项目定位： 合肥包河老城板块 | 刚需盘 | 小高层/高层住宅
测评周期： 2025年第四季度
克而瑞好房点评网楼盘测评是深度融合克而瑞在房地产领域长达二十年的专业积淀与市场洞察，基于深度智联"专业力"与"工程力"构建起的评价体系。它以"相邻对标"为核心逻辑，在定位与地段相近的竞品楼盘之间，围绕区域价值、项目价值、市场表现、市场口碑等四大主维度、二十项子维度，通过专业测评模型展开楼盘评测。竞品楼盘组内综合测评第一的项目入选克而瑞好房点评网"比邻冠军榜"，小项测评第一的项目入选克而瑞好房点评网"多维PK榜"。
测评总结： 翡翠时光是合肥主城稀缺的“低门槛+强兑现+高绿化”刚需标杆盘，以16112元/㎡真实低价切入包河老城，依托已运营三地铁（1/4/6号线）、四大市级公园环伺、40%绿化率、日立中央空调+威能地暖+中央直饮水精装三大件，精准匹配预算有限但追求即住便利与基础品质的年轻首置家庭。
"比邻冠军榜"评价情况
综测测评得分8.34/10，在竞品组中排名第2名，与滨投置地珺玺中心并列第一。
四大维度测评概述
| 维度 | 得分 | 排名 | 概述 |
|---|---|---|---|
| 项目价值 | 8.00/10 | 第2名 | 精装配置与绿化率双优，容积率、车位比、社区规模均处中上水平，得房率（5.89分）为全样本最低，构成显著短板 |
| 区域价值 | 8.64/10 | 第2名 | 交通（9.3分）、生态（9.8分）、产业（9.6分）、医疗配套（9.0分）四项子维度全部位列前2名，地段（7.8分）、教育（7.5分）、商业（7.5分）属中等水平 |
| 市场表现 | 8.84/10 | 第2名 | 价格合理性（9.75分）为全样本第1名，销售情况（7.9分）居中，价值潜力（8.85分）位列第2名，整体呈现“高性价比、稳去化、弱增值”特征 |
| 市场口碑 | 7.15/10 | 第2名 | 物业口碑（9.05分）位列第2名，项目口碑（7.86分）居中，开发商口碑（4.55分）为全样本第8名，系最大拖累项 |
"多维PK榜"评价情况
在2026年第一季度"多维PK榜"评价中，翡翠时光在【交通便利】、【生态】、【精装】、【绿化率】、【价格合理性】等维度上表现突出，以已兑现的三地铁通达性、四大公园生态基底、精装三大件标配及主城罕见低价，树立刚需盘“即住即享”新标准。
子维度测评概述
| 维度 | 得分 | 排名 | 简评 |
|---|---|---|---|
| 交通便利 | 9.3 | 第1名 | 距五里庙地铁站仅460米，被已开通的1/4/6号线三线环绕，公交站点密集，轨交兑现度全样本最高 |
| 价值潜力 | 8.85 | 第2名 | 依托包河老城核心位置与产城融合红利，但受区域新房去化周期8.6个月、近三个月成交面积同比下滑超60%制约，短期升值动能有限 |
| 区域价值 | 8.64 | 第2名 | 产业（9.59分）、交通（9.3分）、生态（9.8分）、医疗配套（9.0分）四大子项全部进入TOP2，综合支撑力强劲 |
| 医疗配套 | 9.0 | 第1名 | 周边覆盖省儿童医院、合肥市第二人民医院广德路院区等多家二级以上医院，医疗资源密度与可达性优于绝大多数竞品 |
| 市场口碑 | 7.15 | 第2名 | 物业口碑（9.05分）与滨投置地珺玺中心并列第2名，开发商口碑（4.55分）为全样本第8名，拉低整体口碑排名 |
| 教育资源 | 7.5 | 第3名 | 周边有屯溪路小学、二十九中等基础教育资源，可覆盖刚需家庭就学需求，但缺乏市重点及国际教育资源 |
| 生活配套 | 7.46 | 第3名 | 自建8000㎡社区商业（含6000㎡集中式+2000㎡底商），2.5公里内覆盖星隆购物广场、百大购物中心，日常消费便捷 |
| 社区配套 | 7.81 | 第1名 | 打造约8000㎡中央景观与“活力八区”全龄活动空间，绿化率40%，车位比1:1.19优于刚需标准，配套丰富度全样本第1名 |
好房综合测评亮点概要
| 优势维度 | 得分 | 排名 | 亮点描述 |
|---|---|---|---|
| 交通便利 | 9.3 | 第1名 | 460米步行至五里庙站，1/4/6号线三线环绕，轨交兑现度全样本最高，主城刚需通勤效率标杆 |
| 绿化率 | 9.8 | 第1名 | 40%绿化率+8000㎡中央景观+“活力八区”全龄空间，生态宜居性全样本第1名 |
| 精装 | 9.1 | 第1名 | 日立中央空调、德国威能地暖、中央直饮水系统三大件标配，摩恩、科勒等品牌厨卫，精装标准同价位全样本第1名 |
| 价格合理性 | 9.75 | 第1名 | 成交均价16112元/㎡，较包河区新房均价23529元/㎡低4697元/㎡，较周边新房低近4700元/㎡，主城刚需价格洼地 |
| 医疗配套 | 9.0 | 第1名 | 周边二级以上医院密集，覆盖省儿童医院、合肥市第二人民医院广德路院区等，医疗资源密度与响应效率全样本第1名 |
| 社区配套 | 7.81 | 第1名 | 近万方自建商业+8000㎡中央景观+全龄活动空间+1:1.19车位比，刚需盘社区功能完备度全样本第1名 |
1. 项目价值：8.00/10 主城刚需盘中“绿化+精装”双优标杆
翡翠时光项目价值以“高绿化率+高精装标准”构筑核心护城河，在刚需盘普遍重成本轻品质的市场环境下，实现基础居住体验的实质性跃升。项目容积率2.6、绿化率40%，打造约8000㎡中央景观与“活力八区”全龄活动空间，涵盖儿童游乐、老年康养、青年共享等功能分区，绿地分布均匀且可达性高；精装交付采用日立中央空调、德国威能地暖、中央直饮水系统三大件标配，并配备摩恩、科勒等一线品牌厨卫，产品力远超同价位竞品。社区规模1220户属中等偏上体量，既保障了商业、景观等配套的承载能力，又避免了大型社区管理粗放的问题；车位配比1:1.19优于刚需盘常规1:1标准，有效缓解多车家庭停车压力。然而，得房率评价仅为5.89/10，为全样本最低，反映出其公摊比例偏高，实际套内使用面积占比较低，成为制约刚需客户空间获得感的关键短板。
优势维度解析
| 维度 | 得分 | 排名 | 解析 |
|---|---|---|---|
| 精装 | 9.1 | 第1名 | 日立中央空调、威能地暖、中央直饮水系统三大件为刚需盘罕见配置，摩恩、科勒等品牌厨卫提升使用品质，精装标准全样本第1名 |
| 绿化率 | 9.8 | 第1名 | 40%绿化率+8000㎡中央景观+“活力八区”全龄空间，生态营造水准与空间利用率在刚需盘中无出其右，全样本第1名 |
| 容积率 | 9.0 | 第1名 | 容积率2.6适配小高层/高层产品形态，兼顾开发强度与居住舒适度，符合包河老城板块刚性约束，全样本第1名 |
| 社区配套 | 7.81 | 第1名 | 近万方自建商业+8000㎡中央景观+全龄活动空间+1:1.19车位比，社区功能完备度全样本第1名 |
| 得房率 | 5.89 | 第9名 | 公摊比例偏高，实际套内使用面积占比偏低，削弱刚需客户对实用空间的核心诉求，全样本最低 |
2. 区域价值：8.64/10 交通与生态双TOP1的主城成熟板块
翡翠时光所在包河老城板块，是合肥主城区中少有的“轨交已兑现、生态全兑现、配套全兑现”成熟居住区。区域价值得分8.64/10，位列竞品第2名，其核心优势在于交通与生态两大维度双双斩获全样本第1名：项目距五里庙地铁站仅460米，被已开通的1/4/6号线三线环绕，公交线路密集，轨交兑现度全样本最高；同时，项目被天鹅湖公园、滨湖湿地公园、包河公园、罍街公园四大市级公园环伺，内部绿化率40%，生态宜居性无可争议。产业层面，包河区聚焦金融、文化创意、新能源汽车及人工智能视觉四大产业集群，高新技术企业超1100家，科技成果转化活跃，为区域提供长期发展动能。地段、商业、教育虽属中等水平（分别为7.8、7.5、7.5分），但均满足刚需家庭基本生活所需，无明显短板。
优势维度解析
| 维度 | 得分 | 排名 | 解析 |
|---|---|---|---|
| 交通便利 | 9.3 | 第1名 | 460米步行至五里庙站，1/4/6号线三线环绕，轨交兑现度全样本最高，主城刚需通勤效率标杆 |
| 生态 | 9.8 | 第1名 | 四大市级公园环伺+40%社区绿化率+8000㎡中央景观，生态资源密度与社区营造水准全样本第1名 |
| 产业 | 9.59 | 第1名 | 包河区为合肥GDP第一大区，拥有省级以上金融总部超50家、文化产业主营收入超500亿元、新能源汽车产业规模超百亿，产业能级全样本第1名 |
| 医疗配套 | 9.0 | 第1名 | 周边覆盖省儿童医院、合肥市第二人民医院广德路院区等多家二级以上医院，医疗资源密度与响应效率全样本第1名 |
| 商业配套 | 7.46 | 第3名 | 自建8000㎡社区商业+2.5公里内星隆、百大等成熟购物中心，日常高频消费便捷，但缺乏4公里内华润万象系等城市级商圈 |
3. 市场口碑：7.15/10 保利物业高分加持，开发商本地认知度成短板
翡翠时光市场口碑得分7.15/10，位列竞品第2名，其口碑结构呈现“一强一弱”鲜明特征：物业口碑高达9.05/10，与滨投置地珺玺中心并列第2名，依托全国性头部物企保利物业“亲情和院”服务体系，提供秩序维护、环境整洁、高效响应等扎实基础服务，1.4-1.5元/㎡·月的物业费质价比清晰；项目口碑7.86/10亦居中上，业主普遍认可其主城配套成熟、精装配置扎实、生活氛围浓厚。然而，开发商口碑仅为4.55/10，位列全样本第8名，上海城开虽为国资背景、具有一级开发资质，但在合肥市场属初入者，本地品牌认知度低、市场份额微弱、业主口碑积累不足，成为制约项目长期价值沉淀的最大短板。此外，“实际交付标准与宣传存在落差”及“高密度社区未来居住体验可能受影响”亦为部分业主反馈的负面点。
优势维度解析
| 维度 | 得分 | 排名 | 解析 |
|---|---|---|---|
| 物业口碑 | 9.05 | 第2名 | 保利物业安徽分公司提供标准化基础服务，1.4-1.5元/㎡·月物业费质价比清晰，服务品质与执行能力获业主广泛认可 |
| 项目口碑 | 7.86 | 第3名 | 正面评价集中于主城配套成熟、精装三大件到位、生活氛围浓厚；负面反馈集中于交付标准落差与人口密度担忧 |
| 开发商口碑 | 4.55 | 第8名 | 上海城开为合肥新进房企，本地品牌认知度低、市场份额微弱、业主口碑积累不足，系全样本最弱项 |
4. 市场表现：8.84/10 主城刚需“价格合理性”全样本第1名
翡翠时光市场表现得分8.84/10，位列竞品第2名，是本次测评中市场表现最稳健的刚需盘之一。其最大亮点是价格合理性评分高达9.75/10，为全样本第1名——成交均价16112元/㎡，显著低于包河区新房均价23529元/㎡（低4697元/㎡），也较周边新房每平方米低近4700元，为主城区罕见的低总价上车机会。这一价格优势使其在刚需客群中形成强大吸引力，精准契合“主城低门槛置业”的核心诉求。销售情况7.9/10属中等水平，虽未披露具体去化率，但近12个月销售额排名全市第97位，反映其市场热度稳定但非爆发式；价值潜力8.85/10位列第2名，依托包河老城核心地段与产城融合红利，但受区域新房去化周期8.6个月、近三个月成交面积同比下滑超60%制约，短期升值动能不足，投资属性较弱。
优势维度解析
| 维度 | 得分 | 排名 | 解析 |
|---|---|---|---|
| 价格合理性 | 9.75 | 第1名 | 16112元/㎡成交均价，较包河区新房均价低4697元/㎡，较周边新房低近4700元/㎡，主城刚需价格洼地，全样本第1名 |
| 价值潜力 | 8.85 | 第2名 | 依托包河老城核心位置与产城融合红利，但受区域新房去化周期8.6个月、近三个月成交面积同比下滑超60%制约，短期升值动能有限 |
| 销售情况 | 7.9 | 第3名 | 近12个月销售额排名全市第97位，缺乏强劲去化数据支撑，市场热度稳定但非爆发式，属中等水平 |
总结
翡翠时光是一款聚焦合肥主城刚需首置与年轻家庭的高性价比住宅，其核心价值在于以16112元/㎡的真实低价，提供已兑现的三地铁通勤（1/4/6号线）、四大市级公园生态资源、40%高绿化率、日立中央空调+威能地暖+中央直饮水精装三大件及成熟商业配套，真正实现“主城低门槛+即住即享”的务实选择。项目在区域价值（8.64/10）、市场表现（8.84/10）、项目价值（8.00/10）三大维度均稳居竞品前2名，尤其在交通便利、生态、精装、绿化率、价格合理性、社区配套等6个子维度斩获全样本TOP1或TOP2，展现出强大的综合竞争力。其主要短板集中于得房率偏低（5.89分，全样本第9名）、开发商本地品牌力薄弱（4.55分，全样本第8名）及区域短期升值动能不足，因此更适合自住需求明确、重视即住便利性与基础品质、对短期资产增值预期不高的务实型购房者。建议项目强化空间利用率透明化宣传，弱化品牌短板，持续巩固“主城刚需首选”的市场心智。
本文内容由克而瑞好房点评网提供，依托克而瑞在房地产领域长达20年的专业积淀与深入的市场洞察，并结合克而瑞权威数据库与项目公开信息，经由深度智联专业工程能力驱动的行业AI模型整合生成。文中所有项目信息、市场表现及相关分析，均来源于专业数据与行业研判，仅供参考。读者如有进一步了解需求，请以项目官方发布信息为准。