盘点 | 2026年三季度中国住房租赁行业发展・市场环境

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核心观点

供给端

①新增租赁供给向人口潜力较强的新一线集聚；

②房企系重项目机会、轻城市深耕，资管系深耕一线；

③1–9月涉租土地成交128.6万方，不足去年全年五成，土地供给收缩，新增项目转向存量改造；

④核心15城保租房市占超60%，筹集模式转为以需定购/定建；

⑤房贷贴息带动房源弃租转售，8–9月个人可租房源收窄。

量价端

①企业促销+新增房源外移，整体租金环比微降0.4%；

②上海外围新增房源占比86%，成都近七成新增房源布局外围；

③政策补贴支撑租赁需求，核心15城出租率升至91.2%，12城出租率超90%，刚需稳固；

④15城租售比达1.9%，资产配置价值提升；集中式公寓降价抢客，个人房东租金预期上行，两类房源租金比值下调。

2026年三季度中国住房租赁行业发展盘点·市场环境篇

*报告完整版获取方式附于文末*

1、纯租/涉租土地供应

供给持续收窄，核心城市零星成交，未来新开项目逐步转向存量改造主导

2026年1-9月，核心15城中11城涉及纯租赁用地成交，供地节奏放缓；北京成交12宗，成交体量34.5万方居首，深圳成交4宗，合计建筑面积17.1万方随其后；整体拿地企业以地方国企主导，占比超九成；

1-9月涉租土地成交3.89万方，上海成交7宗配建租赁用地，合计成交涉租土地建面约1.77万方，地方国企平台公司拿地主导；此外厦门翔安区成交1宗配建租赁用地，涉租建面约1.46万方；成都成交三宗配租用地，涉租建面0.62万方；西安轨道摘取涉租土地1宗，建面约0.04万方。

核心15城累计开业213万套，整体保租房市占61%，12城保租房占比超半数；3季度净新增量放缓，上海、西安公租房集中转化为保租房，增量领先

分城市表现看，上海/深圳开业规模在35万套以上，北京新增保租房项目更多聚焦于集体用地，其上市规模相对有限；二线城市中，杭州开业规模21.8万套居首，重庆开业规模不足5万套；郑州/西安/济南/天津/重庆/上海等12城保租房占比超50%，“保障+市场”双轨格局成型；

2026年Q3核心15城净新增开业量梯队分化明显，上海/西安供给放量领先，合计贡献4.95万套，占比超58%，主要因为城市公租房集中转保；成都/厦门/深圳/北京等城市增量中等，武汉/苏州/杭州/南京/重庆等9城新增开业规模偏低；应对毕业季到来，城市新增供应前置，3季度新增放缓。

3、新开供应格局

保租房市占持续提升，改建占比同比上涨12%；供应前置，3季度多城市增量放缓；国企增量主力，房企与资管聚焦轻资产拓展

2026年1-9月，重点15城新开集中式公寓项目合计规模超23.6万套，房源类型以保租房为主，占比86%，市占同比提升2%；从筹集方式来看，新建仍主导入市，占比65%，但改建占比同比提升12个百分点至35%；改建类项目中，涉及住宅/非住存量盘活用作租赁住房，占比约40%左右，此外公转保占比超5成，主要为上海出台“公保简并”政策推动规模入市；

从22城季度新开走势来看，杭州、深圳、合肥、成都等城市应对春节复工及毕业季，供应前置明显，Q1、Q2新开提速，Q3新开量收缩；而上海、西安三季度公租房集中转保，增量稳定；

从城市新开项目运营方来看，房企系企业中保利上海及长春，万科济南/华润成都/瓴寓重庆、宁波、杭州等新开规模均超2000套，企业持续围绕政企合作扩展品牌规模，且多个合作项目重点分布于城市重点产业园区周边，如瓴寓重庆两江水土项目/宁波邬隘项目、泊寓济南产发项目/武汉光谷项目，该些项目所处区域内均聚集多个重点产业/企业，产业租房客户需求旺盛，有效支撑项目后期入市运营表现。资管系企业中，其中微领地上海虹桥国展青年社区开业，供应房源超4935套，企业深耕上海，目前已投运7个新建R4地租赁大社区，且均为重资产持有项目，其余企业以中轻模式为主。

4、个人房源供应格局

二手房销售市场去化提升及换租率下降，可租房源缩量，未来增量有待观测

2026年1-9月全国55城整体可供租赁规模292万套，同比降幅达39%，一是26年以来二手房销售市场去化提升，部分以租代售房源去化，二是换租周期延长，新挂可供租赁房源量下降；去化二手房是否再次流回租赁市场，短期未出现，有待持续观测未来挂牌房源量变化。

月度走势看，在政府扩大收购二手住房及“沪八条”“房贷贴息”等政策推动下，部分房源出现转售现象，2026年8-9月可供房源呈回落态势；

2

市场量价分析

1、集中式租金表现

企业促销优惠及新开房源区位结构性影响下，整体租金环比微跌0.4%；一线城市租金降幅收窄，止跌趋势明显，二线城市租金多数因集中入市影响，延续结构性下跌

随着核心15城低价保租房项目持续规模化入市，影响城市整体租金持续承压，2024年以来租金负增长，2025年同比下探3.4个百分点，2026年Q1及Q2受年后租房潮、毕业季等季节性因素影响，租金同比降幅有所收窄，2026年Q3租金为73.6元/㎡/月，同比下降2.1%；

从2026年Q3分城市租金及环比表现看，一线城市中北京、上海降幅收窄，广州因规模控制，租金稳中微升；二线城市中多城市出现降幅环比扩大，或短期租金由涨转跌，主要是因为二线城市中国企保租房集中兑现，导致租金结构性下跌，厦门因房源供应受限，租金持续高位增长。

2、集中式出租率表现

租房补贴等政策利好带动，整体出租率持续上涨至91.2%；租赁刚性需求支撑强，12城出租率在90%以上，环比涨跌幅多在1%以内可控区间

2023年后，核心15城集中式规模快速扩张，市场对该产品的接受度持续提升，整体平均出租率上涨至91%后进入稳定波动阶段,2026年Q3,在租房补贴政策利好叠加毕业生需求带动下，核心15城出租率提升至91%高位水平;

从单城市2026年三季度出租率表现来看，多城出租率稳定在90%以上水平，市场表现突出；从环比变化来看，上海、北京等10城环比均涨上海出租率环比提升1.8%居首，主要受政策利好带动，成都、武汉等城出租率环比小幅回调，降幅均在1%以内，整体可控。

3、售比/两类房源租金对比

15城租售比提升至1.9%，租赁资产配置价值提升；集中式公寓租金让利抢占市场份额，个人房源租金上涨，多城集中式/个人房源租金比值下调

近期，房地产价格回调，而住房租赁凭借政策利好、专业化和品质化逐步提升，叠加市场刚性需求支撑，租金跌幅相对可控，推动核心城市租售比回升；2026年Q3核心15城租售比1.9%，环比上季度上涨0.1%，住房租赁资产配置价值提升；

从各城两类产品租金环比变化来看，15城集中式公寓租金持续高于个人房源成交租金水平，比值多在1.7以上水平；集中式公寓租金稳中稍降，整体降幅可控，个人房源业主租金预期更突出，一线四城租金环比均有提升，市场租赁热度有提升。

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