2025年北京长租公寓市场呈现保租房加速供应，市场租住并重等态势。政策层面多渠道扩容加大保租房供给，定向保障重点群体，以法治化全链条监管规范市场行为，强化资金与信用管理。
政策端，国家层面以法治化构建全链条监管，建立租金监测与信用分级监管，北京层面落实配套政策，强化企业备案、资金监管与个人转租规范。监管完善方面国家以法治化构建全链条监管，建立租金监测与信用分级监管，北京落实配套政策，强化企业备案、资金监管与个人转租规范。而金融财税支持方面，国家以专项债、保障性住房再贷款、REITs 扩围形成协同支持，北京扩大公积金直付房租试点，下调规模化企业认定标准。
市场端，2025年北京土地市场共有3幅租赁土地成交，均为集体土地租赁用地。2025年全市个人租赁成交租金同比下降3.9%，各区域租金均有不同幅度下降。分散式公寓租金有所回落，大多数区域租金均有不同幅度的下调。2025年末全市集中式公寓在开业项目399个，总房源数相比去年同期波动上升。
展望层面，两只新上市保租房 REITs 获市场热捧，底层资产出租率高，运营稳健且分派率向好；北京保租房供应结构进一步优化，推进“一间房一张床”，存量改造占比明显提升；高端长租公寓赛道的竞争转向区位、产品、客群、服务的多维协同较量。
1、国家层面鼓励支持多渠道扩容，构建多元合规供给体系；北京层面新建、改建、转化筹集 保租房，定向保障新市民、公服人员等群体。国家住房租赁市场供给增量政策导向聚焦多渠道扩容与优化。鼓励居民盘活自有房源，支持企业通过 “非居改租”、改造老旧资产等方式补充供给；同时聚焦保障房、人才公寓等精准供给，推动房源品质升级，形成多元、合规、适配需求的供给格局。北京住房租赁供给增量政策导向以 “盘活存量为主、适度新增为辅”。通过新建、非居住用房改建、城中村改造安置房转化等多渠道。聚焦新市民、青年人等群体，加大公寓型、宿舍型房源供给，定向保障重点人群，构建多元化、精准化的租赁供给体系。资料来源：CRIC城市租售系统
2、国家层面以法治化构建全链条监管，建立租金监测与信用分级监管；北京层面落实配套政策，强化企业备案、资金监管与个人转租规范。
以《住房租赁条例》构建法治化监管体系，明确房源需符合安全标准，严禁非居住空间单独出租，要求企业、经纪机构规范房源信息与资金管理，建立租金监测机制和信用分级监管，对各类违规行为设定严格追责条款。
落实配套政策，推进企业备案、押金与租金监管，专项治理企业经营乱象，建立多部门协同监管机制，开展专项执法检查，构建多元纠纷化解体系。资料来源：CRIC城市租售系统
3、国家层面以专项债、保障性住房再贷款、REITs 扩围形成协同支持；北京层面扩大公积金直付房租试点，下调规模化企业认定标准。
国家住房租赁金融端构建多部门协同支持体系，通过保障性住房再贷款、专项债、REITs 常态化扩容与扩募，打通 “投融管退” 闭环，支持民间投资参与。财税端推出税收优惠，同时规范税务合规，以金融活水与财税杠杆激活市场活力，助力行业高质量发展。北京住房租赁金融财税政策导向聚焦精准赋能与减负。金融端优化公积金直付房租业务，扩大试点范围与支付频次，推进保障房 REITs 扩募盘活资产；财税端明确住房租赁企业增值税、房产税优惠，下调专业化规模化企业认定标准，实现税收优惠 “免申即享”，惠及企业与租客。资料来源：CRIC城市租售系统
1、土地市场：北京土地市场共有3幅租赁土地成交，均为集体土地租赁用地
2025年度北京土地市场租赁土地成交均为集体土地租赁用地，国有租赁用地（含自持地）无成交。2023年以来北京国有租赁用地不再供应，相比之下集体土地租赁用地供给有所回升，25年供给新增入市3幅。
2、个人租赁：全市个人租赁成交租金同比下降3.9%，各区域租金均有不同幅度下降
本年度个人租赁市场供过于求的态势持续显著。从房源量来看，挂牌量在年中毕业季上涨显著，下半年持续回落，年度单月平均挂牌4.9万余间；成交量在7月达到最高点，年初和年末收缩明显，单月平均成交7千余间。
3、分散式公寓：全市分散式公寓租金有所回落，大多数区域租金均有不同幅度的下调。
本年度分散式公寓挂牌量在1月份和6月份达到最高点，租金价格在1月达到最高点后有所回落，6月租金价格上浮。下半年整体市场价格持续下行，四季度单月份供给出现稳步提升，全年市场整体呈现量价波动下降的态势。从品牌占比来看，2025年分散式公寓房源进一步呈现头部集中态势，相寓公寓占据市场份额的主力，占比为52.8%，相比去年上涨了15.9个百分点，在全市大多数区域均占据优势地位，市场规模优势显著跃升；其次是自如，占比为41.6%，相比去年下降了5.1个百分点；其余品牌占比均较低。4、集中式公寓：全市集中式公寓在开业项目399个，总房源数相比去年同期波动上升
全市集中式公寓年末在营业项目数达399个，相比去年年末上涨4.2%，开业项目数量稳中有升；总房源数相比去年末提升8.0%，房源总数近13.1万间。本年度全市集中式公寓平均租金整体小幅波动下行，下半年持续有所回落；全市出租率水平在7月达到高点，之后波动下行，年尾达到低点，全年同比下降0.7个百分点。5、政策性租赁住房：本年度全市在运营公租房项目共190个，房源主要位于朝阳、海淀等区域。
全市在运营公租房项目共190个，总体量10万余间。公租房项目为政策性租赁住房项目，采用社区模式，单项目体量较大，大兴区在运营项目最多，达33个，另外朝阳区公租房体量位于首位，共19446间。公租房项目受政府管控，租金价格较为平稳，全市西城区平均租金最高，为51.0元/m²*月，朝阳区次之，为41.2元/平方米*月。近郊区县价格普遍在23-35元/㎡*月，远郊区县为15-22元/㎡*月。1、两只新上市保租房 REITs 获市场热捧，底层资产出租率高，运营稳健且分派率向好。
2025年全国新上市汇添富上海地产租赁住房REIT（3月31日）与华泰紫金苏州恒泰租赁住房REIT（5月21日）2只保租房REITs，底层资产分别为上海2个租赁住房项目与苏州菁英公寓，均获市场热捧，认购倍数极高，且出租率均超96%，运营稳健，年化现金流分派率超 3.9%。2、北京保租房供应结构进一步优化，推进“一间房一张床”，存量改造占比明显提升。
北京市2025年第三批保障性住房建设筹集计划于12月30日正式印发，租赁类项目结构进一步优化，全部为“一间房”“一张床”，均来自存量建筑改建保租房项目，布局优势明显。本批次计划包括新建项目9个、房源3241套，筹集项目1个、房源123套，竣工项目2个、房源1857套，以及对应4个计划年内开工项目的7条市政道路及水电气热配套工程。3、高端长租公寓赛道的竞争转向区位、产品、客群、服务的多维协同较量。
头部运营商锚定高净值客群核心诉求，通过精准卡位国际化资源密集区位、打磨标准化与定制化兼备的产品配置、搭建全生命周期服务体系、整合内外部优质资源升级公区功能、聚焦健康安全打造差异化服务标签，探索出一条从 “租住空间提供者” 到 “品质生活服务商” 的转型之路。
