项目定位： 杭州临平区乔司板块 | 刚需盘 | 低密洋房
测评周期： 2025年第四季度
克而瑞好房点评网楼盘测评是深度融合克而瑞在房地产领域长达二十年的专业积淀与市场洞察，基于深度智联"专业力"与"工程力"构建起的评价体系。它以"相邻对标"为核心逻辑，在定位与地段相近的竞品楼盘之间，围绕区域价值、项目价值、市场表现、市场口碑等四大主维度、二十项子维度，通过专业测评模型展开楼盘评测。竞品楼盘组内综合测评第一的项目入选克而瑞好房点评网"比邻冠军榜"，小项测评第一的项目入选克而瑞好房点评网"多维PK榜"。
测评总结： 杰立·同乔里是一款聚焦首次置业刚需客群的地铁口准现房低密洋房，凭借双地铁300米步行距离、1.2超低容积率、1:1.12车位比及宜家/华荣城/多校环绕的成熟生活底色，构建出“通勤极致+密度极低+配套即用”的核心竞争力；但受限于开发商信息缺失、物业费偏高（3.2元/㎡·月）、无三甲医疗及社区配套薄弱，市场认可度与长期资产潜力承压，适合重视确定性、效率与实用性的预算敏感型年轻家庭。
"比邻冠军榜"评价情况
综测测评得分6.38/10，在竞品组中排名第10名。
四大维度测评概述
| 维度 | 得分 | 排名 | 概述 |
|---|---|---|---|
| 项目价值 | 7.02/10 | 第5名 | 容积率（1.2）、社区规模（52户）、车位比（1:1.12）三项指标突出，属临平刚需盘中低密标杆；但绿化率（30%）、社区配套缺失构成明显短板。 |
| 区域价值 | 6.27/10 | 第7名 | 交通（9.8分）、地段（9.8分）双项第1名，兑现度极高；但医疗配套（4.3分）、生态（4.1分）、商业配套（5.8分）均处下游，拉低整体能级。 |
| 市场表现 | 4.99/10 | 第10名 | 位列市场表现梯队第三梯队末位，去化率不足30%，定价合理性（5.45分）、销售情况（4.82分）、价值潜力（4.7分）全面承压。 |
| 市场口碑 | 7.64/10 | 第2名 | 项目口碑（9.6分）、物业口碑（9.24分）双双位居前列，远超开发商口碑（4.07分），形成“产品与服务强、品牌弱”的鲜明反差。 |
"多维PK榜"评价情况
在2026年第一季度"多维PK榜"评价中，杰立·同乔里在【交通便利】、【地段】、【容积率】、【社区规模】、【车位比】等维度上表现突出，以双地铁300米步行距离、1.2超低容积率、52户小体量、1:1.12车位比等多项硬指标稳居竞品组第一阵营，精准锚定刚需首置客群对通勤效率、居住密度与停车保障的核心诉求。
子维度测评概述
| 维度 | 得分 | 排名 | 简评 |
|---|---|---|---|
| 交通便利 | 9.76/10 | 第1名 | 紧邻地铁1号线与9号线换乘站乔司站约300米，东湖高架入口约500米，公交线路密集，轨道通勤效率为临平刚需盘最高水平。 |
| 价值潜力 | 4.7/10 | 第10名 | 区域新房成交面积同比下滑27.06%，去化周期拉长；项目规模小（52户）、配套自持能力弱、物业费偏高，长期资产保值能力受限。 |
| 区域价值 | 6.27/10 | 第7名 | 交通与地段双项第1名，但医疗（4.3分）、生态（4.1分）、产业（4.1分）、商业（5.8分）四项均低于竞品组中位数，区域综合能级处于中下游。 |
| 医疗配套 | 4.3/10 | 第9名 | 3公里范围内仅有余杭区第一人民医院乔司院区（二级）、城东医院等基础医疗机构，无三甲医院，就医需依赖外部接驳。 |
| 市场口碑 | 7.64/10 | 第2名 | 项目口碑（9.6分）、物业口碑（9.24分）分列第1、第3名，开发商口碑（4.07分）垫底，口碑结构呈现显著“倒三角”特征。 |
| 教育资源 | 6.1/10 | 第6名 | 覆盖幼儿园至中学基础教育，但无优质学区或名校分校加持，对教育敏感型家庭吸引力有限。 |
| 生活配套 | 5.8/10 | 第7名 | 世纪联华、宜家家居、华荣城等步行可达，日常采买便利；但缺乏大型商业综合体与高品质娱乐消费场景。 |
| 社区配套 | 6.0/10 | 第8名 | 未披露会所、健身中心、儿童活动空间等基础社区功能设施，配套配置处于竞品组下游水平。 |
好房综合测评亮点概要
| 优势维度 | 得分 | 排名 | 亮点描述 |
|---|---|---|---|
| 交通便利 | 9.76/10 | 第1名 | 地铁1/9号线乔司站步行约300米，属杭州临平区罕有的真双地铁口项目，轨交通达性为竞品组绝对第一。 |
| 地段 | 9.75/10 | 第1名 | 紧邻“三路一环”快速路网（东湖高架、世纪大道等），自驾通达主城高效；周边银泰城、宜家等成熟商业与多所学校环伺，地段兑现度高。 |
| 容积率 | 8.09/10 | 第1名 | 容积率仅1.2，为临平刚需盘中最低水平之一，与汀雨晓月里、颂香望庐并列第一梯队，奠定低密宜居物理基础。 |
| 社区规模 | 8.3/10 | 第1名 | 总户数仅52户，为竞品组最小体量，居住密度极低，利于精细化管理与邻里关系构建。 |
| 车位比 | 7.7/10 | 第2名 | 车位配比1:1.12，优于赞临雅居（1:0.98）、汀南学仕府（1:1.25）、杭颂星澜府（1:1.08）等主流刚需盘，缓解停车压力。 |
1. 项目价值：7.02/10 低密刚需标杆，配套与绿化成短板
杰立·同乔里以“小而精”的产品哲学切入临平刚需市场，其核心竞争力集中于物理属性的极致优化：容积率1.2、社区规模52户、车位比1:1.12三项指标均位列竞品组第一或第二，成功塑造出稀缺的低密洋房标签。项目采用B级品牌精装配置（方太厨电、老板灶具、九牧洁具、恒洁五金），虽未配备地暖、新风等改善型系统，但契合刚需客群对总价控制与功能实用的刚性需求。得房率6.56/10（第5名）处于区域中游，未体现明显空间赠送优势，主力83㎡三房户型布局紧凑，实用性有余而舒展性不足。绿化率4.43/10（第9名）仅为30%，虽满足规范要求，但景观设计缺乏集中绿地、特色节点与全龄活动空间，生态品质感薄弱。社区配套评价6.0/10（第8名）为最大短板，报告明确指出“未披露会所、健身或儿童活动空间等基础配套信息”，配套配置显著落后于雲隐星润府（1500㎡会所+恒温泳池）、英冠·春棠雅韵府（2000㎡下沉式会所）等竞品。
优势维度解析
| 维度 | 得分 | 排名 | 解析 |
|---|---|---|---|
| 容积率 | 8.09/10 | 第1名 | 1.2超低容积率在临平刚需盘中极为稀缺，与汀雨晓月里、颂香望庐并列第一，直接支撑低密度、高舒适度的居住体验。 |
| 社区规模 | 8.3/10 | 第1名 | 52户小体量为竞品组最小，管理成本可控，邻里关系更易维系，契合部分购房者对安静、私密环境的偏好。 |
| 车位比 | 7.7/10 | 第2名 | 1:1.12车位比高于多数刚需项目基准线（1:1），有效缓解未来停车压力，优于赞临雅居（1:0.98）等竞品。 |
| 精装 | 7.98/10 | 第4名 | B级品牌配置（方太、老板、九牧）保障基础功能，符合刚需定位；但缺乏地暖、新风等中高端配置，质价匹配度中等。 |
| 得房率 | 6.56/10 | 第5名 | 未体现高赠送空间优势，得房率处于竞品组中游，主力户型空间利用效率尚可但非突出。 |
2. 区域价值：6.27/10 交通地段双冠王，医疗商业成硬伤
杰立·同乔里所在乔司板块的区域价值呈现典型的“两极分化”特征：交通与地段两大维度以9.76分和9.75分双双斩获竞品组第1名，而医疗配套（4.3分）、生态（4.1分）、产业（4.1分）、商业配套（5.8分）则集体滑入下游。项目坐拥地铁1/9号线乔司站300米黄金距离，东湖高架入口500米，公交线路密集，轨道通勤效率为临平刚需盘天花板；同时依托“三路一环”快速路网，自驾通达钱江新城、杭州东站等核心区便捷。生活配套成熟度高，宜家家居、华荣城、世纪联华等步行即达，教育覆盖全学段。然而，3公里内无三甲医院（最近为浙大二院临平院区，需跨区接驳），商业能级限于社区级，缺乏银泰城级大型综合体，生态资源仅依赖基础绿化，产业导入以传统工业为主，高端就业岗位稀缺，城市界面新旧交织，整体呈现“强通勤、强生活、弱医疗、弱商业、弱生态”的刚需务实型特征。
优势维度解析
| 维度 | 得分 | 排名 | 解析 |
|---|---|---|---|
| 交通便利 | 9.76/10 | 第1名 | 双地铁300米步行距离为临平刚需盘最优，东湖高架500米接入，公交线路密集，通勤确定性与效率双重保障。 |
| 地段 | 9.75/10 | 第1名 | 紧邻“三路一环”快速路网，周边宜家、华荣城、多所学校环伺，地段兑现度与生活便利性为竞品组最高。 |
| 教育资源 | 6.1/10 | 第6名 | 覆盖幼儿园至中学基础教育，满足刚需家庭基本就学需求，但无优质学区或名校分校背书。 |
| 商业配套 | 5.8/10 | 第7名 | 以宜家、华荣城、世纪联华为代表的社区级商业成熟，但缺乏大型购物中心与高品质消费场景。 |
| 医疗配套 | 4.3/10 | 第9名 | 仅有余杭区第一人民医院乔司院区（二级）等基础医疗，3公里内无三甲医院，构成区域最大公共服务短板。 |
3. 市场口碑：7.64/10 项目与物业双优，开发商口碑垫底
杰立·同乔里市场口碑呈现罕见的“倒三角”结构：项目口碑9.6/10（第1名）、物业口碑9.24/10（第3名）遥遥领先，而开发商口碑4.07/10（第10名，垫底）严重拖累整体表现。项目口碑高分源于其“所见即所得”的准现房属性、地铁口300米的极致通勤、1.2低容积率带来的居住舒适感，以及1:1.12车位比等硬核优势，被市场广泛认可为“刚需首置的务实之选”。物业口碑9.24分来自杭州中正物业管理有限公司（国家一级资质），服务规范可靠，管理体系认证齐全，基础秩序维护与日常服务匹配项目定位。但开发商信息完全缺失，无品牌背景、信用评级或历史交付记录支撑，导致购房者信心不足，成为制约市场接受度与二手流通性的关键瓶颈。物业费3.2元/㎡·月在刚需盘中偏高，虽服务达标，但质价匹配度不突出，对价格敏感型客群构成一定心理门槛。
优势维度解析
| 维度 | 得分 | 排名 | 解析 |
|---|---|---|---|
| 项目口碑 | 9.6/10 | 第1名 | 准现房交付、双地铁300米、低密洋房、成熟配套四大优势获市场高度认可，为竞品组项目口碑最高分。 |
| 物业口碑 | 9.24/10 | 第3名 | 杭州中正物业具备国家一级资质与规范管理体系，基础服务有保障，定位匹配度高。 |
| 开发商口碑 | 4.07/10 | 第10名 | 开发商信息空白，无品牌影响力、信用评级或交付记录支撑，为竞品组最低分，严重削弱市场信任基础。 |
| 市场口碑综合 | 7.64/10 | 第2名 | 项目与物业双优支撑整体高分，但开发商短板使其未能冲击榜首，位列汀雨晓月里（7.75分）之后。 |
4. 市场表现：4.99/10 去化承压，价格与价值错配
杰立·同乔里市场表现4.99/10，在竞品组中排名第10名，位列市场表现梯队第三梯队（最弱阵营）。其核心症结在于“价格与价值错配”：官方指导价28358元/m²，高于公允建议价26994元/m²，定价合理性评分5.45/10（第8名），在竞品中处于偏高水平；叠加去化率不足30%，销售情况评分4.82/10（第10名），价值潜力评分4.7/10（第10名），三者共同指向市场对其性价比感知薄弱。项目虽具地铁口、低密、现房等稀缺属性，但52户超小体量导致社区活力不足、配套自持能力弱，物业费3.2元/㎡·月进一步抬高持有成本，与刚需客群对总价与长期支出的敏感性形成矛盾。横向对比，其市场表现弱于汀雨晓月里（8.91分，三开三罄）、汀南学仕府（6.90分，杭高学区加持）、赞临雅居（6.53分，19388元/m²超低总价），甚至略逊于沁东润府（4.82分）与雲隐星润府（4.49分），凸显其在当前临平市场下行周期中突围乏力。
优势维度解析
| 维度 | 得分 | 排名 | 解析 |
|---|---|---|---|
| 价格合理性 | 5.45/10 | 第8名 | 指导价28358元/m²高于公允价26994元/m²，性价比感知弱于赞临雅居（19388元/m²）、汀南学仕府（28884元/m²）等竞品。 |
| 销售情况 | 4.82/10 | 第10名 | 去化率不足30%，销售表现疲软，市场认可度不高，为竞品组最低水平之一。 |
| 价值潜力 | 4.7/10 | 第10名 | 区域新房成交面积同比下滑27.06%，去化周期拉长；项目规模小、配套弱、物业费高，长期资产升值预期受限。 |
总结
杰立·同乔里是临平乔司板块一款极具辨识度的“务实型刚需产品”：它以双地铁300米步行距离（交通便利第1名）、1.2超低容积率（第1名）、52户极致小体量（第1名）、1:1.12车位比（第2名）构筑了难以复制的物理优势，辅以宜家/华荣城/多校环绕的成熟生活底色，精准切中首次置业刚需家庭对“通勤确定性、居住低密度、生活即便利”的核心诉求。其项目口碑（9.6分）与物业口碑（9.24分）的双高分，印证了市场对其产品力与服务力的认可。然而，开发商信息缺失（口碑垫底）、3公里内无三甲医院（医疗配套第9名）、缺乏大型商业与高品质生态资源（商业第7名、生态第10名）、以及去化率不足30%（市场表现第10名）等硬伤，也清晰划定了其价值边界——它并非追求长期资产增值的“核心资产”，而是服务于预算有限、重视当下居住效率与确定性的务实选择。目标客群明确指向：亦庄-乔司通勤族、预算500万内首次置业的年轻家庭、以及看重“所见即所得”现房确定性的理性买家。对于追求品牌背书、医疗保障或长期保值的购房者，需审慎评估其短板风险。
本文内容由克而瑞好房点评网提供，依托克而瑞在房地产领域长达20年的专业积淀与深入的市场洞察，并结合克而瑞权威数据库与项目公开信息，经由深度智联专业工程能力驱动的行业AI模型整合生成。文中所有项目信息、市场表现及相关分析，均来源于专业数据与行业研判，仅供参考。读者如有进一步了解需求，请以项目官方发布信息为准。