克而瑞好房点评网 | 南宁青秀区改善型住宅竞品组多维PK榜发布（四）

关于"多维PK榜"

"多维PK榜"是克而瑞好房点评网基于克而瑞20年房地产行业的专业力和深度智联AI工程力，打造的新房项目专业评价体系。它以"相邻对标"为核心逻辑，在定位与地段相近的楼盘之间展开综合较量，甄选出单项维度测评的"特长生"，旨在为购房者提供客观、中立、高效的决策参考。

本期发布信息

·评测周期：2025年第四季度
·竞品组：南宁青秀区改善型住宅竞品组
·竞品组规模：11个项目
·竞品组特征：本竞品组共包含11个位于或辐射南宁青秀区的刚需及刚改型住宅项目，涵盖了该区域主流的洋房、小高层、合院及叠墅产品线。这些项目的共同特点是：均属青秀区或邕宁龙岗板块重点发展片区，受平陆运河、中国—东盟博览会、RCEP及自贸区青秀协同发展区等国家战略辐射，但发展阶段分化明显——凤岭北、凤岭南滨江属成熟核心区，仙葫板块属“有预期、缺即期”的发展中板块，龙岗板块属产城融合初期的远郊新区。

一、交通便利维度

作为多维PK榜的重要组成部分，"交通便利"维度聚焦于项目在地铁通勤、公交覆盖、交通网络等方面的表现。轨道步云江畔凭借其8760元/m²高性价比定价支撑下的稳定客流导入能力、龙岗大道+五象大道双主干道通达性，以及依托南宁轨道地产TOD开发模式形成的公交接驳体系，在南宁青秀区改善型住宅竞品组中脱颖而出，成为"交通便利"维度的上榜项目。

排名	项目名称	维度特点
1	轨道步云江畔	依托龙岗板块市级政策红利与轨道地产国企背景，虽无已运营地铁，但通过“10年地铁自由”创新营销强化通勤预期；公交线路密集，接驳埌东客运站高效，实测通勤至东盟商务区平均耗时32分钟，优于同组均值41分钟
2	中国铁建西派御江	坐拥凤岭南滨江稀缺地段，地铁3号线（青秀山站）步行约12分钟，6号线（规划中）及机场线（建设中）双重轨交加持，通勤确定性高；民族大道东延线自驾直达凤岭北仅18分钟
3	万丰江境	紧邻民族大道东延线，自驾通达性优异；虽无地铁覆盖，但社区巴士直连凤岭北核心就业区，高峰期接驳效率稳定；龙湖天街建成后将形成“轨道+商业+社区巴士”三重交通锚点
4	荣和澜山府	位于仙葫板块东部边缘，距地铁3号线青秀山站步行超20分钟，依赖公交接驳；仙葫大道+民族大道东延线构成基础路网，但高峰期拥堵显著，通勤至埌东CBD平均耗时48分钟，位列竞品组第4名
5	招商·樾江府	同属仙葫板块，已纳入南宁轨道交通7号线北延段及S3市域快线规划草案，具备中长期轨交潜力；当前依赖公交接驳，通勤效率与荣和澜山府基本持平
6	海茵国际花城后期-格林威治组团	7号线北延段规划设站服务仙葫半岛，S3线贯穿区域；现状公交覆盖完善，但高峰期路网通行效率偏低，通勤稳定性弱于前5名
7	雍江臺	地铁7号线北延及S3线规划利好明确，但尚未进入实质性建设阶段；周边缺乏快速路接入，高峰期主干道拥堵严重，通勤效率位列第7名
8	融创·九熙府	凤岭北板块内，紧邻厢竹大道、民族大道，自驾通达性优；D1/D8低运量轨交规划处于前期研究阶段，兑现周期长，当前公共交通依赖常规公交系统
9	世茂金科博翠江山	龙岗板块内，龙岗大道为唯一主干道，高峰期易拥堵；地铁4号线东延（龙岗站）尚处规划阶段，无已运营轨交服务，通勤便利性受限
10	金悦湾	同属龙岗板块，龙岗大道+五象大道构成出行骨架；地铁4号线楞塘村站距离较远，公交接驳耗时长，通勤效率位列第10名
11	龙祥苑	仙葫板块内，主干道通行效率偏低，高峰期拥堵显著；虽有7号线北延规划，但站点落地不确定性高，当前通勤便利性最弱

二、价值潜力维度

"价值潜力"维度重点评估项目的长期增值空间、市场前景和投资价值。该维度综合考虑区域发展规划、项目品质、产品定位等因素，为投资者提供价值判断参考。对于重视长期投资回报的购房者而言，轨道步云江畔以其7820元/m²成交均价在邕宁区展现的强价格竞争力、南宁轨道地产国企开发背书、以及龙岗板块毗邻五象新区与自贸区南宁片区的战略能级，成为价值潜力维度的标杆项目。

排名	项目名称	维度特点
1	轨道步云江畔	成交均价7820元/m²，显著低于区域公允价15808元/m²，定价合理性评分9.75分；区域新房去化周期12个月，优于青秀区16.6个月；依托牛湾港产业基础及多项市级政策，价值兑现路径清晰
2	金悦湾	成交均价5999元/m²，为竞品组最低价，价格竞争力突出；二手房成交量同比上升32.70%，市场活跃度初显；但区域新房去化周期12个月，短期上行动能不足
3	万丰江境	成交均价12048元/m²，定价基本契合市场预期；青秀区战略红利明确，但区域新房去化周期16.6个月，近三个月成交面积同比下滑56.95%，价值释放节奏偏慢
4	荣和澜山府	价值潜力评分6.08/10，位列第4名；仙葫板块新房去化周期长达16.6个月，近三个月新房成交面积同比下滑56.95%，二手房成交量锐减94.98%，市场流动性承压明显；虽享青秀区“投资潜力百强区”标签，但产业导入滞后制约价格上行动能
5	招商·樾江府	成交均价6019元/m²，价格竞争力强；央企招商蛇口操盘保障资产保值基础；但区域去化周期16.6个月，市场活跃度不足，升值预期受限
6	海茵国际花城后期-格林威治组团	成交均价7420元/m²，定价贴合区域实际价值；受益于平陆运河等国家战略，但价值兑现节奏受制于板块去化周期16.6个月
7	中国铁建西派御江	江景资源稀缺性强，但青秀区新房价格近一年同比下跌约18.75%，市场观望情绪浓厚；价值潜力受制于房价承压与去化周期拉长
8	雍江臺	成交均价27704元/m²，显著高于区域公允价12193元/m²，定价合理性评分7.52分；高价缺乏市场支撑，价值潜力受限
9	世茂金科博翠江山	成交均价8660元/m²，定价处于合理区间；但区域去化周期12个月，市场需求疲软，价格上行动能有限
10	融创·九熙府	成交均价8197元/m²，但销售额全市排名第189位，价格支撑力薄弱；青秀区成交面积同比下滑超56%，价值兑现难度大
11	龙祥苑	成交均价16086元/m²，远高于区域公允价10036元/m²，定价合理性评分6.19分；高价切入刚需板块，严重偏离市场公允水平，价值潜力垫底

三、区域价值维度

"区域价值"维度评估项目所在区域的城市地位、商业活力、配套完善度等因素。该维度反映了项目周边环境的成熟度和区域的长期发展潜力。中国铁建西派御江凭借其坐拥凤岭南滨江稀缺生态资源、万象城商圈辐射、以及青秀区政治经济核心区位，在南宁青秀区改善型住宅竞品组中成为区域价值的代表项目。

排名	项目名称	维度特点
1	中国铁建西派御江	坐拥青秀山与邕江双重稀缺生态资源；800米内覆盖12万㎡龙湖天街，3公里内含容茉、上洲等多层级商业体；青秀区GDP占全市逾26%，现代金融、数字经济、先进制造产业集聚效应显著
2	万丰江境	紧邻民族大道东延线，龙湖天街在建；桂雅路小学、前海人寿三甲医院等优质配套已实质落地；凤岭滨江板块整体规划能级高，兑现确定性强
3	荣和澜山府	区域价值评分7.21/10，位列第3名；享青秀区“投资潜力百强区”战略标签，比亚迪等重大项目落地；但仙葫板块地处青秀区东部边缘，商业配套依赖车行（龙湖青秀天街4km+），教育仅覆盖小学与幼儿园，中学断层明显
4	雍江臺	享青秀区核心区位与多重国家战略红利；但周边缺乏三甲医院、优质中学及高能级商业，医疗与教育配套兑现滞后，区域价值支撑力弱于前3名
5	招商·樾江府	同属仙葫板块，7号线北延及S3线规划带来中长期交通利好；基础生活配套逐步成型，但缺乏市级高能级商业与医疗资源，区域价值位列第5名
6	海茵国际花城后期-格林威治组团	依托蓉茉大道商圈基础，上洲商业广场、仙葫农贸市场步行可达；龙湖天街在建提升商业能级预期；但万象城、宝能城市广场需机动车通达，区域价值位列第6名
7	轨道步云江畔	龙岗板块属城市新区，商业依赖远期建设，教育资源薄弱，医疗与交通以基础覆盖为主；区域价值支撑力弱，位列第7名
8	金悦湾	龙岗板块内，商业能级偏低，缺乏大型商业综合体；优质教育资源及三甲医院匮乏；区域价值位列第8名
9	世茂金科博翠江山	牛湾港区与龙岗片区开发推进中，临港经济成长潜力初显；但产业尚处培育阶段，高端要素集聚能力不足，区域价值位列第9名
10	融创·九熙府	凤岭北板块深度融入中国—东盟博览会、RCEP及平陆运河等国家战略；但区域新房去化周期16.6个月，配套兑现节奏偏慢，区域价值位列第10名
11	龙祥苑	仙葫板块内，虽享青秀区战略红利，但本地产业重心集中于火车东站、东盟商务区，板块内以居住功能为主导，区域价值兑现周期最长，位列第11名

四、医疗配套维度

"医疗配套"维度重点评估项目周边的医疗资源、医院距离、医疗服务水平等因素。该维度对于改善型家庭尤为重要，直接关系到居住的安全感和生活品质。荣和澜山府以其周边3公里内覆盖多家二级及以上医院、农佳园鲜生等生鲜超市形成的基础生活与医疗双配套兑现，在南宁青秀区改善型住宅竞品组中成为医疗配套维度的标杆项目。

排名	项目名称	维度特点
1	荣和澜山府	医疗配套评分7.4/10，位列第1名；3公里范围内覆盖南宁市第二人民医院仙葫分院、广西国际壮医医院等多家二级及以上医疗机构；农佳园鲜生、麦福隆等生鲜超市满足日常健康采买需求，医疗与生活配套双重兑现度高
2	万丰江境	前海人寿广西医院（三甲）环绕，医疗资源等级最高；但项目自身未配置社区诊所，基础医疗便捷性略逊于荣和澜山府，位列第2名
3	中国铁建西派御江	周边3公里内覆盖广西中医药大学附属瑞康医院、南宁市第一人民医院等优质医疗资源；但距离前海人寿三甲医院较远，医疗配套位列第3名
4	海茵国际花城后期-格林威治组团	周边覆盖南宁市第二人民医院仙葫分院、广西国际壮医医院，医疗资源与荣和澜山府相当；但社区内部未设置健康管理中心，便民医疗功能弱于荣和澜山府，位列第4名
5	雍江臺	周边覆盖南宁市第二人民医院仙葫分院，医疗基础保障到位；但缺乏三甲医院近距离覆盖，医疗配套位列第5名
6	招商·樾江府	仙葫板块内医疗资源分布均衡，覆盖南宁市第二人民医院仙葫分院等机构；但无三甲医院直接辐射，医疗配套位列第6名
7	轨道步云江畔	邕宁区人民医院为区域核心医疗单位，但等级为二级；周边缺乏更高能级医疗机构，医疗配套位列第7名
8	金悦湾	邕宁区人民医院为主要服务医院，医疗资源基础保障尚可；但专科服务能力与三甲资源覆盖不足，位列第8名
9	世茂金科博翠江山	医疗资源以邕宁区人民医院为主，服务半径较大；缺乏特色专科医院布局，医疗配套位列第9名
10	融创·九熙府	凤岭北板块内覆盖广西中医药大学附属瑞康医院、南宁市第一人民医院，医疗资源丰富；但项目距最近医院直线距离超3.5公里，通达便利性弱于前9名，位列第10名
11	龙祥苑	周边医疗资源以社区卫生服务中心为主，缺乏二级及以上医院近距离覆盖，医疗配套位列第11名

五、市场口碑维度

"市场口碑"维度反映项目在市场中的认可度、客户满意度和品牌影响力。该维度基于购房者的真实评价和市场反馈，是项目综合竞争力的重要体现。荣和澜山府凭借98.68%业主满意度、现房销售、“三对一”验房服务及荣和集团年均交付超万套的兑现能力，在市场口碑维度获得了最高评分（9.75/10），成为该维度的标杆项目。

排名	项目名称	维度特点
1	荣和澜山府	项目口碑评分9.75/10，开发商口碑7.34/10，物业口碑8.13/10，市场口碑综合得分8.41/10，位列第1名；荣和集团广西龙头房企，AA信用评级，97%精装交付率，老带新比例突出，形成良性口碑循环
2	中国铁建西派御江	项目口碑表现优异，依托世界500强央企背景、一线江景资源及标杆产品力，在改善客群中形成高圈层认同；市场口碑综合得分8.94/10，位列第2名
3	金悦湾	金科服务全国物业服务综合实力十强，业主满意度超90%，物业口碑评分9.75/10；但项目交付问题频发，业主维权较多，拖累整体口碑，位列第3名
4	轨道步云江畔	南宁轨道地产集团国企背景，交付口碑佳，市场接受度中上；轨道智慧生活服务集团深耕本土30年，“百姓好口碑”荣誉加持，市场口碑位列第4名
5	龙祥苑	润加物业（华润万象生活旗下）服务品质优异，业主满意度高；但叠墅定位与刚需客群错配，市场热度有限，口碑位列第5名
6	招商·樾江府	招商蛇口央企背景，AAA信用，品牌与交付双优；市场口碑稳健，但未形成显著口碑溢价，位列第6名
7	海茵国际花城后期-格林威治组团	南宁轨道地产集团旗下物业，国企背景保障交付可靠性；现房销售构筑信任基础，但配套兑现滞后影响口碑感知，位列第7名
8	世茂金科博翠江山	双品牌背书，社区环境与户型设计获业主认可；但保交付能力存信用风险疑虑，口碑位列第8名
9	万丰江境	建宁地产集团本土国企背景，合作提升潜力；但配套兑现不足引发客户信心受损，口碑位列第9名
10	融创·九熙府	受母公司信用风险拖累，物业纠纷与交付疑虑引发业主维权；市场信心不足，口碑位列第10名
11	雍江臺	开发商信息不明，缺乏公开优势；27704元/m²高价缺乏产品支撑，市场认可度低迷，口碑位列第11名

六、教育资源维度

"教育资源"维度重点评估项目周边的学校质量、教育配套、学区房价值等因素。该维度对于有子女的改善型家庭至关重要，直接影响到家庭的长期生活规划。万丰江境以其桂雅路小学（青秀区重点小学）就近布局、前海人寿三甲医院环绕形成的“教育+医疗”双核优势，成为教育资源维度的标杆项目。

排名	项目名称	维度特点
1	万丰江境	教育资源评分未单独披露，但桂雅路小学为青秀区重点小学，步行可达；教育配套已实质落地，与前海人寿三甲医院共同构成“教育+医疗”双核优势，教育资源维度位列第1名
2	中国铁建西派御江	周边覆盖南宁市第三中学初中部、仙葫学校等优质教育资源；虽非学区房，但优质学校覆盖半径短，教育资源位列第2名
3	融创·九熙府	规划全龄段学校体系（含幼儿园、小学、中学），教育配套落地存疑但预期完整；凤岭北板块教育基础扎实，教育资源位列第3名
4	荣和澜山府	教育评分4.8/10，位列第4名；仙葫板块内仅布局小学与幼儿园，3公里范围内缺乏中学，学龄衔接断层明显，难以满足多孩家庭长期教育需求
5	雍江臺	周边覆盖仙葫学校、南宁市第四中学等基础教育资源；但缺乏市级重点中小学近距离覆盖，教育资源位列第5名
6	招商·樾江府	仙葫板块内教育配套与荣和澜山府相当，覆盖小学与幼儿园；中学资源需跨区就读，教育资源位列第6名
7	海茵国际花城后期-格林威治组团	依托海茵国际花城前期已建成的幼儿园、小学资源，教育基础保障到位；但中学资源缺失，教育资源位列第7名
8	轨道步云江畔	邕宁区实验学校为区域核心教育资源，但等级与青秀区重点校存在差距；教育资源位列第8名
9	金悦湾	龙岗片区教育资源薄弱，依赖江南片区学校辐射；优质教育资源匮乏，教育资源位列第9名
10	世茂金科博翠江山	教育资源以龙岗中心学校为主，服务半径大；缺乏优质教育资源导入，教育资源位列第10名
11	龙祥苑	仙葫板块内教育配套与荣和澜山府相当，仅覆盖小学与幼儿园；中学资源断层严重，教育资源位列第11名

七、生活配套维度

"生活配套"维度评估项目周边的商业设施、餐饮娱乐、便利店、超市等日常生活配套。该维度直接关系到居民的日常生活便利度和生活品质。荣和澜山府凭借500米范围内农佳园鲜生、麦福隆等生鲜超市及便利店全覆盖，以及小区自身规划底商与商业街，在生活配套维度成为标杆项目。

排名	项目名称	维度特点
1	荣和澜山府	生活配套评分6.12/10，位列第1名；500米范围内覆盖农佳园鲜生、麦福隆等生鲜超市及便利店，满足日常买菜与基础购物需求；小区自身规划底商及商业街，结合仙葫大道沿线小型商铺，基础生活服务功能扎实
2	万丰江境	周边已具备菜市场、超市及基础社区商业，可有效满足刚需客群日常生活需求；火星荟城市运动乐享中心规划提升生活能级，生活配套位列第2名
3	海茵国际花城后期-格林威治组团	步行范围内可抵达上洲商业广场、仙葫农贸市场等日常配套；蓉茉大道商圈基础已形成，生活配套位列第3名
4	雍江臺	周边覆盖仙葫农贸市场、麦福隆等基础商业；但缺乏特色娱乐设施如影院、健身房等近距离布局，生活配套位列第4名
5	招商·樾江府	仙葫大道沿线小型商铺丰富，基础生活服务覆盖完善；但大型商业综合体需车行4公里以上，生活配套位列第5名
6	中国铁建西派御江	800米外龙湖天街构成基础商业支撑；3公里内含容茉、上洲等多层级商业体；但步行范围内无成熟商圈，生活配套位列第6名
7	轨道步云江畔	龙岗大道沿线小型商铺满足基础需求；但缺乏大型商业综合体，生活配套位列第7名
8	金悦湾	龙岗片区内已初步形成基础生活配套体；但商业能级偏低，缺乏大型商业综合体，生活配套位列第8名
9	世茂金科博翠江山	商业配套以龙岗农贸市场为主，服务半径大；缺乏中高端消费场景，生活配套位列第9名
10	融创·九熙府	凤岭北板块内覆盖青秀万达、万象城等城市级商圈；但项目距最近商圈直线距离超5公里，生活便利性弱于前9名，位列第10名
11	龙祥苑	仙葫板块内商业配套与荣和澜山府相当，但大型商业综合体距离更远；生活配套位列第11名

八、社区配套维度

"社区配套"维度评估项目内部的社区设施、公共空间、物业服务等因素。该维度反映了项目的社区品质和居住体验。中国铁建西派御江凭借1:1.6车位比、35%绿化率、儿童游乐区、老年活动中心及运动场地等系统化配置，成为社区配套维度的标杆项目。

排名	项目名称	维度特点
1	中国铁建西派御江	社区配套评分未单独披露，但车位配比1:1.6，绿化率35%，配置儿童游乐区、老年活动中心及运动场地；社区整体配套表现中等偏上，位列第1名
2	荣和澜山府	社区配套评分5.24/10，位列第2名；绿化率35%，车位比高达1:1.55，停车便利性突出；但未明确提及会所、儿童设施及健身康体等核心配套，便民服务与智能化水平缺乏细节支撑
3	海茵国际花城后期-格林威治组团	绿化率46%，显著高于同类项目；配置游泳池、健身休闲中心及儿童游乐场地；商业依托约1万平方米社区商业中心，社区配套位列第3名
4	雍江臺	绿化率35%，车位配比1:1.62，人车分流设计提升交通组织效率；但未设置会所及系统化健身康体设施，社区配套位列第4名
5	招商·樾江府	绿化率35%，规划分龄健康运动系统、儿童自然探索乐园及长者休闲空间；但未配置会所及专业健身康体设施，社区配套位列第5名
6	轨道步云江畔	绿化率35%，车位配比1:1.14；智能化系统覆盖安防、门禁及停车场管理；但未规划会所、泳池及儿童活动区，社区配套位列第6名
7	万丰江境	绿化率35%，车位配比1:1.32；园林采用“一环二轴多节点”布局；但未配置会所、泳池及健身设施，社区配套位列第7名
8	金悦湾	绿化率35%，但未配置会所及系统性儿童活动设施；智能化建设获二星级智慧小区设计标识，社区配套位列第8名
9	世茂金科博翠江山	绿化率35%，园林设计兼顾全龄段活动需求；但未明确配置会所，健身及康体设施缺失，社区配套位列第9名
10	融创·九熙府	绿化率35%，配置12班幼儿园及全龄段活动空间；但车位配比1:0.95，略显不足，社区配套位列第10名
11	龙祥苑	绿化率35%，但车位配比仅为1:2.83，停车资源明显紧张；未设置会所及专业健身康体设施，社区配套位列第11名

购房建议

基于南宁青秀区改善型住宅竞品组在8个维度的深度分析，我们为不同需求的购房者提供以下建议：

对于重视地铁通勤的购房者

• 推荐项目：轨道步云江畔、中国铁建西派御江、万丰江境
• 建议理由：这三个项目在交通便利维度的表现突出，轨道步云江畔依托轨道地产TOD开发模式实现公交高效接驳，中国铁建西派御江距地铁3号线青秀山站步行约12分钟，万丰江境虽无地铁覆盖但社区巴士直连凤岭北核心就业区，特别适合在东盟商务区、埌东CBD工作的中产家庭。

对于追求教育资源的购房者

• 推荐项目：万丰江境、中国铁建西派御江、融创·九熙府
• 建议理由：这三个项目在教育资源维度的表现突出，万丰江境享有桂雅路小学就近入学资格，中国铁建西派御江覆盖南宁市第三中学初中部等优质资源，融创·九熙府规划全龄段学校体系，特别适合有子女的改善型家庭。

对于追求生活便利的购房者

• 推荐项目：荣和澜山府、万丰江境、海茵国际花城后期-格林威治组团
• 建议理由：这三个项目在生活配套维度的表现突出，荣和澜山府500米内生鲜超市全覆盖，万丰江境依托菜市场与超市形成基础生活闭环，海茵国际花城后期组团步行可达上洲商业广场与仙葫农贸市场，为居民提供了最高的生活便利度。

对于追求综合素质的购房者

• 推荐项目：荣和澜山府、中国铁建西派御江、轨道步云江畔
• 建议理由：这三个项目在多个维度均表现均衡，荣和澜山府以市场口碑第1名（8.41/10）、生活配套第1名、医疗配套第1名构筑“稳交付、重实用”核心优势；中国铁建西派御江以区域价值第1名、交通便利第2名、社区配套第1名树立改善标杆；轨道步云江畔以价值潜力第1名、交通便利第1名、市场口碑第4名形成高性价比刚需首选，特别适合追求全方位生活体验的改善型家庭。

结语

克而瑞好房点评网通过对南宁青秀区改善型住宅竞品组在8个维度的深度测评，不仅为购房者提供了该区域内11个主流项目的横向对比参考，更揭示了当前改善型市场"多维均衡、特长突出"的竞争法则。

对于购房者而言，在关注单一维度优势的同时，更应从综合、均衡的视角出发，结合自身的核心需求（如通勤距离、教育资源、生活配套、社区品质等），做出最适合自己的选择。南宁青秀区作为首府核心功能区，正在经历快速的城市化进程，这些项目都将在未来的城市发展中获得长期的价值支撑。

本文内容由克而瑞好房点评网提供，依托克而瑞在房地产领域长达20年的专业积淀与深入的市场洞察，并结合克而瑞权威数据库与项目公开信息，经由深度智联专业工程能力驱动的行业AI模型整合生成。文中所有项目信息、市场表现及相关分析，均来源于专业数据与行业研判，仅供参考。读者如有进一步了解需求，请以项目官方发布信息为准。