近期，全国多城集中式公寓项目即将上新，合计房源超14000套（间）。从克而瑞住房租赁研究中心结合市场公开信息不完全统计的预入市项目清单来看，项目横跨上海、成都、西安、杭州、武汉、宁波、福州、重庆、昆明、贵阳、无锡、黄石、顺德等16个城市。
预投用租赁住房项目呈现出三个结构性信号：一是国资企业主导项目供给，地方城投、保障房公司成为筹建主力；二是"改建"类项目与"新建"类项目数量平分秋色，存量盘活正加速释放供给增量；三是项目覆盖城市层级广泛，从一线核心城区到三四线县域均有布局，租赁住房供给网络持续下沉。
表：集中式公寓预入市典型项目
来源：公开资料，克而瑞住房租赁研究中心整理
01.
国资力量持续凸显
地方城投主导供给格局
统计的预入市项目清单内，国资背景企业操盘的项目占据绝对主导地位。从企业性质来看，上海嘉定新城发展有限公司、静安保障房公司、成都武侯资本投资管理集团、温江投控集团、成都生物城建设有限公司、成都成华优创建设、西安保障房、杭州钱塘城发集团、宁波北仑区城投集团、重庆两江投资集团、五华园投公司、惠山国控集团、顺盛投资、武宣县平洋建设投资等，均为地方国企、城投平台或保障房专营机构，国资力量在租赁住房供给端的引领作用持续强化。
这一供给格局的形成，与近年来国家层面持续推动保障性租赁住房建设、鼓励地方国企和城投平台参与租赁住房筹建的政策导向密切相关。各地国资平台正加速将政策要求转化为实际供给，成为租赁住房市场最稳定的"压舱石"。
02.
改建与新建并重
存量盘活释放供给增量
通过收购、改造存量住宅、商办房源快速扩充保租房供给，成为各地提质增效、精准补位租赁住房缺口的重要举措。统计的预入市项目清单内，改建类项目13个，新建类项目11个。
改建模式的加速落地，反映出存量盘活已成为租赁住房供给的重要路径。上海静安·宝山路450弄为二手房收购改租，由静安保障房公司操盘，42㎡户型定位清晰，聚焦中心城区单身青年客群。成都成华区恒河广场保租房项目为既有商业楼宇改造，由成都成华优创建设操盘，650套房源户型覆盖28.9-83㎡，体现出核心区存量资源改建为保租房的规模化操作能力。武汉经开区大军山科创产业园二期公寓项目属闲置建筑的焕新改造，由中国电建地产南国置业旗下长租公寓悦生活运营管理。贵阳云岩区普天·中央国际保障性租赁住房由云城集团操盘，413套房源以30-50㎡户型为主。湖北黄石钢友大厦青年公寓项目原是一幢长期闲置的商业办公用房，改造后提供173套保租房。
成华区恒河广场保障性租赁住房项目
但从项目规模来看，新建类项目平均体量明显大于改建类项目——杭州钱塘芯谷产业邻里中心项目（一期）（2753套）、宁波富春江路西保障性租赁住房项目（2372套）、重庆水土新城柚米社区（1338套）、无锡惠西大道保障性租赁住房（1236套）、成都蓉禾茗居保租房（737套）等大项目均为新建类，而改建类项目单体规模多在数十套或几百套区间，呈现出"新建撑规模、改建补密度"的供给特征。
杭州钱塘芯谷产业邻里中心项目（一期）
从行业视角看，存量盘活模式下：一是缩短项目从立项到入市的时间周期，加速供给释放；二是降低单套筹建成本，提升资金使用效率；三是对存量房地产市场形成"托底"效应——当保障房公司、城投平台成为存量物业的批量改造方，客观上有助于消化城市闲置商办和住宅库存，稳定楼市基本盘。
03.
供给网络持续下沉
三四线城市加速布局
从城市分布看，成都以4个项目领跑预入市清单，涵盖武侯区、温江、双流区、成华区四大区域。上海3个项目，由嘉定新城发展公司、静安保障房公司等区级国资平台主导，聚焦中心城区存量资源盘活。预入市项目清单的一个显著特征是供给网络从核心城市向三四线城市及县域加速延伸，除上海、成都、西安、杭州、武汉、重庆等核心城市外，无锡、福州、顺德、来宾、兰州、云南文山等地均有项目布局，覆盖城市层级更加多元。
来宾阳光新城（171套，125-132㎡）、来宾城东安置小区（146套，120-140㎡）两个改建项目，户型面积均在120㎡以上，以大户型多居室为主，明显区别于核心城市以小户型为主的供给结构。兰州皋兰县文曲湖景园二期由兰州新区城投地产操盘，户型114-138㎡，同样以大户型为主，体现出西北地区保租房供给向家庭型客群延伸的趋势。云南文山理想之城项目由七都置业公司操盘，414套新建房源户型69-113㎡，覆盖一居至三居，产品谱系相对完整。顺德高新区德邻里·杏坛长租公寓项目由顺盛投资操盘，632套新建房源户型42-68㎡，定位青年租客，是粤港澳大湾区非核心城市租赁住房品质化供给的典型案例。无锡惠山惠西大道保障性租赁住房由惠山国控集团操盘，1236套新建房源体量可观，体现出长三角强三线城市在租赁住房供给上的规模化投入。
三四线城市及县域的加速布局，标志着保障性租赁住房供给正从"核心城市优先"向"全国梯度推进"转变。这一趋势既响应了国家层面推动住房保障体系全覆盖的政策要求，也反映出地方政府在"以人定房"框架下，结合本地人口结构和产业需求精准配置租赁住房资源的实践探索。
04.
产品谱系多元
从青年单身到家庭客群全覆盖
预入市项目的户型跨度极大，最小户型22㎡，最大户型达242㎡，产品谱系覆盖从青年单身宿舍到改善型多居室的完整需求区间。
青年客群产品方面，上海嘉定·欣集公寓（一室户为主，22-44㎡）、昆明五华区金鼎科技园（22-50㎡）、福州建总·安澜里（33-67㎡）、重庆水土新城柚米社区（33-63㎡）等项目均以小户型为主，精准对接新市民和青年群体的核心租住需求。成都生物城加速器五期（50-85㎡）、顺德德邻里·杏坛（42-68㎡）等项目则在一居室基础上适度放大面积，兼顾居住舒适度与租金可负担性。
上海嘉定·欣集公寓
家庭型客群产品方面，来宾武宣县阳光新城（125-132㎡）和城东安置小区（120-140㎡）、兰州皋兰县文曲湖景园二期（114-138㎡）、云南文山理想之城（69-113㎡）等项目以大户型多居室为主，满足县域及三四线城市家庭型租户的居住需求。上海驻在云湾 LIV'N The Cove的242㎡超大户型则代表了高端租赁住房的产品探索方向。
上海驻在云湾 LIV'N The Cove
多数项目集中在30-90㎡区间，以一居室和小两居为主，契合青年群体和新市民的核心需求。同时，100㎡以上大户型项目的出现，表明保租房的客群边界正在向家庭型租户延伸，产品定位从单一的"青年保障"向"全龄段覆盖"演进。
结语
整体而言，预新开项目清单折射出租赁住房行业供给端的三个关键趋势：供给主体上，国资力量持续强化，地方城投、保障房公司成为项目筹建的绝对主力，行业供给的"压舱石"效应进一步巩固；供给路径上，改建与新建并重，存量盘活加速释放供给增量，核心城市存量资源转化效率持续提升；供给范围上，项目覆盖从一线核心城区到三四线县域的完整城市层级，租赁住房供给网络持续下沉，住房保障体系的覆盖面和渗透率不断扩大。
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