项目定位： 合肥包河区省府北板块 | 改善型住宅 | 小高层+洋房
测评周期： 2025年第四季度
克而瑞好房点评网楼盘测评是深度融合克而瑞在房地产领域长达二十年的专业积淀与市场洞察，基于深度智联"专业力"与"工程力"构建起的评价体系。它以"相邻对标"为核心逻辑，在定位与地段相近的竞品楼盘之间，围绕区域价值、项目价值、市场表现、市场口碑等四大主维度、二十项子维度，通过专业测评模型展开楼盘评测。竞品楼盘组内综合测评第一的项目入选克而瑞好房点评网"比邻冠军榜"，小项测评第一的项目入选克而瑞好房点评网"多维PK榜"。
测评总结： 置地雲台映月是一款以“超100%得房率+国际一线精装”双引擎驱动的生态改善盘，精准锚定重视实用面积、装修品质与低密环境的本地改善家庭，是省府北板块空间性价比最突出的确定性之选。
"比邻冠军榜"评价情况
综测测评得分7.28/10，在竞品组中排名第4名。
四大维度测评概述
| 维度 | 得分 | 排名 | 概述 |
|---|---|---|---|
| 项目价值 | 8.18/10 | 第1名 | 得房率与精装品质双项领跑11盘，社区尺度与绿化率表现稳健，为竞品组中产品力最强项目 |
| 区域价值 | 7.09/10 | 第4名 | 生态与医疗双优（均第1名），但交通与商业短板拉低整体位次，属“强底板、弱配套”的典型生态盘 |
| 市场表现 | 6.78/10 | 第4名 | 销售情况（8.72分）第2名，价格合理性（7.16分）第2名，价值潜力（4.47分）第10名，呈现“当下能卖、长期承压”特征 |
| 市场口碑 | 6.37/10 | 第4名 | 项目口碑（8.29分）第1名，但开发商口碑（4.84分）第10名、物业口碑（5.97分）第7名，构成“产品力强于品牌力”的鲜明反差 |
"多维PK榜"评价情况
在2026年第一季度"多维PK榜"评价中，置地雲台映月在【得房率】、【精装】、【生态】、【医疗配套】等维度上表现突出，四项子维度评分均位列11个竞品项目第1名，成为合肥改善盘中生态资源兑现度最高、空间效率最优、精装配置最扎实的标杆样本。
子维度测评概述
| 维度 | 得分 | 排名 | 简评 |
|---|---|---|---|
| 交通便利 | 5.3/10 | 第10名 | 距最近地铁站步行超800米，未入轨交黄金圈，依赖公交接驳与自驾，通勤便利性为竞品组最弱之一 |
| 价值潜力 | 4.47/10 | 第10名 | 所在省府北板块新房供应量大，2024年包河区新房成交面积同比下滑22%，二手房价格自2023年高点持续回落，短期升值动能明显不足 |
| 区域价值 | 7.09/10 | 第4名 | 生态（9.8分）、医疗配套（8.9分）双第1名；地段（6.2分）、交通（5.3分）、商业配套（5.64分）三项排名靠后，梯队分化显著 |
| 医疗配套 | 8.9/10 | 第1名 | 3公里内覆盖省立医院南区、市一院滨湖院区等多家三甲医院，健康保障圈能级为11盘中最高 |
| 市场口碑 | 6.37/10 | 第4名 | 项目口碑（8.29分）第1名，但开发商口碑（4.84分）第10名、物业口碑（5.97分）第7名，口碑结构呈“倒三角” |
| 教育资源 | 6.9/10 | 第5名 | 可享青年路小学、四十六中集团校等区域公办资源，但无市级头部名校或国际教育资源，教育能级中等偏上 |
| 生活配套 | 5.64/10 | 第9名 | 商业呈现“近而不密、有而不全”特征，缺乏步行可达的成熟街区型商业，大型商场需车行10分钟以上 |
| 社区配套 | 7.79/10 | 第3名 | 规划7500㎡中央花园+1500㎡立体花园，绿化率40%，配功能会所（含恒温泳池、健身房），便民商业仅规划精品商超，细节待兑现 |
好房综合测评亮点概要
| 优势维度 | 得分 | 排名 | 亮点描述 |
|---|---|---|---|
| 得房率 | 9.75/10 | 第1名 | 洋房产品实际使用率普遍达98%以上，部分户型突破100%，新规下近乎“零公摊”，同价位段空间效率绝对领先 |
| 精装 | 9.75/10 | 第1名 | 全配大金中央空调、兰舍新风、威能地暖“三大件”，客餐厅及卫生间地面全石材铺装，高仪洁具等国际一线品牌全覆盖 |
| 生态 | 9.8/10 | 第1名 | 紧邻骆岗公园，社区内打造近万平米中央景观花园，绿化率40%，楼间距超百米，低密静谧感为竞品组最优 |
| 医疗配套 | 8.9/10 | 第1名 | 3公里半径内覆盖省立医院南区、市一院滨湖院区等多家三甲医院，健康保障能级为11盘中最高 |
1. 项目价值：8.18/10 得房率与精装品质双优的高确定性改善标杆
置地雲台映月以8.18分位居11个竞品项目第1名，是本次测评中产品力最扎实、兑现度最高的改善型作品。项目规划616户，体量适中，与低密洋房+小高层的产品组合高度契合，辅以超百米楼间距与近7500㎡中央花园，既保障居住私密性，又支撑全龄段园林、功能会所等内部配套合理布局。容积率2.0、绿化率40%，符合包河区改善型项目基本标准，社区密度适中，居住舒适度有坚实保障。
其核心竞争力集中于两大“硬核指标”：一是得房率表现极为亮眼，洋房产品实际使用率普遍达98%以上，部分户型甚至突破100%，小高层得房率亦达95%-98%，远超同类产品常规水平；二是精装标准高度契合改善定位，采用高仪洁具、大金中央空调、兰舍新风与威能地暖等国际一线品牌，实现“三大件”全配，客餐厅及卫生间地面全石材铺装，在同价位项目中极为罕见。两项指标均以9.75分位列11盘第1名，形成无可争议的降维优势。
优势维度解析
| 维度 | 得分 | 排名 | 解析 |
|---|---|---|---|
| 得房率 | 9.75 | 第1名 | 洋房产品实际使用率普遍达98%以上，部分户型突破100%，小高层得房率95%-98%，显著优于保利海上瑧悦（82%-84%）、皖投云启华章花园（约85%）等竞品 |
| 精装 | 9.75 | 第1名 | 全配大金、兰舍、威能“三大件”，高仪洁具全覆盖，客餐厅及卫生间地面全石材铺装，精装品牌力与工艺细节显著优于中铁建花语江南、中交九宸等国产品牌为主的项目 |
| 社区规模 | 8.2 | 第2名 | 规划616户，体量适中，与低密洋房+小高层组合高度契合，楼间距超百米，7500㎡中央花园支撑全龄段活动空间，仅次于越秀和樾府（4500㎡安缦式双庭院会所） |
| 绿化率 | 9.6 | 第2名 | 社区绿化率达40%，紧邻骆岗公园，生态基底优越，略低于远大九庐（43%），但高于保利海上瑧悦（40%）、皖投云启华章花园（42%）等多数竞品 |
| 社区配套 | 7.79 | 第3名 | 配功能会所（含恒温泳池、健身房）、1500㎡立体花园、全龄段架空层，便民商业仅提及精品商超，丰富度略逊于远大九庐（恒温泳池+健康管家）与越秀和樾府（4500㎡安缦式会所） |
| 容积率 | 7.9 | 第3名 | 容积率2.0，属低密改善标准，与新华星耀玥湖（1.6）、庐月汀雲（1.8）同处优质区间，优于中铁建花语江南（2.3）、中交九宸（2.2）等偏高容积率项目 |
| 车位比 | 4.3 | 第11名 | 车位比1:1.0，仅满足一户一车基本需求，未体现改善客群多车家庭或访客停车预期，为项目唯一明显短板，显著低于远大九庐（1:1.35）、保利海上瑧悦（1:1.41）等竞品 |
2. 区域价值：7.09/10 生态改善盘的骆岗公园旁高绿化社区
置地雲台映月区域价值得分为7.09/10，在11个竞品中排名第4名，呈现典型的“生态医疗双优、交通商业双弱”结构。项目位于合肥包河区省府北板块，地处城市重点发展区域，享有一定的规划红利，但轨道交通覆盖不足，当前主要依赖公交及主干道出行，商业与教育等配套尚在培育阶段，整体区位能级与成熟核心区仍有差距。
其最大优势在于生态与医疗资源的双重兑现：紧邻骆岗公园，社区内打造近万平米中央景观花园，绿化率达40%，楼间距超百米，营造出低密静谧的改善型居住环境；3公里范围内覆盖省立医院南区、市一院滨湖院区等多家三甲医院，健康保障体系完善，两项指标均以9.8分和8.9分位列11盘第1名。产业基础亦雄厚，包河区已形成金融、文化创意、新能源暨智能网联汽车、人工智能视觉为主导的现代化产业体系，为区域长期价值提供坚实支撑。
优势维度解析
| 维度 | 得分 | 排名 | 解析 |
|---|---|---|---|
| 生态 | 9.8 | 第1名 | 紧邻骆岗公园，社区内打造近万平米中央景观花园，绿化率40%，楼间距超百米，生态基底与社区营造均为11盘最优 |
| 医疗配套 | 8.9 | 第1名 | 3公里半径内覆盖省立医院南区、市一院滨湖院区等多家三甲医院，健康保障能级为11盘中最高，无任何竞品可匹敌 |
| 产业 | 6.9 | 第5名 | 包河区已构建“3+3+N”现代化产业体系，集聚53家省级以上金融总部、超1100家高新技术企业，但省府北板块尚未形成独立产业地标，本地就业吸附力待培育 |
| 教育资源 | 6.9 | 第5名 | 可享青年路小学、四十六中集团校等区域公办资源，满足基础教育需求，但缺乏屯溪路小学、合肥一中淝河校区等市级顶尖名校，教育能级中等偏上 |
| 地段 | 6.2 | 第8名 | 紧邻包河大道、繁华大道等城市主干道，自驾通达性较好，但距最近地铁站步行超800米，未入轨交黄金圈，地段成熟度低于中交九宸（700米）、置地瑰丽公馆（700米）等竞品 |
| 商业配套 | 5.64 | 第9名 | 3公里范围内覆盖多座商场，但缺乏步行可达的成熟街区型商业氛围，大型商业综合体依赖车行10分钟以上抵达，日常高频消费便利性不足 |
| 交通便利 | 5.3 | 第10名 | 当前无地铁直达，公共交通便利性受限，主要依赖公交接驳与自驾，高峰期主干道拥堵风险不明，通勤效率存在不确定性 |
3. 市场口碑：6.37/10 高得房改善盘的实用率与低密洋房突出
置地雲台映月市场口碑得分为6.37/10，在11个竞品中排名第4名，结构呈现鲜明的“倒三角”特征：项目口碑单项得分8.29分，高居11盘第1名；但开发商口碑4.84分，排名第10名；物业口碑5.97分，排名第7名。这充分印证了其“产品力强于品牌力”的典型属性——项目凭借超高得房率、低密洋房形态及安徽置地本土高端系标签，在省府北板块赢得高度认可，成为改善型客群关注焦点。
项目正面评价集中于“云台系”高端定位打造的低密洋房社区、实际使用率突破100%、干挂石材立面、全功能会所等超配设计，精准契合改善客群对品质与实用性的双重需求；负面/争议则集中于成交均价23040元/m²较周边新房高出约1600元/m²的价格敏感度，以及2027年交付周期较长、西侧高架下午反光等问题，对急需入住或预算有限的客户构成观望因素。
优势维度解析
| 维度 | 得分 | 排名 | 解析 |
|---|---|---|---|
| 项目口碑 | 8.29 | 第1名 | 依托安徽置地27年品牌积淀与“云台系”高端定位，以超100%得房率、低密洋房、干挂石材立面、全功能会所等超配设计赢得市场高度认可，业主讨论以正面评价为主 |
| 开发商品牌 | 4.84 | 第10名 | 安徽置地虽为27年本土深耕房企、合肥品质住宅代表，但缺乏全国性信用背书与公开评级（如AAA），在当前市场信心偏弱环境下，抗风险能力认知偏弱 |
| 物业口碑 | 5.97 | 第7名 | 安徽信联物业为国家一级资质企业，服务品质扎实可靠，3.3元/㎡·月物业费质价匹配合理，但相较万科（远大九庐9.75分）、保利物业（6.91分）等头部物企，服务能级与圈层营造力存在差距 |
4. 市场表现：6.78/10 高得房改善盘的空间性价比突出
置地雲台映月市场表现得分为6.78/10，在11个竞品中排名第4名，核心特征是“当下能卖、长期承压”。其销售情况评价8.72分，位列第2名；价格合理性评价7.16分，位列第2名；但价值潜力评价仅4.47分，位列第10名。这一组合清晰勾勒出项目在激烈市场竞争中的真实画像：凭借超高得房率与合理定价策略，在当下市场环境中形成了显著的空间性价比优势，有效对冲价格溢价，但受制于所在板块整体去化承压与二手房价格下行趋势，资产长期升值预期受限。
项目以23040元/m²的成交均价，结合其超100%的实际使用率与高配精装标准，在省府北板块形成显著的空间性价比优势。虽单价略高于周边新房约1600元/㎡，但通过新规下近乎“零公摊”的设计，同等总价可获得远超传统户型的实用面积，精准契合改善客群对品质与实用性的双重诉求。
优势维度解析
| 维度 | 得分 | 排名 | 解析 |
|---|---|---|---|
| 销售情况 | 8.72 | 第2名 | 首开去化率约28.19%，在当前市场环境下表现中规中矩，优于中铁建花语江南（17.31%）、新华星耀玥湖（未触发摇号）等竞品，但逊于庐月汀雲（46.43%）、越秀和樾府（78%） |
| 价格合理性 | 7.16 | 第2名 | 以23040元/m²成交均价，结合超100%得房率与高配精装，在省府北板块形成显著空间性价比，定价合理性仅次于保利海上瑧悦（9.75分） |
| 价值潜力 | 4.47 | 第10名 | 所在省府北板块2024年包河区新房成交面积同比下滑22%，二手房价格自2023年高点持续下行，2026年1月包河区二手房均价14946元/㎡，市场信心有待恢复，短期内价格上行压力较大 |
总结
置地雲台映月是一款以“高得房率+高品质精装”为双引擎、以“骆岗公园生态资源”为底色的确定性改善产品。其8.18分的项目价值位列11盘第1名，得房率（9.75分）、精装（9.75分）、生态（9.8分）、医疗配套（8.9分）四项核心指标全部斩获第1名，构筑起无可撼动的产品护城河。尽管在开发商全国影响力、轨交便利性、商业成熟度及车位配置等方面存在短板，但其将有限总价转化为最大实际使用空间的能力，以及低密静谧的社区环境，精准锚定了注重实用面积、装修品质与长期居住舒适度的本地改善家庭。对于通勤可接受自驾、对即时商业依赖度不高、且重视产品确定性的购房者而言，置地雲台映月是省府北板块最具性价比的务实之选。
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