继昨日房贷贴息后，今日，广州再放送“王炸！
2026年9月30日，广州住建局联合三部门印发关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》。
这是继上海北京后，第三个官宣现房销售细则的一线城市，同时也标志着现房销售制度在广州进入实操阶段。
那么，政策该如何理解？有哪些值得关注的信号？
01
政策背景与演变
出台背景在于广州新房市场供求失衡与去库存压力并存：2026年1—8月月度成交2271—6842套，成交均价约30578—35488元/㎡；8月末库存107347套/1300.09万㎡，去化周期约22.0个月，仍处高位。
此前“穗八条”已提出"适时选取合适地块试行开展现房销售"，广州住房发展"十五五"规划亦明确"稳步有序推进现房销售制"，为细则出台铺垫。
广州现房销售政策演进路径：
02
核心政策解
广州政策核心条款可归纳为七方面：
• 预售分类管理：2026年8月28日后发布出让公告的项目，预售须单体建筑主体结构封顶；8月28日前（含当日）已取得（含部分取得）建设工程规划许可证的在途项目按原政策执行；8月28日前已拿地未取得规划许可证的项目原则上执行新政，各区政府确保按时建成交付、报市住建部门备案后，2027年底前仍可按原条件预售；历史遗留项目经区政府风险评估后可按在途项目执行。
• 预售资金监管闭环：首付款、按揭贷款全部存入监管账户；重点监管额度须覆盖全部剩余工程建设费用；竣工验收备案、配套具备交付条件、公共服务设施竣工验收后解除监管，首次登记后注销账户。
• 现房销售优先：新公告出让土地项目优先选择现房销售，须在完成竣工验收备案、配套具备交付条件后报区住建部门备案；所售房屋及土地使用权须无抵押、查封；鼓励完成首次登记后申请现房销售。
• 定金管理：取得施工许可证方可收取定金，定金不高于房屋总价5%，全部存入监管账户，监管期间不得使用。
• 主办银行制：8月28日起新签借款合同项目实行，开发贷、自有资金、销售资金等全部纳入主办银行账户管理。
• 按揭后置：8月28日起取得预售证的项目，竣工备案后方可发放个人按揭贷款（含公积金贷款），受托支付至监管账户。
• 土地配套支持：净地出让、"拿地即开工"；出让价款首付30个自然日内缴纳不低于50%，余款一年内缴清、可再延长不超过一年、分期不计利息；探索分户国有建设用地使用权份额集合抵押；支持分期分栋开发、不动产预登记后销售已交清地价部分房屋、告知承诺制与容缺受理、"交房即交证"。
与国家条文对比：
总结来看，执行要点为四条：分类施策（"老项目老办法、新项目新办法"）、资金监管闭环、现房销售优先、主办银行资金归集。
与上海、北京两城对比：
克而瑞研究中心认为：京沪穗三城改革骨架高度一致，在"封顶预售、现房优先、购房资金全额监管、主办银行制、在途项目按原政策过渡"等核心制度上总体对标国家通知（其中2027年底的过渡期截止日为三地自设，国家通知未设时限），体现"先立后破、新老划断"的思路，其他差异如下：
（一）定金上限：广州5%在三地中最高，但资金被全额锁定
定金比例是最直观的差异：广州5% > 上海3% > 北京1%。
对房企而言，广州允许收取的定金规模最大，在竣工备案前即可锁定意向客户、降低退订与重新蓄客成本，但定金全额进入监管账户、监管期间不得使用，对现金流的直接改善有限。对购房人而言，广州定金占用资金最多、解约定金损失的风险敞口更大，但广州是三地中唯一明确"监管期间定金不得使用"的城市，资金安全制度约束最清晰；北京1%的上限最严格，对购房人保护力度最大。
三地政策文件均未涉及因购房人自身原因解除定金合同的责任划分；房企违约一侧，国家通知已明确"房地产开发企业依法返还定金，承担违约责任"，地方层面仅上海逐字承接，北京未写返还与违约责任、广州未涉及。示范文本的牵头制定单位亦仅上海明确（市房屋管理部门），京穗未提及，落地进度有待观察。
（二）现房销售备案门槛：广州实质放宽，"首次登记"由硬条件变为鼓励项
北京、上海均要求房企取得房屋首次登记后才能申请现房销售备案；广州只要求完成竣工验收备案、水电气等配套设施具备交付条件、居住区独立配套公共服务设施竣工验收，"鼓励"而非强制完成首次登记。
意味着广州现房入市时点更早，可缓解房企在竣工到首次登记之间的资金沉淀压力；代价是权属确认链条稍短，需依靠"所售房屋及建设用地使用权无抵押、查封"来兜底。国家通知中要求"现房销售前，一般应办理房屋首次登记"，广州以"鼓励"淡化该前置条件，这一放松既相对京沪、也相对国家口径，是广州细则中最具实质性的差异点。
（三）资金监管：解除时点与账户闭环
大部分监管资金的可解除时点由早到晚为广州→北京→上海：广州在竣工验收备案、水电气等配套具备交付条件后解除大部分，北京在项目联合验收后解除，上海在项目综合竣工验收后解除。但广州并非一次性释放全部资金，而是留存一定额度，待房屋完成首次登记后才注销监管账户、余额转入主办银行账户——资金大头释放最早，账户闭环最晚。三者差异不在先后而在口径：广州以"竣工备案＋配套设施"为准，并有"留存一定额度"的尾部安排。
（四）土地款分期：北京期限最长（2年），广州、上海"1+1"
北京余款可两年内缴清，名义期限最长、确定性最强；广州、上海均为"1年+经决策可再延1年"，名义期限较短但保留了弹性，实际缓解程度取决于延期决策程序的宽松度。值得注意的是，国家通知仅授权"具体缴纳比例和时限由市县人民政府确定"，并未设定统一比例；京沪穗不约而同采取"首付不低于50%、30日内缴纳、余款免息分期"，属三地自主口径的高度趋同。
（五）广州独有亮点：面向开发全流程的"减负组合拳"
广州在开发建设端给出的企业友好型工具更为集中：
分期分栋开发
可分栋办理各环节许可和备案，加快单栋去化节奏，适配大体量项目的滚动开发；
不动产预登记
按新预售条件预售及现房销售的项目，在取得土地不动产预登记证明后，可先行办理宗地的规划、施工、测绘等手续，销售已交清土地出让价款对应部分的房屋——土地款缴纳与销售节奏直接挂钩，是三地中独有的制度安排；
分户土地抵押
探索按建筑面积比例以分户土地使用权份额集合设立抵押，衔接国家"应以分户土地使用权集合设定抵押"的原则要求，广州率先明确落地路径，为分期缴款房企拓宽融资路径。
（六）三地共同的"加码"与"收窄"
除差异外，京沪穗相对国家通知还有两处方向一致、性质相反的偏离。一是共同加码：国家通知未对个人住房按揭贷款设定放款时点，仅要求购房资金全额存入监管账户；京沪穗均规定"2026年8月28日起取得预售许可证的项目，竣工备案后方可发放个人住房按揭贷款（含公积金贷款）"并受托支付至监管账户。该约束仅适用于预售项目，现房销售按揭放款不受此限。这实质上把按揭放款时点后移至竣工备案，对房企回款节奏的影响更大。
二是共同收窄：国家通知明确"新出让土地的商品住房项目和已出让土地未取得建设工程规划许可证的商品住房项目，优先选择现房销售"；京沪穗均收窄为"新公告出让土地项目"，对"已出让未取得规划许可证"的项目改按"原则上执行新的预售管理政策"处理，即在封顶预售与全额监管下继续允许预售。这意味着现房销售的实际推进节奏，一线城市比国家口径更审慎，短期内以现房形式入市的供给规模有限。
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影响分析
2026年1—8月广州纯住宅用地成交72幅、成交总价约128.62亿元、楼面价11167元/㎡、溢价率13.14%，地价分期缴纳与集合抵押等工具有望在中长期平滑土拍波动、吸引更多主体参与。
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市场影响与趋势展望
短期看，预售门槛提升（须封顶）将使新项目供应节奏放缓，现房项目占比提升有助于带动库存去化（8月末去化周期22.0个月仍处高位）；现房"所见即所得"的品质溢价效应可能逐步显现，价格预期趋稳。需要说明的是，上述预判基于购买力维持当前水平、企业拿地意愿不显著下降、按揭后置不实质抑制购房门槛等假设，若假设变化，实际影响可能偏离预判。
我们认为，599号文不仅是销售制度调整，更是销售制度、金融制度（主办银行、按揭后置）、土地制度（分期缴纳、集合抵押）协同重构的系统性改革，落实了国家三部门"不搞一刀切""老项目老办法、新项目新办法"的政策基调。
三大趋势：一是政策从一线城市向热点二线城市梯次推进（预计2026年四季度至2027年）；二是开发商从"高周转"转向精细化运营，具备"好房子"产品力和主办银行合作深度的企业将获竞争优势；三是购房者从"买预期"走向"买确定性"，市场更注重交付品质与居住体验。
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关键时间点与执行关注点
执行关注点：出让公告时点认定（以公告发布为准，非拿地时间）；"（含部分取得）"权证分割的认定标准；区政府风险评估与市住建部门备案程序；重点监管额度测算精准性；定金合同必备条款（金额、售价、交付时间、违约责任）；现房销售"无抵押、查封"要求与分户份额抵押的衔接细则；分期缴款延长一年的决策程序。
THE END
特别提醒：
1、本文由克而瑞广佛研究中心分析师杨焜成撰写，克而瑞广佛研究中心深耕广佛房地产行业二十余载，依托长期沉淀的海量行业数据库与标准化成熟研究体系，紧跟行业发展趋势、贴合多元客户研究需求，以克而瑞资深地产专家团队为核心动力，搭配行业领先的地产COWORK分析工具，形成 “资深专家+“大数据+AI技术” 的协同研发模型；研究范围覆盖政策、土地、新房、二手房、商办、长租、城市更新等全地产赛道；分析维度贯穿宏观经济、行业趋势、市场供求、城市发展、产品客研等五大层面；形成形式包含热点快评、深度专题、周度 / 月度 / 季度 / 年度常规系列报告，提供完整、多层次的地产研究咨询。
2、本文内容仅作行业研究交流之用，不构成任何投资建议或决策依据。
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