38.16亿元，保利发展琶洲版图再下一城！

今天上午，广州琶洲南区先出一牌。海珠区琶洲南区HZ0305401-CZTB地块，也叫琶洲南401地块，限时竞价结束，越秀、保利、珠实、广州城投四家竞夺，41轮出价后，保利发展（广州穗鸿置业）以38.16亿元竞得，成交楼板价55385元/㎡（未扣除配建），溢价率26.52%。底价常态之下，这是核心区少有的一场硬仗。看点一 · 保利在自家板块加仓，两年地价涨三成地块就在保利天奕旁边。2024年10月，保利以约59亿元拿下琶洲南三宗宅地，楼面价42500元/㎡、43000元/㎡左右；本次401地块成交楼板价55385元/㎡，比当年高出约三成。据公开报道，保利天奕2026年8月网签均价79722元/㎡，累计网签超700套、成交金额83.54亿元——板块购买力，保利最清楚。看点二 · 一块调过性质的宅地：容积率从6.0降到2.2它原是商务兼容商业用地，容积率高达6.0；今年7月调规为涉宅地，容积率降至2.2、限高80米，并新增中央绿轴。配建压力不重：仅需建1440㎡的6班幼儿园和300㎡托育设施，合计1850㎡公服，验收后无偿移交，并落实"交房即发证"。但要分清，地块本身不含中小学，片区控规布局1所36班九年制学校及2处6班幼儿园，入学需共享片区统筹资源。地块距赤沙地铁站约0.7公里，3公里内配套齐备。克而瑞点评这样的溢价，一方面说明琶洲核心居住资源的稀缺性仍在被定价：近十年琶洲出让宅地不超过10宗，标杆项目琶洲南TOD已现房清盘；今年8月，华润置地以80.56亿元拿下西侧约2公里的石榴岗路地块，楼面价61423元/㎡、溢价率33.02%。另一方面，热度高度集中在核心板块，与外围底价成交形成分化——不是全面回暖，而是"核心归核心"。地块扣配建后起拍楼面价已达44984元/㎡，起点高于隔壁在售项目当年的拿地成本，未来大概率走高端改善路线。另一方面，克而瑞监测到，29-30日广州规划自然资源局持续上新地块，包括两宗商业地块与7宗宅地，上新频率前所未见。10月9日，黄埔科学城映日路地块将开启限时竞价——科学城核心断供十余年后的净地。在广州现房销售政策出台后，该地块的归宿如何？敬请持续关注克而瑞[嘿哈]