7月20日，广州迎来1宗白云区三元里涉宅用地出让，5家房企争抢，最终越秀以总价10.12亿元斩获地块，溢价率16.05%！
白云区政通路西侧AB2914005、AB2914006地块，用地性质为二类居住用地（R2）、文化设施用地（A2），土地出让面积26440.00㎡，规划建筑面积26428.00㎡，起始价8.72亿元，起始综合楼面价33000元/㎡。
其中AB2914005地块为二类居住用地，用地面积21587㎡，规划建筑面积23746㎡，须配建社区文化室等公共服务设施合计1519㎡，容积率1.1；AB2914006地块为文化设施用地，用地面积4325㎡，需建设综合文化活动中心2682㎡，该地块由竞得人建成后自行使用和组织经营管理，须整体确权，不得分割转让和销售。剔除公共服务设施建面、文化设施建面后，实际住宅起始楼面价来到了39237元/㎡。
该地块起拍价8.72亿元，共吸引越秀、保利、中海、珠实、招商蛇口、国贸6家国央企报名参与，其中国贸未实际出价，最终5家房企经过15轮竞价，越秀地产胜出。
1.1的容积率是白云区近十年出让宅地中最低的一宗。此前被称为低密标杆的龙归六片山地块容积率为1.7，本次地块直接降至墅级标准。结合15米限高和仅2.37万㎡的计容建面，未来产品大概率以叠拼、联排等低密形态为主。
区位与配套分析
地块位于白云区政府东侧，地处白云区与越秀区交界地带，兼具行政中心与老城成熟配套的双重优势。
生态资源： 南邻麓湖公园、雕塑公园，东北向可远眺白云山，手握行政+生态双重资源。不过山景、湖景均为远眺，并非一线临山临湖，加上15米限高对视野的约束，景观溢价存在一定折扣。
交通配套： 步行约300米即达地铁11号线与12号线换乘站中医药大学站，自驾10分钟左右可达白云万达广场，周边医疗、商业资源齐备。
不足之处： 地块临近内环路和机场高速，车流噪音难以回避；周边老旧小区密集，城市界面相对平淡，未来需依靠产品设计和社区营造来弥补短板。
市场背景与区域格局
地块所在的景泰板块，是白云核心区改善需求最为集中的板块之一。据市场监测，该板块去年底新房库存仅剩88套，且以刚需刚改产品为主。周边房龄二三十年的老小区遍布，稍新的力迅观麓公馆二手挂牌价已达8万—10万元/㎡，且挂牌房源稀少，置换需求旺盛。
此前白云核心区的改善盘多集中在白云新城板块，如保利云瑞均价约6.6万元/㎡，产品以大平层为主。政通路地块走的是低密墅级路线，产品形态与现有供应完全错开，直接瞄准白云和越秀区的高净值改善客群。
可以预判，该项目入市后不仅将刷新景泰板块的新房价格天花板，也将重新锚定白云核心区低密物业的价值标尺，并有望带动周边次新二手房价值的提升。
土拍信号解读
第一，广州土拍进入"精选时代"。 并非所有地块都受追捧——远郊、配套薄弱的地块依然冷清，但核心区、低密、配套成熟的优质地块，照样能引来多家房企激烈拼杀。开发商的拿地逻辑已从"规模化扩张"转向"精准化投资"，宁可贵一点拿好地，也不便宜拿错地。
第二，改善产品升级持续加速。 前两年市场还在拼大平层、拼精装标准，如今竞争已延伸至容积率和低密社区形态。1.1容积率的墅级产品在白云核心区属于稀缺品，反映出房企对高端改善赛道的加码。
第三，国央企仍是土拍主力。 本次参与竞拍的6家房企全部为国央企，且均为深耕广州的品牌房企。在当前市场环境下，国央企凭借资金优势和信用背书，在核心城市优质地块的争夺中占据主导地位。
六、小结
越秀地产此次拿地，以42,624元/㎡的楼面价切入白云核心区低密赛道，既补上了景泰板块高端改善的供应缺口，也在广州改善市场占据了关键位置。地块"瑕不掩瑜"的特质——低密稀缺性与噪音、界面短板并存——意味着后续产品力将成为决定项目成败的核心变量。在分化行情中，核心地段的稀缺产品仍是穿越周期的硬通货。