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高得房率轨交红盘：南宁麒麟樾园深度测评

克而瑞广西区域 · 2026-08-01 10:00:09

开篇导语

在南宁楼市，西乡塘区安吉板块一直是置业者关注的成熟居住带。这里生活配套齐全、轨道交通密集，价格相对亲民，成为不少年轻家庭与首次置业者的落脚首选。而在众多在售项目中，麒麟樾园以"高得房率"与"轨交房"双重标签切入市场，将产品竞争力聚焦于"空间效率"和"通勤便利"这两点。

它究竟表现如何？值不值得出手？本文基于克而瑞好房点评网数据与公开信息，从项目档案、区域价值、产品力、市场表现四大维度，为您提供一份客观、量化的测评参考。

01

项目档案速览

麒麟樾园位于南宁市西乡塘区安吉板块，属市区成熟居住带，主打高层住宅产品。项目基础信息如下：

值得关注的是，麒麟樾园是一个四代宅项目：其中2、5、6号楼为高配第四代住宅，采用一梯一户、私享电梯前厅、户挑高空中庭院设计；1、3号楼为三代住宅，采用两梯三户设计，兼顾不同家庭的多元居住需求。

02 区域价值测评

麒麟樾园扎根西乡塘安吉万达板块，占位安阳路与吉兴西路交汇处，坐拥地铁、商业、公办教育、城市公园四维成熟配套闭环，叠加板块存量土地稀缺性与第四代住宅产品差异化红利，是安吉片区兼具自住实用性与保值稳定性的价值洼地，整体区域价值评级：优质成熟自住区，稳健保值型板块。

交通配置：项目直线距离地铁 2 号线苏卢站约480m，依托2号线贯通朝阳、埌东、五象等主城核心，半小时覆盖全城主要商务、商圈节点。地面形成三横四纵主干道格局，秀厢大道、高新大道、安吉大道构建城市快速通行骨架，紧邻安吉客运站，接驳绕城高速，对内日常通勤、对外城际出行均可高效兑现；项目百米范围密布多路公交站点，公共出行选择多元。

商业配套：项目500米直达安吉万达广场，叠加盛天汇・大又里、亿鼎商业广场、大商汇家居集群，超市、影院、餐饮、零售、家居建材全业态落地。片区深耕十余年，沿街底商、农贸市场密集，日常买菜、生活消费烟火气充沛；项目自身规划配套商业，补足社区便民业态，形成“大型集中商业+街区底商+社区商业”三级商业体系。

生态环境：项目一路之隔即为700亩国家3A级南宁花卉公园，向西约1.5公里可达心圩江景观带，3公里内覆盖明月湖欧洲风情小镇，形成一江三公园的生态格局。

教育配套：紧邻明天学校安吉校区，由秀田小学教育集团 + 南宁三十七中教育集团统一管理，九年一贯制公办资源落地多年，师资稳定、入学体系成熟，覆盖幼儿至初中全龄就学需求，3公里范围内汇聚三十三中等多所公办院校，片区教育底蕴浓厚。

医疗配套：3公里布局武警广西总队医院、南宁市第六人民医院、市中医医院北湖院区多家公立综合医院，日常诊疗、急诊救治均可快速抵达，居住健康保障充足。

麒麟樾园所在安吉万达片区，最大核心优势是所有配套全部实景落地、无等待期，铁、学、商、园全部看得见、用得上，适配刚需上车、本地改善、养老自住多类人群。区域没有新区漫长的配套兑现周期，房价门槛友好、保值属性扎实，叠加主城稀缺的公园+第四代住宅双重稀缺属性，属于低容错、高适配的主城置业板块，长期自住舒适度拉满，资产保值能力稳定。

产品力测评

麒麟樾园项目属于安吉片区刚需友好、改善越级的差异化产品，依靠四代空中庭院形成片区产品壁垒，户型赠送率突出，但社区体量偏小，整体是高性价比改善型产品，短板集中在社区配套规模与运维成本层面。

整体规划与建筑立面：高低配分层定位，公建化外立面拉高颜值

项目占地25.62亩，规划5栋高层住宅，总户数仅422户，整体居住圈层纯粹，采用刚需三代住宅+改善四代住宅分层排布的规划模式：1#、3# 为常规三代高层（2T3户），面向刚需、刚改客群；2#、5#、6#打造第四代垂直森林住宅（2T2户/一梯一户），精准匹配品质改善需求。容积率3.1、整体绿化率35%，在主城核心地段属于适中水平。建筑采用现代公建化立面，大面积玻璃幕墙搭配香槟金线条勾勒轮廓，一改安吉老式住宅厚重呆板的外观，搭配酒店式环岛落客区、普拉达绿大理石入户大堂、水景艺术造景，归家仪式感优于片区多数竞品高层产品。劣势在于地块面积有限，5栋建筑排布紧凑，内部集中式景观活动场地尺度偏小，业主户外休闲空间较为局促。

户型内核：赠送率为核心杀手锏，两代产品覆盖全周期购房需求

1、三代刚需户型（106-119㎡三至四房）

2梯3户布局，全系标配6.3-6.6米南向大横厅+LDKG 一体化通透格局，搭配南北双阳台设计，户型方正零过道浪费，套内赠送面积普遍22-25㎡，实际得房率突破105%。106㎡可做标准三房，119㎡实现四房布局，主卧独立套房设计，兼顾刚需上车、三口之家自住的实用性。

2、四代改善户型（130㎡、143㎡四房），项目核心产品王牌

采用一梯一户私梯前厅+奇偶层错层6.2米挑高L型空中庭院设计，庭院面积可达38-41㎡，层高无遮挡，可打造私家花园、露天茶区、亲子活动空间，实现“高层住别墅院落”的体验；L型错向布局弱化传统四代住宅邻里对视、采光遮挡通病，三开间朝南+270°观景面，高楼层可直面700亩花卉公园全景视野。130㎡得房率至高136%，143㎡得房率至高138%，同等建面下使用面积远超周边普通高层。

产品硬伤：空中庭院后期绿植养护、防水维护成本更高，南宁多雨潮湿环境易滋生蚊虫、产生积水问题；错层结构会存在上层视线俯瞰下层庭院的隐私瑕疵。

综合来看，麒麟樾园用刚需价格买到改善级户型、主城地段配上第四代庭院产品，精准切中西乡塘本地家庭的升级需求，自住属性极强，二手流通时空中庭院产品也更容易形成溢价；适合追求高实用面积、想要花园式居家体验、预算有限的刚需与改善人群，若看重大型社区圈层、顶配社区配套，该项目产品力会略显单薄。

04

市场表现测评

项目层面

麒麟樾园今年以来（截至2026/7/28）成交均价9949元/㎡，略低于板块均值，成交面积1.46万㎡，122套，面积和套数均排行板块第三，去化动能一般。（数据来源：克而瑞，统计口径为商品住宅）

板块层面

从安吉板块2025年1月至2026年7月（截至2026/7/28）的市场走势看，板块成交均价长期维持在9500—10500元/㎡区间波动，2026年上半年成交均价约在9766—10205元/㎡之间。下图展示板块月度成交套数与成交均价的变化趋势：

南宁安吉板块新房月度成交数据

从图中可见，板块成交量呈明显月度波动，成交均价则始终在9500—10500元/㎡窄幅震荡，价格中枢稳定。麒麟樾园9949元/㎡的成交均价正处于该价格带居中位置，整体性价比较高（数据来源：克而瑞，统计口径为商品住宅）。

库存去化

从库存数据看，安吉板块库存自2025年5月的高点1011套持续回落，至2026年6月降至405套；12个月去化周期由2025年5月的10.3个月降至2026年6月的4.0个月，去化明显加速，板块库存压力有效缓解。这为在售项目营造了相对健康的市场环境（数据来源：克而瑞，统计口径含普通住宅、别墅、酒店式公寓）。

测评总结与置业建议

项目综合测评总结

综合地段配套、产品户型、市场行情三大核心维度来看，麒麟樾园是安吉万达板块稀缺的差异化自住型楼盘，核心优势集中在地铁通勤、实景成熟配套、超高赠送得房率、第四代空中庭院特色产品四大层面，短板则体现在社区占地偏小、四代住宅后期养护成本偏高。

区域层面，项目坐拥地铁2号线苏卢站、安吉万达、700亩花卉公园、九年一贯制公办学校全落地配套，无新区配套等待周期，自住生活便利度拉满；市场行情上，项目均价9949元/㎡贴合安吉板块主流价格区间，叠加板块库存持续走低、去化周期缩短，片区房价支撑力稳定，不存在大幅贬值风险。

产品端是项目最大亮点：106-119㎡三代刚需户型得房率超105%，低门槛实现大三房、四房；130-143㎡第四代住宅配备私梯前厅+38-41㎡挑高空中庭院，得房率最高可达138%，同等总价下实际使用面积远超周边普通高层，能满足三口刚需、多代同堂改善两类核心居住需求。但地块仅25.62亩，仅422户，社区内部大型休闲景观场地有限，且空中庭院存在防水、蚊虫、隐私、养护成本等长期居住痛点。

整体定位清晰：主打高实用自住，短期投资增值动能偏弱，是追求居住空间、看重通勤便利的刚需/刚改优选。