广州法拍市场，今早上演了一场挺扎眼的拍卖。
位于荔湾南岸路的粤泰荔湾华府，116套江景现房打包甩卖，起拍价3.49亿。
结果呢？近8000人围观，0人报名！毫无悬念，一拍直接流拍，凉得透透的。
来源：京东法拍
要知道，这小区总共才228户，这次是直接把半个小区端上桌。
地段明明很顶，挨着西关海和保利天珺，看一线珠江水，双地铁，名校环绕。
附近还有最近刚上架的低密王炸宅地。
（相关阅读：2.5万/㎡起拍，容积率仅2.2！老西关双地铁湖景靓地上架！）
按理说，这种核心区资产早该被资本抢疯了，但为啥连个敢举牌试水的大佬都没有？
粤泰荔湾华府，位于荔湾区南岸路43号，是荔港南湾的一个新组团项目。
说新也不新了，楼早就建好了，外立面都有点岁月感。
地段这块，客观讲没什么好挑的。
出门就是珠江，一线江景不是吹的；往北是内环路，市区快速通道；地铁5号线西场站步行可达。
周边学校密集，华侨小学、广雅中学、西关广雅实验学校……幼儿园到高中一条龙，老荔湾的教育资源，不用多说。
挨着西关海，隔壁就是当年风光无限的地王保利天珺，现在周边新房单价直逼7万 。（价格仅供参考，具体以实际为准）
放在平时，这种核心地段的现楼江景房，售楼处门槛都能被踏破。
但这次的玩家门槛极高，起拍价3.49亿。
小区一共3栋楼，228套房。这次法拍整整占了一半。
三栋楼里都有涉及，户型跨度极大，三十多平的复式和一百五十多平的大平层都有。
如果只看价格，很多人第一反应是：好像不贵。
因为算下来每套总价约300万。
项目位置也不差，根据克而瑞好房点评网数据，周边新房还有珠实西关都荟，均价约5.5-6.5万/m²。（价格仅供参考，具体以实际为准）
来源：克而瑞好房点评网
目前，荔港南湾二手挂牌均价约36969元/㎡，2月成交均价为31020元/㎡。
来源：贝壳
乍一看，这批房子确实有“便宜感”。
但问题也很明显。
这批资产之所以无人问津，主要卡在了这三个死穴上：
第一击：买了个寂寞，2028年才能解封这是最致命的七寸。
这批房产目前全部处于法院查封状态，而且白纸黑字写着：查封期要到2028年年中！
这意味着什么？就算你今天掏出3.49个小目标全款拿下，接下来的4年，这116套房你也只能干看着。
没法过户，没法卖，资金白白沉淀四年。
这年头，哪个资方愿意背着这么重的壳熬四年？
第二击：没住一天，产权已经缩水22年。
别看房子是现成的，这块地可是开发商2004年拿的。
按70年产权来算，现在啥都没干，产权已经凭空蒸发了近三分之一。
将来要是想拆分转手，这绝对是被下一任买家疯狂压价的把柄。
第三击：高架桥贴脸开大。
小区的H4栋几乎是贴着内环路的高架建的。
广州内环的车流量懂的都懂，那种不间断的胎噪和震动，真要拿来当豪宅卖，抗性极大。
好好的江景房，沦落如此地步。
背后其实是一段老牌房企跌落神坛的辛酸史。
开发商粤泰（前身是广州城启集团），曾经在广州也是呼风唤雨的存在。
老板杨树坪，早年靠小户型和“买房送户口”起家，被圈内尊称一声“地产教父”，天鹅湾、荔港南湾都是他的手笔。
可惜后来步子迈得太大，资金链断裂。
早在2019年，公司就卷入了巨额借款纠纷，当年欠下8.5亿，到现在已经变成了8.68亿的天坑。
来源：企查查
2021年公司申请破产清算，“地产教父”成了限制高消费的失信人。
这116套房，不过是拿来抵债的沧海一粟。
哪怕今天这3.49亿真拍出去了，连还那笔烂账的零头都不够。
很多人第一次看到这个项目都会觉得有点可惜。
因为房子并不是烂尾，早就建好了。
而且还曾经多次尝试销售。
公开资料显示，大致经历过几轮：
2009年，约9000元/㎡，2013年约1.7万元/㎡，2017年接近5万/㎡。
但销售一直断断续续。
等到开发商资金链出问题，项目就逐渐被拖进司法处置。
一拍流拍，早在意料之中。
按照常规流程，接下来大概率会迎来降价的“二拍”，通常会在一拍基础上打个折。
但问题是，面对产权大幅缩水、查封期极长、历史遗留问题一团乱麻的现实，即便是打折，会有“白衣骑士”愿意跳进坑里吗？
大家觉得，如果二拍降价，这批江景房能找到接盘侠吗？
欢迎在评论区聊聊你的看法！
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