如果说几年前的天津楼市，开发商之间比的是"谁地拿得多、谁房卖得快"，那么走到2026年，比拼的维度已经悄悄变了——代建、长租、城更、运营，这些原本听起来"不那么主流"的业务，正在成为头部房企新的胜负手。
01
谁在关注天津？头部阵营全景扫描
按属性大致可以分为三类：
本土国企阵营：泰达建设集团、泰达集团、天津城投集团、天津轨道交通集团、天津城发置业、华北集团、滨海建投、天保基建、生态城投资等；
全国性央国企：中海地产、保利发展、中国建筑/中建地产（天津）、中国金茂、华润置地、中信集团、中国铁建、中交集团、中国信达、远洋集团、万科地产；
品牌民企/混合所有制：绿城中国、金地集团、新城控股、龙湖、旭辉、山西建投等。
天津2025年01月01日-2026年06月08日成交总价企业拿地排行（TOP10）
图源：克而瑞·决策专家「顾一宁」skills生成
拿地TOP10中，泰达建设集团以43.435亿元、10幅地稳坐头把交椅；本土国企（泰达系、城投、轨交）合计霸榜，绿城中国、金地集团、中海地产、保利发展则代表全国房企积极补仓。
天津2025年01月01日-2026年06月08日成交金额企业全口径供求排行（TOP10）
图源：克而瑞·决策专家「顾一宁」skills生成
销售榜中，泰达建设集团以174.9亿元成交金额领跑，中海、城投、保利、金茂、中建紧随其后，TOP10阵营成交金额均破89亿元，央企与本土国企"双轮驱动"特征明显。
不过，光看拿地、卖房榜单，并不能完整理解这些房企的"野心"。它们真正的"第二条腿"，藏在代建、城更、长租、商业这些业务里。
02
代建赛道：格调、绿城、金地"三分天下"
天津的代建市场，是近两年最热闹的赛道之一。克而瑞研究显示，天津住宅代建市场已形成"格调（泰达建设）、绿城、金地"三大主力格局。
格调（泰达建设）：本土国企的"半壁江山"
作为本土国企开发商，泰达建设以"格调"品牌承接了大部分政府和城投委托的代建业务及城市更新地块。截至2024年6月底，格调代建总建面达到约292万平方米（建筑面积），在售及储备项目共计14个，占据天津代建市场超过"半壁江山"。
绿城管理：从"小众"做到"遍地开花"
绿城管理在《2025年中国房地产代建企业排行榜》中，新签约代建面积达3535万平方米（建筑面积），远超行业第二名。
落到天津，2026年绿城至少有9个纯新盘入市，覆盖几乎全市：
区域 | 代表项目 | 产品看点 |
南开 | 天拖ABC地块、林业工具厂（郁美净）地块 | 天拖70+㎡小户型，总价250万以内；郁美净规划小高层+洋房 |
津南 | 海河柳林60号、米兰阳光FG2、南马集 | 联合中国信达盘活闲置地块，产品迭代力强 |
西青 | 王兰庄地块、精武镇大学城地块 | 与侯台集团再度联手，洋房+叠拼 |
东丽 | 天房绿城春玉芝蘭 | 商改住调规，全洋房设计 |
静海 | 春熙桃源、明月听蘭 | 救场+边缘新盘 |
图源：克而瑞·决策专家「顾一宁」skills生成
金地管理：早入场的"先发选手"金地管理是天津住宅代建领域反应较快、入场较早的房企。两年间在天津共获取住宅代建项目10个，已入市8个项目，并在2024年上半年的非国有企业代建榜单中位居第一。
其他玩家：旭辉、新城、中建、蓝城、金茂、龙湖
代建赛道并不只属于Top3。旭辉建管在天津累计代建规模突破100万平方米（建筑面积），成功落地8个代表性项目，并中标红桥区运输六场地块全过程建设管理服务；新城建管、中建地产（天津）、蓝城、金茂、龙湖等也都在积极抢滩。
代建为何这么火？逻辑很简单——
对房企：轻资产，不沉淀资金，不增表内负债；
对甲方（多为城投、国企）：买"品牌+产品+操盘能力"；
对买房人：选择更多，产品迭代更快。
03
城市更新：本土国企当主角，央企品牌齐入局
如果说代建是"轻舞飞扬"，那城市更新就是天津楼市真正的"重头戏"。2023年底天津大规模启动城市更新以来，全市批复了29个项目，市内六区已启动的大型片区类项目就有23个，全市近50个项目同步推进。2026年还将再启动15个新建项目。
图源：克而瑞·决策专家「顾一宁」skills生成
泰达系：城市运营商的"教科书"泰达建设、泰达城投承担了一系列重磅城更项目：
新河街城市更新：覆盖142.92万平方米（建筑面积）综合空间，构建"功能-文化-产业"三维整合；
河东第一机床总厂片区：联动15个老旧小区改造、道路修复及福东小学升级；
南开天拖片区：分南北两部分开发，南侧首批12个老旧小区已于2025年完工。
天津轨道交通集团：TOD型城更"操盘手"
井冈山路城市更新由天津轨道交通集团主导开发，整体更新范围高达70万方（建筑面积），是天津最早且最重要的城更之一。配套的津铁格调罗宁花园，是其"全维重构"理念的落地样本。
红桥区：城建控股+国资+旭辉建管"铁三角"
天津市红桥区城市更新产业运营有限公司由天津城建控股及天津红桥区国资联合成立。旭辉建管与其达成深度合作，先后落地京津冀同城商务区邵公庄南智慧颐养城市更新一期、红桥区运输六场地块。
中国中车：跨界做"城"
中车科技创新城地上总建面约36万平方米（建筑面积），包含15万方产业园及综合商业，以及21万方住宅及相关配套。住宅项目中车中环学府一期8栋楼已全部封顶。
其他参与者
嘉德城市更新：摘得河东一冷·天音片区住宅地块；
河西城投、津轨城发：分别落子红旗新里、先达地块；
金茂、中国信达、天房绿城：分别参与京津冀同城商务区西站项目、中山印项目、商改住调规项目。
04
长租公寓：本土国资+全国品牌"并跑"
长租公寓，是另一条悄悄长大的赛道。
泰达安居：本土国资"领头羊"
作为天津经开区的国有运营商，泰达安居管控公寓面积超130万平方米（建筑面积），并孵化了市场化长租公寓品牌"泰之嘉"，目标是成为天津规模最大的国有公寓运营商。万科泊寓：开业门店20家
万科泊寓2017年入驻天津，已开业20家门店、房间数逾八千间。全国层面，泊寓集中式公寓规模位居全国第一，2025年新增拓展了中国邮储、蚂蚁金服、浪潮数字、一汽大众等头部企业客户。
龙湖冠寓：全国管理16万间
龙湖冠寓全面布局一二线城市，管理间数16万间，多城市与政府合作推出人才公寓，纳保间数超6万间。在天津，冠寓已布局多家门店。
天住领寓、自如：本土+互联网选手
天住领寓作为天津本地规模化、机构化租赁企业，通过新建、改建、盘活等方式增加长期租赁住房；自如等品牌也在天津持续布局。
05
商业运营：经常性收入成为"新引擎"
商业运营，是头部房企穿越周期的"压舱石"。
华润置地：经常性利润首次超越开发业务
华润置地"三条增长曲线"中，购物中心和写字楼运营是核心。2025年其经常性利润占比达51.8%，首次超越开发业务。租赁住房业务（有巢）布局全国15城，在管项目房间数8.5万间，管理规模行业第六。在天津，华润置地同样布局有商业运营项目。
龙湖：商业航道+资管打"组合拳"
万科泊寓2017年入驻天津，已开业20家门店、房间数逾八千间。全国层面，泊寓集中式公寓规模位居全国第一，2025年新增拓展了中国邮储、蚂蚁金服、浪潮数字、一汽大众等头部企业客户。
龙湖冠寓：全国管理16万间
龙湖以"商业航道+资产管理（含冠寓）"双轮驱动。2025年推出街区品牌"欢肆"，通过"品质公寓+街区商业"的混业经营，实现居住与消费流量的闭环互哺——对城投保租房项目而言，这是一个非常实用的参考模式。
中海、万科、金茂、保利：综合体多点开花
中海、万科、金茂、保利等头部房企，均在天津有商办或综合体运营布局，是城市核心区商业供给的重要力量。
06
趋势研判：从"开发-销售"到"全链路运营"
把上面这些业务串起来看，天津楼市的底层逻辑，已经完成了一次"静悄悄的革命"。
第一，业务模式：从"开发-销售"走向"开发+代建+运营+城更+租赁"。
天津房地产市场正告别长期依赖土地出让和新建项目开发的"增量扩张"阶段，加速迈入以存量资源优化配置与综合价值提升为核心的"存量博弈"新周期。
第二，主体分工：各有专长，各擅胜场。
本土国企（泰达、城投、轨交）：手握土地与片区主导权，成为城市更新和片区运营的核心操盘手；
全国品牌房企（绿城、金地、旭辉）：以代建轻资产模式深耕，把品牌、产品、操盘能力"租"给本地甲方；
央企和头部民企（华润、龙湖、万科）：在长租公寓和商业运营持续加码，靠经常性收入熨平周期。
第三，价值兑现：城市运营商的项目，正在跑出"看得见的溢价"。
无论是泰达系新河街、天拖片区，还是轨交井冈山路TOD，城更项目都在通过"产业导入+生态融合+交通优化+产品迭代"，把区域价值整体抬升一档。买房人买到的，已经不只是一套房，而是一整套"新界面、新住宅、新配套"。
第四，行业方向：从"重开发、快周转"到"重运营、可持续"。
华润置地2025年经常性利润占比首次超越开发业务，是一个标志性信号。它告诉行业：未来真正能穿越周期的房企，一定是那些把"运营"做扎实的玩家。
几乎所有头部房企都在关注天津，而且几乎所有头部房企都在做"不止盖房"的事。代建让他们轻盈，城更让他们扎根，长租和商业让他们穿越周期。这三条"第二增长曲线"，正在共同重塑天津楼市的竞争格局。对买房人而言，这意味着选择更多、产品更卷、配套更全；对城市而言，这是一次从"卖地造城"走向"运营兴城"的高质量转型。
THE END
特别提醒：
1、上述研究成果由克而瑞天津分析师李成铸，通过人机协作综合使用问数、问知及skills等功能撰写完成。内容仅供参考，不构成投资建议；
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