8月新开项目测评 | 90%基础开间精准对标产业青年——北京 未来星宸丨泊寓·院儿

在北京昌平，不少在生命科学园等重点产业园区上班的年轻人，都有过「租房难」的经历：要么离公司远，每天挤地铁通勤一个多小时；要么合租房间小，厨卫都要排队；想找个租金实在、能拎包入住的一居室，总难如意。

8月，随着未来星宸丨泊寓·院儿保障性租赁住房项目正式投用，上千套适配青年人的房源开门迎客，为周边密集的产业人群提供了“住得好、通勤短、租约稳”的居住选项。从正式开放入住，短短20天，项目2号楼的521间精装公寓即实现全部满租，市场热度获得有力印证。

项目基础信息一览表

2.1 配套品质

交通：项目交通条件较为便利。地铁方面，昌平线生命科学园站坐落于项目周边，可满足日常地铁通勤需求；公交方面，距离二拨子新村北公交站仅115米，16条线路交汇，可快速接驳地铁及区域内主要产业园；自驾方面，紧邻北清路、京新高速、京藏高速。此外，园区还开通了直达生命科学园的免费接驳班车，约15分钟即可到达各办公楼，大幅缓解早高峰通勤压力。

商业：自带500㎡商业楼，规划引入便利店、咖啡厅、干洗店等生活业态，满足日常消费所需。直线3公里内有7个购物中心及商超，临近华联商厦(回龙观店)、北京超极合生汇1.5km；直线2km可达北京沙河大集；4km范围内有万达广场及万科TBD商业街；5km范围内有北京华联等。

教育：园区对面即回龙观小学、一六一中学，直线3公里内7所高校，临近北京农职院机电工程学院、华北电力大学。

医疗：临近北京积水潭医院回龙观院区、北京大学国际医院等。

休闲：项目旁边1.5万平方米的开放绿地运动公园，预计今年10月就能对外开放，里面篮球、羽毛球场地都安排好了，下班换身衣服就能去运动。直线3公里内有TBD休闲公园、中关村公园、航天湖城市公园等。

产业：项目地处未来科学城生命科学园核心区域，三公里范围内集聚了昌平实验室、北京生命科学研究所等高水平研发机构，以及小米智能工厂二期、紫光数字经济科技园等重点产业资源。

2.2 主力产品及品质

项目总共提供1488套精装公寓，是昌平区规模较大的保障性租赁住房社区之一，面向生命科学园片区青年科研人员、企业员工开放。

户型结构经过对区域人才结构的调研后精心设计：约90%为基础单间及一居室（建面约33㎡、36㎡），精准面向毕业3至8年的青年工程师、研发人员及项目执行层；约10%为高品质一居室户型（66㎡），面向核心人才及家庭化租客，形成梯度化、精细化的居住供给体系。

户型详细介绍

33㎡开间

紧凑开间适合单身青年独立居住，空间利用率较高，精装交付配齐家具家电后基本可满足「拎包入住」需求。性价比突出，3288元/月起，既能满足"近通勤、轻居住"的核心诉求，又能以紧凑实用的空间设计控制租赁成本，精准解决其"阶段性安房"问题，为区域内大量基础产业人才提供稳定居住保。

36㎡开间

较33㎡户型多出约3㎡，空间感略有提升，可容纳更多收纳或工作区域。同样面向单身青年，适合对居住空间有一定要求、但不需要独立卧室的租客。租金3908元/月起，功能分区清晰，兼顾双人居住舒适度与日常收纳需求。

66㎡一居室

项目内属于高品质产品线，拥有独立卧室与客厅分区，居住舒适度明显提升。适合对隐私和空间品质有更高要求的核心人才，或两口之家居住。占比仅约10%，房源较为稀缺。租金5299元/月起，主要服务品质居住人群，对居住舒适性、空间独立有更高要求。以更完善的功能分区、更舒适的居住体验，满足其“长期租赁、安居稳业"的需求，为区域重点企业留住核心人才提供居住支撑。

2.4 装修配置

项目所有户型均为精装交付，配置标准如下：

整体标准

拎包入住级别，租客无需额外购置大件家具家电

2.5 公区配置

项目的公共空间设计颇具特色，采用「集中+分散」的布局模式：

社区之心

800平方米的核心公共空间，作为社区活动的集中场所，包括洽谈区、自助咖啡区、自习区、会议室、VIP洽谈室、影音娱乐区

楼层共享空间

全社区共计38处分散式共享空间，涵盖10个阅读区、5个桌游区、11个休闲区、9个瑜伽区、3个洗衣区

3.1 服务配置

项目引入泊寓标准化运营体系，服务配置较为完善：

3.2 服务体验

租务办理：星宸荟一站式服务大厅提供从身份核验、合同签订到钥匙领取的全流程服务，集中签约期间流程衔接顺畅、高效有序。项目还支持企业整租模式，周边企业可统一组织员工办理入住。

社群运营：依托38处共享空间，自然形成青年社群氛围。邻居多为周边产业园的同龄人，在共享空间打球、聊天，容易找到兴趣相投的朋友。

通勤服务：免费接驳班车直达生命科学园，约15分钟到达，解决了「最后一公里」通勤痛点。

品牌背景与运营方

本项目采用「国企资产+市场化运营」的合作模式，由两方联合打造，「国企持有资产+市场化运营」，资产端与运营端均有较强的保障。

未来科学城集团（资产持有方）：作为区属骨干国有企业，充分发挥资产持有与资源整合优势，目前自持运营的人才公寓、酒店等城市功能空间已逾百万平方米。为项目提供稳定的资产基础和政企资源对接能力。

万科泊寓（运营方）：万科集团旗下长租公寓品牌，是全国长租公寓行业的头部企业。截至2026年上半年期末，泊寓管理房源22万间、已开业17.4万间，企业客户超过7900家、占比23.5%，客户满意度96.5%、续租率63.4%，GOP利润率89.5%。

市场口碑与行业地位

品牌矩阵定位与客群匹配

区域布局：泊寓在北京已有多家门店布局，本项目位于昌平生命科学园板块，精准锚定产业园区青年客群，与泊寓「城市青年社区」的品牌定位高度契合。

产品线定位：本项目属于泊寓与国企合作的保障性租赁住房产品线，定位为保障性品质社区，硬件配置和服务标准对标泊寓中端产品线。

客群匹配度：项目客群精准锁定生命科学园周边的青年科研人员、企业员工、IT互联网白领，与泊寓「服务城市青年」的品牌调性高度一致。毕业3-8年的青年工程师、研发人员是核心目标客群。

标杆性评估

本项目是未来科学城集团与泊寓在保障性租赁住房领域的首个合作项目，具有一定的标杆示范意义。项目近1500套的体量在泊寓北京门店中属于大型社区，硬件配置和服务标准对标泊寓标准化体系中的中上水平。若运营成功，将为双方后续在保租房领域的深度合作提供可复制的样本。

总体评价

未来星宸丨泊寓·院儿是北京昌平区近年来规模较大的保障性租赁住房项目之一，凭借「国企信用+泊寓运营」的合作模式、生命科学园核心区位、以及精装拎包入住的产品力，为周边产业青年提供了一个「住得起、住得好、住得稳」的居住选项。项目在公区设计38处共享空间、免费接驳班车服务、泊寓标准化运营服务等方面的配置，体现了较为成熟的运营思维。

适合人群

谨慎考虑