一、地块情况和现房项目占比
这两个地块均已明确，将按照《住房城乡建设部 自然资源部 金融监管总局关于完善商品住房销售制度的通知》文件要求实施现房销售。我们对两宗地块进行梳理。
从梳理结果来看，两宗地块本质上均是以安置回迁为主导的保障性社区，超过60%的房源将定向回购或做安置房。据此，两幅地块中市场化的现房项目的占比仅为41%。而且该测算是基于最大的可能容积率进行的。若实际容积率较低，现房项目的占比可能最多仅为30%或20%。
从操作风险角度看，这两个地块的特征客观上降低了现房销售模式下的纯市场化风险，为政策平稳落地提供了缓冲空间。由于市场化商品房比例均不足一半，现房销售试点的"安全垫"十分充足：超过50%（甚至70%）的房源已被政府或村集体以协议价锁定，房企在现房销售模式下面临的市场化去化压力因此大幅降低。此外，青田政策也带来一定启示，即在商品住宅项目中，可给予房企一个选择空间。其可根据后续潜在的购房需求，决定供应和建造多少现房项目，也就是用足用好具有弹性的容积率政策。
表1：青田两地块回购的相关情况（万平方米）
资料来源：网络公开信息、易居研究院
表2：青田地块现房项目的比重估算（万平方米）
资料来源：网络公开信息、易居研究院
二、市场启示
青田现房的例子具有启示意义。首先，青田代表了部分城市尤其是中小城市，在推进现房方面顾虑较少，因为其成本相对较低。这也说明，各地在后续试点过程中，应结合自身实际因地制宜推进，不论采用何种模式或方式，都应视为稳妥有序推进的过程，都应得到鼓励。
其次，青田为各地推进现房提供了一条可行路径，即可以针对部分房屋安置项目开展现房销售。我们认为，这背后实际上反映了对购房者需求的关注。以青田为例，部分购房者为提前锁定的回迁户或安置房住户。对于其他城市而言，也可以将此类前瞻性客户拓展至人才购房或产业园区购房等群体，在摸清需求的基础上推进现房销售。
第三，青田地块在容积率设定上留有一定弹性区间，这使得企业在推进现房项目时，在建筑指标方面拥有可调整空间，因此对后续土地供应具有启示意义。适当设定土地及容积率等相关指标的弹性，有助于提升企业参与现房项目的积极性。
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