在广州，击碎一个江景大盘的滤镜需要多久？
位于番禺国际创新城板块，拥有超500米临江岸线的恒基学苑壹号，曾是备受瞩目的千万级江景大盘。
但近期，多位斥资数百万甚至上千万入场的业主却陷入极大焦虑。
从交付危机、暴雨下的“水帘洞”到车位售卖引发的安全维权……
来源：小红书
这个曾经的一线江景网红盘，正面临着交付、房价腰斩、去化、开发商暴雷等多重现实大考。
春雨暴露出管网短板，地库隐患引爆维权
对改善买家而言，居住安全是不容妥协的底线。
但恒基学苑壹号的交付，从一开始就问题不断。
一期交付之初（2024年6月30日），业主便在社交平台集体发声：公区如同"半成品"、长时间依赖临水临电、正式大门迟迟未见……
来源：小红书
时至今日，部分已交付楼栋的外立面上，仍悬挂着业主拉起的"质量垃圾"横幅。
而这，仅仅是个开始。最近又有更多问题浮出水面。
首先是“水帘洞”式的居住体验。
据“人民网领导留言板”2026年3月30日的公开记录显示，3月29日的降雨导致该项目发生多起雨水倒灌室内事件。
来源：领导留言板
投诉记录直指开发商违规将空调冷凝水管与雨水管并用、排水管径不足等设计问题，导致雨水涌入天花，并引发漏电等严重安全隐患。
该事件迅速引发省级主流媒体关注。在广东台《DV现场》的跟进报道中，可以看到，房屋多处漏水变“水帘洞”。
在媒体的镜头前，开发商工作人员公开承认“是空调水管道问题”。
面对业主质问，开发商给出的官方回应是：
已组织力量对小区空调飘板及冷凝水管开展系统性排查，计划于4月10日前完成18栋2户型的整体排查，并承诺在4月底前完成小区整体排查。
承诺能否兑现，业主们仍在等待。
漏水风波未平，地库车位的售卖又将矛盾进一步放大。
据业主爆料，目前项目正处于962个已确权车位的售卖公示期（截止4月17日）。
尽管项目规划车位配比高达1:1.89，本应是改善盘的顶配。
但据业主实地测量与反馈，地库现状存在多处物理硬伤：
一是消防隐患。
规划的3个出入口目前仅开通1个临时口。
业主担心，未来全小区2350户（住宅1820套 商业530套）数千辆车若共用这唯一“独木桥”，一旦发生紧急疏散，后果不堪设想。
二是设计缺陷。
多处区域净高低于2.2米，主行车道不足5.5米；更有近30米的墙面持续渗漏带。
三是安全底线。
部分紧邻业主大堂出入口的车位亦被列入售卖计划。
业主认为这会直接堵塞救护车等紧急救援通道，违背基本安全底线。
在漏水问题尚未完成整改的节点上，开发商选择加速推售车位。
有业内人士分析认为，此举更像是一次回笼资金的自救动作。
入住率低，停工楼栋与不利因素交织
除了频发的交付风波，项目现场状态与周边配套同样令人堪忧。
乐居实地探访发现，整个小区自住率极低，人少且安静，生活气息匮乏。
据销售坦言，目前小区的实际入住率大概仅在20%左右。
由于人气不足，小区底商绝大多数处于空置状态，目前仅有一家便利店在营业，日常采买极不方便。
更让准业主揪心的是工程进度。
现场实探可见，项目的3号楼、9号楼目前正处于完全停工的状态。
客观来看，恒基学苑壹号拥有板块内难以复制的生态底色。
头排建筑距离珠江不足100米，超500米的岸线让中高层视野极为开阔，对岸即是无遮挡的大学城苗圃基地。
项目北侧紧邻约3万㎡的滨江公园，加之其地理位置更贴近大学城与琶洲，产品的大户型设计也赋予改善客群极高私密性。
这种“江景 公园”的豪宅配置，在初期确实极具杀伤力。
然而，当购房者从景观中抽离，回归到柴米油盐的现实时，却要面对配套极度“拉胯”的尴尬。
由于项目周边仍处于大面积待开发状态，基本的生活烟火气极其匮乏。
除了项目自身规划的商业和幼儿园外，周边环境几乎可以用“荒芜”形容。
买菜、购物等日常刚需，往往需要驱车前往5公里外的大学城商圈。
在配套兑现的细节上，恒基学苑壹号也面临着多重物理阻碍：
距离项目最近的小学广东第二师范学院番禺附小，仅为普通公办属性。
不仅直线距离约2.3公里，由于周边路网规划滞后，实际行车距离甚至超过3公里。（数据来源：百度地图测距）
虽有接驳新造地铁站的楼巴，但班次间隔时间较长，导致业主的出行几乎只能深度绑定自驾。
在项目西侧，紧邻的新化快速路与高压铁塔直指云端。
开发商在《红线外不利影响因素公示》中明确，这些设施会对邻近楼栋产生灯光及噪音干扰，高压线更是横穿地块。
这些官方公示的“不利因素”与眼前的空置商铺、停工楼栋交织在一起，无疑让千万级江景盘的居住品质大打折扣。
从“单价破6万”到“2.4万上车”，业主暴亏
居住体验的落差与各种负面波，最终不可避免地直观传导至项目的价格体系。
把时间拨回2022年1月，那是该项目的高光时刻。据克而瑞数据显示，项目单月网签金额高达4亿元。
彼时，项目部分优质望江房源单价甚至突破6万大关。
但随后，这条成交曲线便开始了漫长的坠落。
2024年全年网签量萎缩至100套；进入2025年，全年仅网签14套。
今年更是跌入冰点，1月至4月，整整120天时间里，仅仅网签了2套。
据阳光家缘数据显示，自2021年陆续取得预售证至今，历经近5年销售周期，项目已取证的1375套住宅房源中，整体去化率仅为51.1%。
换言之，接近一半（672套房源）仍处于积压状态。
其中，主推的13栋，销控显示有多套房源为确权不可售状态。
对于一个操盘近5年的改善型大盘而言，这一数字直接反映出项目当前面临的巨大销售压力。
与滞销并行的，是价格的大幅回落。
乐居现场了解到，目前项目主推楼栋13号楼，建面约105㎡、125㎡刚需及首改户型，房源集中在中高层。均价约2.4-2.5万/㎡。（价格仅供参考，具体以实际为准）
以建面约105㎡的户型测算，前期入手单价最高4.8万/㎡，高位入场的业主，短短几年间的账面资产落差已超200万元。
此外，乐居还了解到，项目预计5月还将下调价格，且同时开始卖车位。负一层车位15-17万/个，负二层13-15万/个。（仅供参考，具体以实际为准）
“审慎”的恒基与“资不抵债”的奥园
为何一个高端定位的江景大盘，会在交付、配套上频频失守？
两份最新的企业财报，给出了侧面印证。
尽管项目已更名为“恒基学苑壹号”，但其实际开发主体广州奥昇置业有限公司，依然由恒基兆业与中国奥园各持股50%。
目前，这两大股东各自面临着严峻的现实考题。
先看港资巨头恒基地产。
根据其最新公布的截至2025年12月31日财报显示，其年度股东应占基础盈利为60.63亿港元，较去年度大幅减少38%；不仅利润缩水，其全年派发股息也同比下降了30%。
值得玩味的是，财报中透露出的战略重心与避险情绪。
财报明确指出，受中东伊朗战争等带来的全球经济不明朗因素影响，董事局建议“为审慎理财起见”减少派发末期股息。
此外，恒基当下的“重头戏”显然全在香港大本营。
财报显示，其本年度在港合约销售大增71%，接连成功推出了半山「天御」及启德跑道区临海等核心项目；
更令人瞩目的是，最新市场数据显示，今年首季内地买家在香港一手新盘中砸下重金，其中恒基旗下的西半山豪宅「天御」狂揽约10.06亿元，高居内地买家涉资金额第三位。
来源：美联物业研究中心综合土地注册处资料
对于内地市场，虽然拥有约746万平方呎土储，并在财报中宣称持续关注大湾区机遇，但在实际投入上却显得尤为克制。
一边是在香港豪宅市场疯狂虹吸内地买家的数十亿热钱，赚得盆满钵满；另一边，面对广州番禺同样掏了真金白银的内地业主，却陷入停工与漏水等维权风波。
在这种“审慎理财”的防御姿态下，恒基对于广州一个深陷去化泥沼、且合作方已然危机的合资大盘，还能倾注多少真金白银去填补基建与配套的窟窿？现实显然不容乐观。
相比之下，奥园的财务基本面更令人倒吸一口凉气。
其3月20日发布的2025年全年业绩公告显示，年内亏损高达190.9亿元。
来源：中国奥园集团2025年业绩公告
截至2025年末，负债总额约1738.68亿元，资产总额约1282.23亿元，已明确处于资不抵债状态；且账面现金及银行存款已骤降至区区1.84亿元。
来源：中国奥园集团2025年业绩公告
一方利润下滑、奉行"审慎理财"，另一方现金濒临枯竭。
这一现实，无疑为项目后续的质量整改、基建维护与长效运营投下巨大阴影。
珠江的风景，从未改变。
改变的，是那些曾经相信它的人，以及他们手中正在缩水的资产。
4月17日，车位公示截止。4月底，漏水整改期限到期。
对于真金白银投入上千万的业主而言，地库的安全通行、房屋的防水质量、才是生活真正的底线。
这两个节点，将是检验开发商的试金石。答案，很快揭晓。
市场从来不会骗人，但营销话术会。
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