文/深圳进深 严明会
头顶低密的光环，位于宝安的碧海玖号花园取证了。
项目首推1栋和3栋，拿证房源182套。
产品面积为约105-126㎡的3-4房。
备案单价7.32-8.86万/㎡，均价8.10万/㎡。
备案总价803-1099万/套，均价942万/套。
项目已开启诚意登记，冻资金额50万。
据了解，目前冻资98折，准签97折，折后均价约7.7万/㎡。
折后单价6.95万/㎡起。
不排除开盘当天，可能还会有惊喜。
就目前这个定价来看，碧海玖号花园的开发商还是很自信的。
碧海板块二手房来看。
贝壳显示，华丰前海湾去年11月成交的一套89㎡户型，单价约6.3万/㎡；
松茂御龙湾雅苑二期去年10月成交的一套88㎡户型，单价约6.7万/㎡。
相比之下，碧海玖号花园的折后单价高出不少。
达8.1万/㎡的备案价，就更不用说了。
开发商之所以敢把价格往高处定，很重要的一个原因就是项目的低密标签。
根据规划，碧海玖号花园总占地约4.16万㎡，总建面约13.13万㎡；
共建设7栋22-26F住宅，还有一栋多层公寓和商业，配建一所幼儿园。
其中住宅约7.9万㎡，商业4900㎡，单身公寓4900㎡，公共配套设施约2500㎡。
总户数大约600多套。住宅主要为2梯4户和3梯3户。
其容积率，只有2.2。比一般的项目，低了不止一点点。
要知道，深圳这座城市，新房容积率普遍较高。
即便近段时间以来，土地市场容积率有所下降，但也稳定在3.1左右。
像碧海玖号花园一样，容积率低于3的项目，确实还是较为少见的。
除了这点，项目在景观生态方面也有一定的优势。
其西南向高层可看海景，西北向直面碧海湾高尔夫球场；
周边还有碧海湾公园、铁仔山公园、西湾红树林湿地公园。
当然，如果一个项目确实方方面面都很好的话，价格高一点也无可厚非。
但碧海玖号花园，偏偏优劣势都挺明显。
这也是市场对项目高价及其改善定位，保持质疑的一个重要原因。
这个项目，位于宝安西乡街道铜鼓堡路与宝源路交界处西南侧。
有过一段曲折的身世。
其原为民营企业锦新明公司旗下项目，早在十多年前就已启动。
不过因当时开发企业较为激进，过度依赖高成本的民间借贷。
导致资金断裂，基坑开挖后就一直烂尾。
直到2023年锦新明通过重整，意向投资人新美实业进入。
并引入了苏州资产、香港新福港地产合作，才迎来转机。
项目目前的开发主体，为深圳市锦新明集团有限公司。董事长、经理为魏吉刚。
这是备受议论的一点。
碧海玖号花园的批地时间是2001年，意味着项目的产权年限仅剩下45年。
这使得项目在后续二手房入市的估值、流通等方面都存在一定影响。
另外，市场说的比较多的，还有项目位于机场航线下，噪音不小。
关于这点，开发商据称是下了一番功夫的。
项目由清华声学博士全程介入静音降噪系统，采用了中空夹胶三银LOW-E玻璃。
效果的话，需要实地体验和验证。
不过这也正说明了一件事，项目噪音问题确实是存在的。
还有，碧海玖号花园虽然以高端改善定位，但周边来看。
小区跟恒生医院仅一路之隔，许多人心理上比较介意；
同时也需承受医院附近道路拥堵，噪音带来的影响。
最后就是区位价值，项目位置上紧靠宝中边缘；
不属于前海或宝中核心区，配套各方面跟宝中核心区也有不少的差距。
所以综合几方面来看，碧海玖号花园有支撑其高价格的理由。但也不是十分充分。
不过有一点，项目是由港企新福港背书的，慢打慢推是他们的调性。
从目前定价看，项目或许已做好了打持久战的准备。（进群了解更多深圳楼盘信息，请加微信SZjinshen。）