城市运营 | 大单拆解：10亿预算砍成6.93亿，碧桂园仍以97.71分拿下赣州章贡区两标

星标克而瑞物管 ↑ 每天快速直达物业专业研究

全区打包：

10亿拆6品目，成交6.93亿

章贡区把辖区内现状及服务期内建成的道路（含绿化保洁）、绿地、公厕管护、垃圾分类收集转运等，按地理边界切成6个品目统一招标，服务期均为"3+2"年（3年固定、2年考核续签），5年预算合计10亿元：

碧桂园的双标：河套老城

2.27亿 + 水东水西8726万

碧桂园服务在本轮拿到两个品目，合计约3.14亿元，是六家中标方里拿标金额最大的玩家。

河套老城区是章贡区的核心建成区，赣江、解放、东外、南外四个街道覆盖了老城绝大部分人口与商业。碧桂园以2.27亿元拿下这片"基本盘"，再辅以水域对岸的水东、水西片区8726万元，等于把章贡区章江两岸的老城与近郊连成一片运营。对一个外来物企而言，双标在手意味着车辆、人员、场站可以跨品目调度，规模效应有了落点。

97.71分的"血拼"：

最低报价，也是最高评分

品目一的竞争贴身到可以用"分毫"形容。三家入围企业报价相差不到1200万元，评分相差不到1分。

碧桂园是三家里报价最低、评分也最高的——既压价又拿分，靠的是商务分（49.64对玉诚49.44、蓝天48.70）的微弱领先，技术分三家都在48分上下。这种"最低报价+最高评分"双杀，说明在园林环卫一体化这类方案型项目里，头部物企的综合能力已经压过专业环卫队伍一头。但0.27分的分差也提醒一句：胜负只在毫厘，任何一家临场少拿一分，这座老城就可能换主。

3+2年与一体化：

章贡区的"城市大管家"打法

章贡区这一轮的操作，是三线城市落地"城市大管家"的标准范式：全区一体化打包、国资平台做招标主体、长周期+考核续签锁死服务商。

招标方为赣州章贡区建投惠众市场管理有限公司（章贡区属国企平台），监督机构为赣州市章贡区城市管理局。把园林和环卫从分散管护合并为一个运营合同，采购方要的是"一个口子对接、一张网管到底"；3+2年的结构，则让甲方在锁定长周期服务商的同时，保留了年度考核与到期退出的主动权。

>第一，30.7%的预算节约，是收益也是信号。 

章贡区六品目合计节约3.07亿元，采购方得到了市场化改革的显性账；但中标价较预算普降三成，意味着价格内卷已从一二线蔓延到三线城区，后续履约的服务不缩水，才是真正的考验。

>第二，碧桂园双标约3.14亿，是其在赣州城市运营的关键落子。 

河套老城基本盘叠加水东、水西近郊，章江两岸连片运营有了规模基础；对比深圳的联合体谨慎切入，章贡区的独立双标显示出其在三四线城市的进取打法。

>第三，最低报价+最高评分的双杀，折射头部物企能力已压过专业队。 

0.27分的分差则表明竞争贴身，园林环卫一体化的胜负越来越取决于"方案+报价"的综合咬合，而非单一低价。

本报告由城市运营全景研究。内容为独立研究观点，不构成投资建议，欢迎行业交流，引用请注明来源。

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