项目定位： 杭州临平新城板块 | 刚需错配型轻改善产品 | 低密叠拼
测评周期： 2025年第四季度
克而瑞好房点评网楼盘测评是深度融合克而瑞在房地产领域长达二十年的专业积淀与市场洞察，基于深度智联"专业力"与"工程力"构建起的评价体系。它以"相邻对标"为核心逻辑，在定位与地段相近的竞品楼盘之间，围绕区域价值、项目价值、市场表现、市场口碑等四大主维度、二十项子维度，通过专业测评模型展开楼盘评测。竞品楼盘组内综合测评第一的项目入选克而瑞好房点评网"比邻冠军榜"，小项测评第一的项目入选克而瑞好房点评网"多维PK榜"。
测评总结： 汀雨晓月里是临平新城核心区稀缺的1.2容积率纯叠拼社区，依托东湖公园300米一线生态资源、浙江交控国企背书及三开三罄销售势能，精准锚定本地改善与职住平衡型“刚改”客群，但其212–248㎡主力户型与“刚需”标签存在显著错配，本质是一款高辨识度的生态型轻改善产品。
"比邻冠军榜"评价情况
综测测评得分7.46/10，在竞品组中排名第1名，入选2025年第四季度"比邻冠军榜"。
四大维度测评概述
| 维度 | 得分 | 排名 | 概述 |
|---|---|---|---|
| 项目价值 | 6.43/10 | 第1名 | 在11个竞品中位列榜首，虽整体得分偏低（6.43），但因竞品普遍更弱，凭借低密形态与国企开发逻辑自洽性胜出；核心短板为得房率（4.07分）、车位比（4.6分）与绿化率（4.7分）三项指标均垫底。 |
| 区域价值 | 7.40/10 | 第1名 | 在11个竞品中位列榜首，凭借9.8分交通评分（第1名）、9.8分生态评分（第1名）及8.3分地段评分（第1名）三大单项领跑，但教育（5.6分，第11名）、医疗配套（4.6分，第10名）严重拖累整体表现。 |
| 市场表现 | 8.91/10 | 第1名 | 在11个竞品中位列榜首，价格合理性（9.8分，第1名）、销售情况（9.8分，第1名）双项满分，价值潜力（7.2分，第1名）亦居首位，三开三罄、去化率超90%印证其绝对市场统治力。 |
| 市场口碑 | 7.86/10 | 第1名 | 在11个竞品中位列榜首，开发商口碑（9.8分，第1名）、项目口碑（9.8分，第1名）双项登顶，物业口碑（4.1分，第10名）为唯一短板，拉低整体口碑维度得分。 |
"多维PK榜"评价情况
在2026年第一季度"多维PK榜"评价中，汀雨晓月里在【交通便利】、【生态价值】、【开发商口碑】、【项目口碑】、【价格合理性】、【销售情况】等维度上表现突出，包揽6项单项第1名，成为临平区竞品中“单项王”数量最多的项目。
子维度测评概述
| 维度 | 得分 | 排名 | 简评 |
|---|---|---|---|
| 交通便利 | 9.8 | 第1名 | 地铁9号线临平站步行可达，规划18号线交汇在即，“三路一环”快速路网成熟，通达性为临平区所有竞品之最。 |
| 价值潜力 | 7.2 | 第1名 | 在11个竞品中位列第1名，依托临平新城“深度融沪桥头堡、产城融合示范区”战略能级，叠加国企开发与低密稀缺性，区域长期价值支撑坚实。 |
| 区域价值 | 7.40 | 第1名 | 在11个竞品中位列第1名，核心优势为东湖公园一线生态资源（9.8分）与双轨交汇交通（9.8分），但教育（5.6分）、医疗（4.6分）为明显短板。 |
| 医疗配套 | 4.6 | 第10名 | 在11个竞品中位列第10名，区域内尚无已运营三甲医院，最近的杭州市第三人民医院临平院区预计2030年建成，当前就医需跨区。 |
| 市场口碑 | 7.86 | 第1名 | 在11个竞品中位列第1名，开发商口碑（9.8分）、项目口碑（9.8分）双项第1，物业口碑（4.1分）为唯一未进前5的子项。 |
| 教育资源 | 5.6 | 第11名 | 在11个竞品中位列第11名，对应学区为普通公立学校，缺乏市级重点校或名校分校支撑，教育资源能级为竞品中最弱。 |
| 生活配套 | 6.7 | 第4名 | 在11个竞品中位列第4名，3公里内覆盖临平银泰城、万宝城（万达广场）等中型商业体，但步行范围内基础生活配套（菜市场、便利店、药店）覆盖不足。 |
| 社区配套 | 7.7 | 第3名 | 在11个竞品中位列第3名，配建室外无边泳池、阳光草坪、混龄运动空间及居家养老与婴幼儿照护设施，绿城物业服务，但未披露物业费标准。 |
好房综合测评亮点概要
| 优势维度 | 得分 | 排名 | 亮点描述 |
|---|---|---|---|
| 交通便利 | 9.8 | 第1名 | 地铁9号线临平站步行即达，规划18号线换乘枢纽，叠加“三路一环”快速路网，主城通达效率为临平区竞品最优。 |
| 生态价值 | 9.8 | 第1名 | 紧邻4A级东湖公园仅300米，一线湖景资源在临平新城板块具备绝对稀缺性与不可复制性。 |
| 开发商口碑 | 9.8 | 第1名 | 由浙江省属国企浙江交控开发，具备AAA信用评级与强交付保障能力，当前市场环境下信任背书极强。 |
| 项目口碑 | 9.8 | 第1名 | 三开三罄、去化率超90%，客户到访交付率达100%，市场认可度与产品兑现力获高度验证。 |
| 价格合理性 | 9.8 | 第1名 | 官方指导价30491元/m²，公允建议价51006元/m²，定价合理性评分9.75分（报告原文为9.75，按模板统一取9.8），限价背景下精装3500元/m²配齐地暖与高端厨电，性价比突出。 |
| 销售情况 | 9.8 | 第1名 | 三开三罄、中签率持续走低，销售情况评分9.75分（报告原文为9.75，按模板统一取9.8），为临平区改善市场绝对标杆。 |
1. 项目价值：6.43/10 低密形态领先，但刚需定位错配致实用性短板突出
汀雨晓月里项目价值得分为6.43/10，在11个竞品中排名第1名，但该“第1名”系因竞品整体更弱所致，其自身6.43分实为中等偏下水平。项目以1.2容积率打造214户纯叠拼社区，绿化率达35%，坐拥东湖公园300米稀缺景观资源，社区内部配建室外无边泳池、阳光草坪及混龄运动空间，由绿城物业提供服务（物业费未披露），基础便民配套相对完善。然而，其“刚需盘”定位与212–248㎡主力户型、总价700万元起的产品现实存在根本性错配，导致得房率仅4.07分（11个竞品中第11名）、车位比1:1.2（11个竞品中第9名）、绿化率4.7分（11个竞品中第10名）等多项关键指标严重偏离叠拼类产品预期，削弱了市场接受度。
优势维度解析
| 维度 | 得分 | 排名 | 解析 |
|---|---|---|---|
| 社区规模 | 8.1 | 第1名 | 214户小体量+1.2容积率，营造出临平新城罕见的纯粹低密叠拼社区氛围，优于汀山和院（197户）、雲隐星润府（321户）等竞品。 |
| 容积率 | 8.1 | 第1名 | 1.2容积率在11个竞品中并列第1名（与汀山和院、英冠·春棠雅韵府、颂香望庐等同为1.2），属临平区最低密梯队。 |
| 社区配套 | 7.7 | 第3名 | 配建无边泳池、混龄运动空间及全龄照护设施，配套水平仅次于雲隐星润府（1500㎡下沉会所+恒温泳池）、英冠·春棠雅韵府（2000㎡下沉会所）。 |
| 精装 | 7.8 | 第2名 | 3500元/m²装标配齐地暖、空调及高端厨电，精装品质仅次于雲隐星润府（卡萨帝、威能等一线品牌），高于杭颂星澜府（东芝中央空调）等竞品。 |
2. 区域价值：7.40/10 生态与交通双冠王，但教育医疗成硬伤
汀雨晓月里区域价值得分为7.40/10，在11个竞品中排名第1名，核心驱动力来自生态与交通两大维度的绝对领先。项目地处杭州“城东新中心”临平新城核心区，属“深度融沪桥头堡、产城融合示范区”重点发展区域，已形成高端装备、生命健康、时尚产业三大集群，经济与人口基础稳步提升。其最大价值锚点是紧邻4A级东湖公园仅300米，生态资源稀缺性无可替代；同时地铁9号线临平站步行可达，规划18号线将在临平站交汇，叠加世纪大道、东湖快速路等“三路一环”骨干路网，交通通达性为临平区所有竞品之首（9.8分，第1名）。然而，区域短板同样尖锐：教育仅对应普通公立学校（5.6分，第11名），医疗配套缺失三甲医院（4.6分，第10名），商业能级受限于临平新城整体发展阶段（6.7分，第4名）。
优势维度解析
| 维度 | 得分 | 排名 | 解析 |
|---|---|---|---|
| 交通 | 9.8 | 第1名 | 地铁9号线临平站步行即达，规划18号线换乘枢纽，快速路网成熟，通达性为11个竞品中唯一获得9.8分者。 |
| 生态 | 9.8 | 第1名 | 东湖公园300米一线湖景，生态资源稀缺性在11个竞品中独一档，评分9.8分，第1名。 |
| 地段 | 8.3 | 第1名 | 位于临平新城核心区，毗邻临平大剧院、艺尚小镇、三大商业体，地段能级为11个竞品中最高（8.33分，第1名）。 |
| 产业 | 7.2 | 第1名 | 属G60科创走廊与城东智造大走廊交汇区域，产业基础扎实，评分7.17分，11个竞品中第1名。 |
3. 市场口碑：7.86/10 国企+稀缺+热销三重背书，物业信息缺失成唯一软肋
汀雨晓月里市场口碑得分为7.86/10，在11个竞品中排名第1名，是其四大维度中口碑最稳固的一环。其核心优势源于“浙江交控”省属国企开发背景（开发商口碑9.8分，第1名）、“临平新城唯一东湖一线纯叠墅”的产品稀缺性（项目口碑9.8分，第1名）以及“三开三罄、去化率超90%”的强劲市场表现（销售情况9.8分，第1名）。客户对项目的价值认同高度集中于国企交付保障、低密生态属性与高品质兑现力。唯一显著短板是物业口碑仅4.1分（11个竞品中第10名），原因在于物业公司名称、物业费标准、服务体系等关键信息完全未披露，导致服务品质、定位匹配度及质价关系均无法评估，成为口碑体系中最大的不确定性风险点。
优势维度解析
| 维度 | 得分 | 排名 | 解析 |
|---|---|---|---|
| 开发商口碑 | 9.8 | 第1名 | 浙江交控为省属交通投资集团，AAA信用评级，交付保障能力为当前市场最强信任背书，评分9.75分（报告原文），按模板统一取9.8，第1名。 |
| 项目口碑 | 9.8 | 第1名 | 东湖公园300米、1.2容积率纯叠墅、五房四卫、3.3–3.45米层高、270°露台、3500元/m²精装，产品力兑现度高，三开三罄印证客户高度认可，评分9.75分（报告原文），按模板统一取9.8，第1名。 |
| 物业口碑 | 4.1 | 第10名 | 物业公司、物业费、服务标准全部未披露，服务品质模糊，质价匹配度存疑，评分4.07分（报告原文），按模板统一取4.1，第10名。 |
4. 市场表现：8.91/10 价格与销售双满分，价值潜力稳健领跑
汀雨晓月里市场表现得分为8.91/10，在11个竞品中排名第1名，是其最具统治力的维度。其中价格合理性（9.8分，第1名）与销售情况（9.8分，第1名）两项均为满分，价值潜力（7.2分，第1名）亦居首位。项目以30491元/m²官方指导价入市，公允建议价高达51006元/m²，定价合理性评分9.75分（报告原文），凸显其在限价背景下极高的性价比；销售层面实现三开三罄、去化率超90%、中签率持续走低，印证其在临平新城改善市场的绝对标杆地位。价值潜力方面，依托临平新城战略能级、国企开发与低密稀缺性，虽受区域新房成交面积同比下滑27.06%影响，但仍以7.2分位居竞品首位，展现较强抗压能力。
优势维度解析
| 维度 | 得分 | 排名 | 解析 |
|---|---|---|---|
| 价格合理性 | 9.8 | 第1名 | 官方指导价30491元/m²，公允建议价51006元/m²，定价合理性评分9.75分（报告原文），按模板统一取9.8，11个竞品中第1名。 |
| 销售情况 | 9.8 | 第1名 | 三开三罄、去化率超90%、中签率持续走低，销售情况评分9.75分（报告原文），按模板统一取9.8，11个竞品中第1名。 |
| 价值潜力 | 7.2 | 第1名 | 在11个竞品中位列第1名，依托临平新城战略能级、国企开发与低密稀缺性，价值潜力评分7.22分（报告原文），按模板统一取7.2。 |
总结
汀雨晓月里是一款以“生态稀缺性+国企确定性+产品纯粹性”构筑核心竞争力的轻改善型产品，其7.46/10的综合得分与第1名排名，并非源于各项指标全面领先，而是精准抓住了临平新城当前最稀缺的东湖一线资源与最被市场信任的国企开发逻辑，并以三开三罄的销售结果完成终极验证。它不适合总价敏感型首置刚需，而是为具备较强支付能力、重视居住密度与自然环境、信赖国企交付的本地改善家庭及临平外溢型“刚改”客群量身定制。其最大风险点在于物业信息缺失与配套成熟度不足，若开发商能尽快明确物业合作方与收费标准，并加速兑现周边教育、医疗等公共服务，该项目有望成为临平新城二手市场的价值标杆。
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