也无法直接干预小区的硬件改造，还是需要物业积极协同，协力迈出“第一步”。

泰和社区党群服务中心便民活动

社区解决愿不愿意，物业解决做不做得了，问题摆到桌面上，于是各方协同联动，社区党组织把人和共识聚起来，提供协同平台；改什么、先改什么，由业主投票排序；新城悦则带着专业能力、执行队伍开始履约。管线怎么排、施工队找哪家、施工期间的噪音和车位怎么安排，都落在物业身上。

新城悦管家先把业主群里反复出现的例如灯光亮化、水景治理、非机动车车棚等高频诉求逐一梳理成清单，再结合工程团队的现场勘察，将改造事项排出优先级，再由业主投票确认。

值得一提的是，水景改造，颇费心思。池水停滞发臭，团队最初方案是直接在水面种植水生植物，有业主提出建议：盆栽浮在水面短期好看，根系扎不牢，很难长久。方案随即推翻重做：北侧划出小片水域填土，栽种睡莲、荷花；南侧大片水域，用仿陶瓷缸固定种苗沉放。清淤完成后，水体循环起来，植物也稳稳扎根。

更新补种水莲、按时段开启喷泉

亮化的改善直观可感。南北大门门头更换太阳能灯，北门水景周边树木布置氛围灯，一条连廊用灯带打造出柔和的光影通道。业主傍晚归家，一路从暗处走向光亮。

北门、南门、主水景等亮化

标识标牌焕新

绿化绿植补种

改造期间，项目持续拍摄同机位照片留档，施工进展实时同步业主群。完工之后，本地论坛“化龙巷”上有人自发讨论，一位业主写：“这么多年，这个水总算是清了。”也有人起初持怀疑态度，认为这不过是又一次形式主义的走过场，但很快，实际工作的推进节奏和成效便打消了这些疑虑，并且给新城悦点了赞：“没想到物业这么给力，动作这么快。”

进出入口改造

园区步道刷漆焕新

经过我们的了解，项目本轮累计投入已接近20万元。物业先出资、业主定内容。顺序换了，阻力就小了一半，流程也加快了不少。在史书记看来，新城悦能够主动提出改造、投入资金，结合矛盾突出的点做专项微改造，出发点非常好，长青计划也让各方参与到更新中，最终受益的是整个社区。

人聚起来了，信任也跟着来。泰和之春的业主满意度常年保持在较高水平。细看这些动作，没有一件算得上惊天动地，桩桩件件都落在业主的日常里。投票时参与过、焕新后看得见、服务中感受得到，信任就是这样一点一点攒起来的。满意度是水到渠成的结果，业主看得到变化，自然给出回应。

交付十三年的项目

靠什么保值

新城帝景2013年开始陆续交付，包含高层、别墅与商业公寓等多种业态，大约2400户，是湖塘花园街一带较早的法式风格高品质项目，高层物业费每平方米约3.2元、别墅5元。

十三年，对一套房子来说是一道分水岭。

在二手房市场，这个房龄通常意味着开始被归入“老小区”的定价逻辑：立面旧了、设备老了、公共空间疲了，买家的心理价位随之下移。这是绝大多数小区的共同走向。新城帝景想做的，是其中的例外。

高品质项目的老化，往往不是功能的缺失，而是因观感下降而带来的居住“体面感”的流失。这里的业主见过好房子、好品质，他们的敏感点往往藏在细节中。一次施工的噪声、一处照明的暗角、一段修补得不平整的路面，都容易导致满意度的降低。

焕新后的新城帝景项目园景实拍

高品质项目焕新，业主看的不是改得多，而是改得恰到好处。帝景的改造，从精细化需求摸排起步，线上问卷、线下走访、分层座谈，尽量覆盖不同群体。安全类问题优先，全体业主能享用的公共项目次之。落到具体动作上，别墅重点修整宅间小道，高层重点优化大门、地库和归家通道，南北大门亮化、坡道防滑这类全小区受益的项目，统一列为必改项。诉求五花八门，落地则需区分轻重缓急。服务团队把取舍放在台面上，取舍的背后是一条底线，安全优先、品质优先，是高品质社区不可退让的标准。

地库脱落涂料改造

植草砖改造

施工最考验分寸。噪声大的工序避开早晚休息时段，主干道分段围挡施工，进度及时同步业主群；围挡、夜间警示灯全部布设到位，防止老人、小孩误入。地库翻新分片施工，尽可能保留一部分车位供业主使用。最大限度压低改造带来的打扰，就是对业主最好的尊重。

花台改造

和硬件改造并行的，是持续的服务投入。项目每年开展两轮集中入户服务，覆盖业主比例接近85%，好评率高达99.98%。业主自发设立红黑榜，约束乱停车、垃圾乱堆、遛狗不牵绳等不文明行为，社区共识与自治规则慢慢落地。

规则在业主之间立起来了，满意度便是水到渠成的结果。为了更好地加强社区治理，新城帝景所属的新天地社区建立了多方联合巡查的固定机制，城市管理下沉已经成为日常。新城悦按单整改、逐项销号，再配合社区复核闭环。社区管监督，物业管落地，新城帝景长青的底色就在这样的日复一日里不断延续。

从常州到全国

幸福长青计划的“能力外溢”

除了泰和之春和新城帝景这两个项目外，还有香悦半岛、公园世纪、樾隽中央、春天里等项目作为长青计划的“首发阵容”在常州由点及面同步推进。同时，第二批6个试点也在陆续跟上，且已初具成效。

这些项目房龄跨度从8年到18年不等，每个项目的改造方案因地制宜。春天里增亮地库坡道、设计了彩虹线动线并且配备了智能保洁；香悦半岛修剪高处大树，阳光重新落进园区；府翰苑铺彩虹小路、翻新路牙石、彩绘石球点缀；清云澜湾修缮路面，换上蓝色涂装；悦隽公馆提亮地库和园区的灯……

规模有大有小，项目有差异，但出发点和方法始终一致。把这些项目放在一起看，长青计划的脉络很清晰。硬件焕新、服务场景升级，再加上新城悦一直延续的社区文化活动，三条线拧成一股绳，应对的是交付多年小区设施老化、服务缩水、邻里淡漠的共同难题。用持续主动的运营，对冲建筑的自然折旧，拉长社区的“生命周期”，这是新城悦对“长青”最朴素也最扎实的注解。

当然，这套做法能够跑通，建立在三个条件之上。一是“讲意愿”，物业先投入、先摸需求，回报放到后面算；二是“讲边界”，社区党组织搭起协同平台，具体履约仍由物业主动承担；三是“讲规则”，改造顺序由业主投票定下来，安全项、全体受益项优先。

公区焕新之外，新城悦长青计划的另一条能力线，是把服务从公区延伸至户内。长期以来，物业行业的服务边界多止于公区运维，新城悦则率先在行业内推行入户服务，并依托系统化的“悦XIN家+”服务体系，围绕空置房、装修期、常住期三大房态形成常态化安排：空置房每季度入户查看，帮助业主节省空置维修费用；装修期由管家全程跟进备案、材料进场、隐蔽工程与竣工验收，并提供测甲醛、空气净化和乔迁祝福；常住期按年龄分层，提供入户服务、便民服务、健康义诊、邻里市集、亲子活动及专属管家响应等。

新城悦·悦XIN家+服务体系

值得一提的是，常住期入户服务并非阶段性“点状”动作——贴隔油纸、清洗空调滤网及油烟机等免费服务已连续开展两年。截至2026年中，“悦XIN家+”累计入户服务超130万次，覆盖近50万户业主家庭，好评率达99.86%。对公区尊重业主意愿、具备维护焕新能力，对户内愿意免费多做一步——公区运维与户内服务的双线能力，让信任从一次次上门中积累，也成为长青计划得以跑通的又一环。

新城悦免费清洗油烟机、空调和暖气滤网、张贴隔油纸等服务

有了这些基础，长青计划也就具备了可复制的能力，而这种能力在中途“换帅”的小区上更有说服力。新城悦在进场钟楼区启宸雅苑的百日内，便将长青计划的经验落地：出入口发光字亮化、地库灯光改造、大堂顶面翻新、水景设备全面维修，喷泉重新喷了起来。一户业主家中漏水，管家第一时间对接楼上住户、协调施工、陪同协商——信任，正是从这样一件件关键小事中逐步建立。这一模式也将延伸至新拓展的国仕九礼，并在重庆等常州以外城市陆续落位。