项目定位： 合肥包河区政务东板块 | 改善型住宅 | 小高层/高层
测评周期： 2025年第四季度
克而瑞好房点评网楼盘测评是深度融合克而瑞在房地产领域长达二十年的专业积淀与市场洞察，基于深度智联"专业力"与"工程力"构建起的评价体系。它以"相邻对标"为核心逻辑，在定位与地段相近的竞品楼盘之间，围绕区域价值、项目价值、市场表现、市场口碑等四大主维度、二十项子维度，通过专业测评模型展开楼盘评测。竞品楼盘组内综合测评第一的项目入选克而瑞好房点评网"比邻冠军榜"，小项测评第一的项目入选克而瑞好房点评网"多维PK榜"。
测评总结： 红达天映是一款“强配套兑现、弱品牌背书”的现房改善盘，精准契合厌恶交付风险、重视医疗商业便利性与社区品质感的本地务实型改善客群，但需审慎评估其26719元/㎡高单价合理性、75%–80%得房率及开发商信息完全缺失带来的资产安全性隐忧。
"比邻冠军榜"评价情况
综测测评得分7.09/10，在竞品组中排名第7名。
四大维度测评概述
| 维度 | 得分 | 排名 | 概述 |
|---|---|---|---|
| 项目价值 | 7.09/10 | 第7名 | 社区配套与绿化率表现亮眼，但得房率（4.1/10）与精装（6.1/10）拖累整体产品力，属“精致有余、实用不足”型改善盘 |
| 区域价值 | 7.97/10 | 第3名 | 商业、医疗、教育、生态四大维度全面高兑现，产业支撑扎实，地段与交通为相对短板，整体区域价值稳居政务东第一梯队 |
| 市场表现 | 6.02/10 | 第7名 | 价格合理性（5.1/10）与销售情况（5.5/10）双低，成交均价显著高于区域均值，开盘去化率仅33.75%，属典型“价格偏高型改善” |
| 市场口碑 | 5.68/10 | 第7名 | 物业口碑（8.9/10）强势领跑，但开发商口碑（4.1/10）与项目口碑（4.1/10）双双垫底，呈现“服务强、背书弱、兑现存疑”的割裂特征 |
"多维PK榜"评价情况
在2026年第一季度"多维PK榜"评价中，红达天映在【医疗配套】、【绿化率】、【社区配套】、【车位比】等维度上表现突出，位列竞品组前3名，其中绿化率（9.4/10）、车位比（9.1/10）、医疗配套（8.9/10）三项指标均排名第1名。
子维度测评概述
| 维度 | 得分 | 排名 | 简评 |
|---|---|---|---|
| 交通便利 | 7.6 | 第3名 | 距地铁4号线花山路站约700米，步行可达；徽州大道、包河大道等四条纵向主干道构成高效路网，自驾通达性优，但非地铁上盖，轨交便利性逊于云缦璞舍（第1名，距姚公庙站仅194米） |
| 价值潜力 | 7.5 | 第3名 | 依托包河区GDP首位优势及“科技成果交流交易转化应用示范区”政策红利，科创资源密集；但新房供应量大、二手房价格同比下跌超19%，短期价格上行承压明显 |
| 区域价值 | 7.97 | 第3名 | 产业（8.2/10）、教育（9.5/10）、生态（8.4/10）、医疗（8.9/10）、商业（7.1/10）五维高分支撑，唯地段（6.1/10）与交通（7.6/10）拉低均值，属“均衡改善盘” |
| 医疗配套 | 8.9 | 第1名 | 合肥市第三人民医院步行仅478米，3公里内覆盖省立医院南区、滨湖医院等多家三甲医院，医疗资源密度与步行可达性为竞品组最优 |
| 市场口碑 | 5.68 | 第7名 | 开发商口碑（4.1/10）与项目口碑（4.1/10）双垫底，仅物业口碑（8.9/10）强势突围，形成鲜明反差 |
| 教育资源 | 9.5 | 第1名 | 所在包河区教育资源优质，3公里内覆盖合肥实验学校、卫岗小学等优质学区，教育能级为竞品组最高，无短板 |
| 生活配套 | 7.13 | 第3名 | 紧邻绿地大融城（200米内），3公里覆盖万象城、银泰城、合柴1972等城市级商圈，但缺乏社区底商，高频生活消费依赖外部导入 |
| 社区配套 | 7.22 | 第2名 | 配建14000㎡宝格丽主题园林、1500㎡泛会所、500㎡全石材度假泳池、220米风雨连廊，功能覆盖全龄段，仅次于龙湖亚伦央璟颂（7.77/10） |
好房综合测评亮点概要
| 优势维度 | 得分 | 排名 | 亮点描述 |
|---|---|---|---|
| 医疗配套 | 8.9 | 第1名 | 合肥市第三人民医院步行478米，省立医院南区3公里内，三甲医疗资源密度与步行可达性竞品组第一 |
| 教育资源 | 9.5 | 第1名 | 包河区优质教育资源高度集聚，3公里内覆盖合肥实验学校、卫岗小学等，教育能级全市领先 |
| 绿化率 | 9.4 | 第1名 | 40%高绿化率，由奥雅设计打造14000㎡宝格丽主题园林，景观营造水准与品质感竞品组最优 |
| 车位比 | 9.1 | 第1名 | 车位比1:1.7，显著优于政务东改善盘常规标准（普遍1:1.2–1:1.4），停车便利性与资产保值能力突出 |
| 社区配套 | 7.22 | 第2名 | 泛会所、度假泳池、风雨连廊等配置齐全，功能覆盖全龄段，社区生活场景营造精致度仅次于龙湖亚伦央璟颂 |
| 物业口碑 | 8.89 | 第2名 | 合肥万科物业提供“睿服务”体系，智慧安防、楼栋管家、高业主满意度，服务品质与匹配度获市场高度认可 |
1. 项目价值：7.09/10 精致改善盘，配套与绿化双冠，得房率与精装成硬伤
红达天映以256户低密社区规模精准锚定改善客群圈层纯粹性，容积率2.5与40%绿化率构成基础舒适保障。项目最大亮点在于社区配套的高规格兑现：由奥雅设计操刀的14000㎡宝格丽主题园林、全域架空形成的1500㎡泛会所（涵盖健身、儿童、艺术、会客四大功能）、500㎡全石材度假式泳池及220米风雨连廊，共同构筑出极具辨识度的品质生活场景。地库采用环氧磨石地面，并配建无人超市、快递驿站等便民设施，细节考究。车位比1:1.7为竞品组最高，有效解决改善家庭多车停放痛点。然而，项目存在两大结构性短板：一是得房率仅75%–80%，按老计容方式推算，显著低于当前政务东竞品普遍90%+的水平（如四川邦泰璟和朗月102%、意禾澄庐105%）；二是精装标准仅为简装交付，未见品牌厨卫、新风系统、地暖等改善标配，材料规格偏向实用而非品质提升，与其高端立面、奢材园林及万科物业形成明显落差，难以匹配目标客群对室内空间品质的核心期待。
优势维度解析
| 维度 | 得分 | 排名 | 解析 |
|---|---|---|---|
| 绿化率 | 9.4 | 第1名 | 40%绿化率实测达标，14000㎡宝格丽主题园林采用全冠移植、立体造景，景观品质与艺术性为竞品组标杆 |
| 车位比 | 9.1 | 第1名 | 1:1.7车位比显著优于区域均值，地库环氧磨石地面+智能停车系统，停车体验与资产价值双重保障 |
| 社区配套 | 7.22 | 第2名 | 泛会所、度假泳池、风雨连廊功能完整、尺度阔绰，全龄段覆盖度与场景营造力仅次于龙湖亚伦央璟颂 |
| 容积率 | 7.8 | 第3名 | 2.5容积率符合政务东改善盘主流区间，保障楼间距与采光，居住密度适中，优于伟星ONE139（3.0）等高密项目 |
2. 区域价值：7.97/10 均衡改善盘，医疗教育双冠，地段交通存瑕疵
红达天映所在包河区政务东板块，是合肥“安徽第一城区”的核心发展腹地，区域价值呈现“五维高分、二维中庸”的均衡格局。其核心优势集中于医疗、教育、生态、商业、产业五大维度：医疗配套（8.9/10）与教育资源（9.5/10）双双位列竞品组第1名，合肥市第三人民医院步行478米、省立医院南区3公里覆盖、合肥实验学校等优质学区环伺；生态（8.4/10）依托骆岗中央公园2公里辐射与十五里河景观带；商业（7.1/10）紧邻绿地大融城，3公里内万象城、银泰城等城市级商圈云集；产业（8.2/10）坐拥智能网联新能源汽车、数字经济、现代金融三大主导产业，GDP稳居全市首位。短板在于地段（6.08/10）与交通（7.6/10）：虽距地铁4号线花山路站约700米，但非上盖设计，步行需10–15分钟；北侧楼栋临近南二环高架，实测噪音达65分贝，影响居住静谧性；且缺乏社区底商，日常高频消费依赖外部商业体导入。
优势维度解析
| 维度 | 得分 | 排名 | 解析 |
|---|---|---|---|
| 医疗配套 | 8.9 | 第1名 | 步行478米即达合肥市第三人民医院，3公里内覆盖省立医院南区、滨湖医院等，三甲密度与可达性竞品组最优 |
| 教育资源 | 9.5 | 第1名 | 3公里内覆盖合肥实验学校、卫岗小学等优质学区，包河区教育资源总量与质量全市领先，无短板 |
| 生态 | 8.4 | 第2名 | 骆岗中央公园2公里辐射，十五里河景观带近在咫尺，生态资源禀赋优于多数竞品，仅次于云缦璞舍（8.6/10） |
| 商业配套 | 7.13 | 第3名 | 绿地大融城200米内，万象城、银泰城、合柴1972等3公里全覆盖，商业兑现度高于滨投置地珺玺（6.9/10）等依赖远期TOD的项目 |
| 产业 | 8.22 | 第2名 | 包河区“3+3+N”产业矩阵成熟，国家级新能源汽车示范基地、省级数字经济试验区落地，产业动能强劲，仅次于云缦璞舍（8.3/10） |
3. 市场口碑：5.68/10 现房改善盘，万科物业独秀，开发商信息成谜
红达天映市场口碑呈现极致的“两极分化”：物业口碑（8.89/10）高居竞品组第2名，与伟星ONE139并列，由合肥万科物业提供“睿服务”体系，涵盖智慧安防、楼栋管家、高响应维修及丰富社群活动，3.4元/㎡·月的物业费与其提供的头部品牌服务完全匹配；项目口碑（4.07/10）与开发商口碑（4.07/10）则双双垫底，为竞品组最低。项目虽以现房形式全维展示外立面、园林、地库等高成本奢材细节，规避交付风险，赢得注重确定性的客群认可；但开发商信息完全缺失，无股东背景、信用评级或过往业绩支撑，市场信任基础极其薄弱。首开去化率仅约17%（报告原文），叠加类毛坯交付、老计容导致的低得房率及26719元/m²高单价，引发广泛质疑，形成“服务强、背书弱、兑现存疑”的割裂口碑。
优势维度解析
| 维度 | 得分 | 排名 | 解析 |
|---|---|---|---|
| 物业口碑 | 8.89 | 第2名 | 合肥万科物业“睿服务”体系成熟，业主满意度高，智慧安防、楼栋管家、社区文化活动等配置完善，质价高度匹配 |
| 项目口碑 | 4.07 | 第10名 | 首开去化率仅约17%，市场对其类毛坯交付、低得房率及高单价合理性普遍质疑，北侧高架噪音亦成负面焦点 |
| 开发商口碑 | 4.07 | 第10名 | 开发商品牌信息完全缺失，无任何股东背景、信用评级或过往开发业绩披露，市场信任基础为竞品组最薄弱 |
4. 市场表现：6.02/10 价格偏高型改善，价值潜力尚可，销售与定价双承压
红达天映市场表现核心矛盾在于“区域价值高兑现”与“产品定价高透支”的错位。价值潜力（7.5/10）位列竞品组第3名，依托政务东板块科创与金融双重政策红利，中科大、合工大等30余所科研院所及国家级产业基地提供长期支撑；但价格合理性（5.13/10）与销售情况（5.45/10）双双处于下游。项目成交均价26719元/m²，显著高于包河区新房近期均价（约21916元/m²），价格合理性评分垫底；开盘去化率仅33.75%，近12个月销售额排名全市第52位，销售表现中等偏下。在区域新房成交面积同比下滑超60%、二手房价格同比下跌超19%的背景下，其高定价缺乏成交支撑，客户支付意愿与价格体系明显错位，市场接受度受限于非新计容产品、公摊偏大及高架噪音等客观因素。
优势维度解析
| 维度 | 得分 | 排名 | 解析 |
|---|---|---|---|
| 价值潜力 | 7.5 | 第3名 | 政务东板块“科技成果交流交易转化应用示范区”与“现代金融与文化创意发展示范区”双重定位，产业动能与人口导入预期明确，长期价值支撑坚实 |
| 销售情况 | 5.45 | 第7名 | 首开去化率33.75%，近12个月销售额全市第52位，虽逊于意禾澄庐（TOP3）、云缦璞舍（第19位），但优于徽创龙川汇（持续低迷）、伟星ONE139（40.66%）等 |
| 价格合理性 | 5.13 | 第10名 | 成交均价26719元/m²，公允建议价仅21262元/m²，定价合理性评分垫底，显著高于区域均值，价格透支风险突出 |
总结
红达天映是一款典型的“强配套、弱品牌，重实景、轻溢价”型改善住宅。其核心竞争力根植于合肥包河区政务东板块的高兑现区域价值——医疗（第1名）、教育（第1名）、生态（第2名）、商业（第3名）、产业（第2名）五大维度构筑了无可比拟的生活便利性与长期价值底色；项目自身以现房实景（规避交付风险）、万科物业（第2名）、高绿化率（第1名）、高车位比（第1名）、精致社区配套（第2名）形成了差异化的产品力组合。然而，开发商信息完全缺失（第10名）、得房率偏低（4.1/10）、精装标准不足（6.1/10）及26719元/m²的高定价（价格合理性第10名），共同构成了制约其市场穿透力与资产安全性的结构性短板。本项目最适合重视生活确定性、厌恶交付风险、对医疗商业便利性有刚性需求的本地务实型改善客群；但对价格敏感、重视品牌背书与室内品质的买家，需高度审慎。若未来能通过价格策略优化或精装标准升级弥补短板，方有望突破当前“中游徘徊”格局。
本文内容由克而瑞好房点评网提供，依托克而瑞在房地产领域长达20年的专业积淀与深入的市场洞察，并结合克而瑞权威数据库与项目公开信息，经由深度智联专业工程能力驱动的行业AI模型整合生成。文中所有项目信息、市场表现及相关分析，均来源于专业数据与行业研判，仅供参考。读者如有进一步了解需求，请以项目官方发布信息为准。