周资讯｜三单机构间REIT受理，险资组团重仓保租房

配建由实物转向货币化。上海修订稿新增货币化或集中配建，各区按年度商品住房用地出让规模统筹配建不少于15%租赁住房；货币化资金专项用于收购、改造存量房屋，文件拟12月1日实施。

公积金延伸至支付端。武汉细则11月20日施行，提取范围扩至装修、物业费、城市更新改造等场景，在汉人才提取额度提至3倍；承租保租房可按月将公积金划入监管账户直付租金，与常规提取同年二选一。

配租维持高频、小批量。上周8地披露约4051套（间），城市新增供应规模80套至1514套，西安1514套、婺源1000套、北京朝阳621套。

供给投运与在建并行。上周10项建设类信息中，4项建成或投运、6项在建、招标或拟建；载体覆盖TOD上盖、园区配套、城市更新片区，单项目规模从10套至2021套。

资本通道扩容，险资投保租房。海淀13.56亿元、合肥7.5亿元、昌平10.42亿元、浦开集团三单机构间 REITs获受理，合计31.48亿元；上海地产租赁REIT扩募估值下调0.66亿元至36.55亿元；外资寿险与私募基金以23.6亿元收购微领地两项目90%股权。

武汉：公积金中心发布提取管理新细则解读，11月20日施行；提取范围由购房类扩至养房类，新增装修、物业费、城市更新改造等场景，并优化商贷还贷、租房、异地贷款规则。

上海：市房管局发布保租房实施意见修订稿，征求意见至11月9日，拟12月1日实施、有效期至2031年11月30日。修订稿新增货币化或集中配建，资金专项用于收购、改造存量房屋筹措房源；各区按年度商品住房用地出让规模统筹配建不少于15%的租赁住房。

广州：市住建局10月22日印发穗建规字〔2026〕6 号文，房屋租赁合同登记备案规则有效期延长5年，自12月1日起施行；维持订立合同30日内办理登记备案，支持网上签约同步备案。

北京门头沟：启动2026年青年人才房申请，材料11月5日18:00前提交。高新产业人才首年免租，次年按博士80%、硕士70%、本科60%补贴，第三年50%；非高新产业首年同梯次补贴、次年起统一 50%。

点评政策在供给形成与支付能力两端同时动手。上海允许配建货币化统筹，房源筹措权由开发商上收至区级平台，效果取决于资金能否在一年内转化为可租房源；武汉把公积金从提取改为按月直付，将支付能力嵌入合同周期，对出租率的影响比补贴更直接。广州、门头沟属存量工具续期，短期不改变供给曲线。

8地约4051套，西安单周放量居首

上周监测到8个城市/项目群集中释放可租或待租房源，合计约4051套（间）。西安以1514 套居首（5个项目），婺源、北京朝阳分别以1000套、621套次之。婺源、成都温江、云南建水同时公布面积段与分档租金。

表 1　重点新增可租 / 待租项目明细

点评上周供给呈“单点放量”特征：西安1514套集中在3天报名窗口，婺源1000套跨20天受理，北京朝阳以621套做“一张床、一间房、一套房”的产品分层。8地4051套（间）延续高频、小批量节奏，配租已从集中开盘转为常态消化。婺源、温江、建水同时公布面积段与分档租金，说明县域与二线去化更依赖价格分层；西安、北京朝阳靠产业与高校资源支撑。

北京通州梨园：友谊饲料厂保租房EPC中标价约4.4亿元，规划9栋、最高14层，建成提供1172套，面向通州就业青年。

重庆渝中：菜园坝重庆站上盖TOD东北侧将新建3栋保租房，总建面约7.08万㎡（保租房6.5万㎡），匡算投资约14亿元，资金来源为财政资金。

广东中山小榄：保障房项目启动可研评估采购，总投资2.5亿元、总建面47226.30㎡，规划5 栋保租房781套及 栋公建配套。

天津滨海高新区：海洋科技园保租房一标段完成招标评审，资金规模15.79亿元、总建面163494.8㎡，含自持长租房、配套服务用房、停车楼及研发楼。

广东珠海东澳岛：南村保租房主体封顶，总建面约1.39万㎡、7栋；万山区在桂山岛、东澳岛、外伶仃岛布局4个项目、1277套，预计2026年底交付。

广东东莞：南城保障房（东实·悦芯苑）计划年底封顶、2028年交付，5栋住宅及商业，提供510套配售型保障房，户型89㎡、119㎡。

杭州海润寓：杭州湾经发集团1064套保租房建成，6号楼、10号楼11月投用，以小户型为主，意向出租率74%，面向新引进人才及园区职工。

重庆北碚：缙云新程人才公寓投运，为区内首个国企直租精装保租房，占地64亩、9栋住宅、合计1067套；首批交付楼栋入住率100%。

天津经开区：北塘湾数字经济产业园人才公寓“泰之嘉”建成待投用；该品牌由泰达安居2021年设立，在管项目10余个、约4500套，平均出租率90%以上，并承担区级保租房运营。

海南陵水：菁寓·清水湾产业配套保租房首批416套（四人间306间、双人间110间），已入住50间；项目总投资6.64亿元、13栋住宅、合计1670套。

点评10项建设中筹集6项、开业4项，建设计划集中在轨道节点（通州梨园、渝中菜园坝TOD）与园区配套（中山小榄、天津海洋科技园）。杭州74%的意向出租率与北碚首批满租，产业客源与人才政策叠加的项目投运即满租成立。

保利和寓：成都云上店上市，位于龙泉驿区湖岸南路577号，产品36㎡单间、57㎡套一，配智能门锁、一体式明厨与集成卫浴。

金地草莓：中标北京怀柔科学城1300间大社区项目，同时中标昆山北部新城集团资产委托管理。

济南轨道交通集团：“住好拾光·耘诚安居”试运营，位于历城区王舍人片区，由集团品牌运营，提供2021套精装房源。

合肥安居承寓：承寓·尚如院、承寓·悦玺11月2日开业，均邻地铁5号线，尚如院另邻7号线合肥四中站；房源为民水民电精装户型。

有巢骏寓（武汉）：公司成立，注册资本2.5亿元，法定代表人彭小丹，武汉地铁控股与有巢住房租赁（深圳）共同持股。

贵阳筑巢公寓：印象店开业在即，位于云岩区北京西路，推出约69㎡两室一厅257套，由云岩城投建设、市人才安居公司运营。

福州U厝公寓：第四批1057套整租房源上新，分布于仓山、晋安36个小区，房型1至4房，月租1250至4350元。

信悦资管：通过资产交易收购天津河西区盈禧广场，计划改造为长租公寓，项目位于陈塘科技商务区。

锦江丽笙：丽筠（Radisson）上海宾馆静安丽筠试运营，设酒店客房208间、公寓式客房149 套；原为上海宾馆，始建于1983年，高91.5米。

安踏集团：晋江五里园区5栋酒店式公寓交付，1300余名基层员工入住；此前龙岩长汀、晋江物流园已投用同类公寓，累计投入2.84亿元。

点评企业端呈三条路径：房企系以轻资产受托扩张，金地草莓同期拿下京、昆两标，收益依赖管理费与业绩分成；地方国企系自建自营，济南轨交、合肥承寓、贵阳筑巢均由地方平台或轨道公司主导；资管系通过收购改造与酒店公寓混合运营切入，信悦资管、锦江丽笙的动作反映存量商办与酒店资产正被纳入租赁供给。安踏等产业企业自建宿舍，考核招聘与留人，不以出租率为目标。

上海地产租赁REIT：汇添富上海地产租赁住房REIT问询答复管窥，璟耀、璟博两项目估值由 37.21 亿元下调至 36.55 亿元，减少 0.66 亿元、降幅 1.77%，主因重要现金流提供方退租假设调整。

北京海淀保障房：招商—海保发持有型不动产ABS11月4日获受理，拟发行13.56亿元，原始权益人为海淀区保障性住房发展有限公司，系北京区属保障房平台首单。

北京昌平：中航证券—北京昌平保障房机构间REIT11月5日获深交所受理，拟发行10.42亿元，系深交所首单保障房机构间REITs。

合肥高新：中金—合肥高新租赁住房持有型ABS11月2日获上交所受理，拟发行7.5亿元，原始权益人合肥高新城市发展集团（AA+）；对应保租房二期1940套、总投资约22亿元。

浦开集团：慧智云璟住房租赁ABS状态更新为已受理，拟发行11.01亿元，原始权益人上海浦东开发（集团），管理人华安资产。

华平投资联手险资：友邦人寿、中宏保险、汇丰人寿与华平投资设立嘉兴曜盈基金，规模25.8亿元，三家寿险认缴23.22亿元；基金以23.6亿元收购上海北虹桥、新虹桥湖畔两项目90%股权。

北京保障房中心：三笔债券付息。25京保03于11月11日付息，票面1.95%，每手派息19.50 元（含税），登记日11月10日；23京保01于11月9日付息，票面2.92%，每手派息29.20元；23京保02于11月9日付息，票面3.34%，每手派息33.40元。

点评三单机构间REITs合计31.48亿元，原始权益人为海淀、昌平、合肥高新三家区级平台，与上一期头部开发商发行公募REIT形成分工：区级平台用持有型ABS盘活存量，开发与运营机构走公募退出。上海地产租赁REIT扩募估值下调1.77%，触发因素是重要现金流提供方退租，说明扩募定价已从资产估值转向租约质量。三家外资寿险出资投向保租房，险资从债权转向持有型资产。