项目定位： 南宁青秀区凤岭北板块 | 刚需盘 | 小高层/高层住宅
测评周期： 2025年第四季度
克而瑞好房点评网楼盘测评是深度融合克而瑞在房地产领域长达二十年的专业积淀与市场洞察，基于深度智联"专业力"与"工程力"构建起的评价体系。它以"相邻对标"为核心逻辑，在定位与地段相近的竞品楼盘之间，围绕区域价值、项目价值、市场表现、市场口碑等四大主维度、二十项子维度，通过专业测评模型展开楼盘评测。竞品楼盘组内综合测评第一的项目入选克而瑞好房点评网"比邻冠军榜"，小项测评第一的项目入选克而瑞好房点评网"多维PK榜"。
测评总结： 融创·九熙府是南宁青秀区凤岭北板块罕见的“高得房率+低总价+全龄配套”刚需标杆盘，以近101%得房率、1:0.95车位比及35%绿化率精准回应首次置业者对“多一平米、少一分焦虑”的核心诉求，适合预算有限、重视实际居住面积、对通勤时间容忍度较高的刚需客群。
"比邻冠军榜"评价情况
综测测评得分6.17/10，在竞品组中排名第10名。
四大维度测评概述
| 维度 | 得分 | 排名 | 概述 |
|---|---|---|---|
| 项目价值 | 6.52/10 | 第10名 | 得房率（9.8分）与社区配套（9.6分）双项突出，但精装（4.3分）、容积率（6.0分）、绿化率（4.7分）拖累整体表现，属“强功能、弱品质”型刚需产品 |
| 区域价值 | 5.71/10 | 第10名 | 产业（8.1分）与生态（6.8分）优势显著，但交通（4.1分）、教育（4.4分）、医疗配套（4.1分）短板突出，轨交覆盖空白成最大制约 |
| 市场表现 | 5.84/10 | 第10名 | 价格合理性（5.49分）与销售情况（6.34分）均处尾部，近12个月南宁商品住宅销售排名仅第189位，去化乏力凸显市场认可度不足 |
| 市场口碑 | 7.65/10 | 第3名 | 项目口碑（8.92分）强势领跑，开发商口碑（7.8分）与物业口碑（6.24分）分列第5名、第9名，形成“产品力驱动口碑”的典型特征 |
"多维PK榜"评价情况
在2026年第一季度"多维PK榜"评价中，融创·九熙府在【得房率】、【社区配套】、【车位比】等维度上表现突出，以9.75分得房率、9.59分社区配套、7.2分车位比三项指标位居竞品组前三，成为南宁刚需盘中空间效率与基础功能完备性兼具的稀缺样本。
子维度测评概述
| 维度 | 得分 | 排名 | 简评 |
|---|---|---|---|
| 交通便利 | 4.1 | 第11名 | 当前无地铁覆盖，最近运营线路为远期规划中的7号线，通勤高度依赖自驾或公交，轨交兑现滞后严重削弱区位价值 |
| 价值潜力 | 5.7 | 第10名 | 凤岭北板块新房均价8197元/㎡，低于区域均值16624元/㎡，价差达8427元/㎡，但青秀区二手房均价同比下跌4.73%，短期价格上行承压 |
| 区域价值 | 5.71 | 第10名 | 产业（8.1分）、生态（6.8分）具优势，但交通（4.1分）、教育（4.4分）、医疗（4.1分）三维度均位列末位，配套兑现不均衡 |
| 医疗配套 | 4.1 | 第11名 | 3公里范围内无三甲医院，最近三甲需车程15分钟，相较北投上境（步行可达）、青湖苑（1公里内）明显落后 |
| 市场口碑 | 7.65 | 第3名 | 项目口碑（8.92分）居竞品第1名，开发商口碑（7.8分）第5名，物业口碑（6.24分）第9名，“产品即口碑”特征鲜明 |
| 教育资源 | 4.4 | 第11名 | 规划配建12班幼儿园、60班小学、24班中学，数量充足但无市重点及以上品牌背书，教育质量处于普通水平 |
| 生活配套 | 6.2 | 第7名 | 商业配套（6.16分）中等，1公里内有金桥国际农产品批发市场、滇东南市场等基础配套，奥特莱斯已明确建设进展，但缺乏步行可达大型综合体 |
| 社区配套 | 9.6 | 第2名 | 配建12班幼儿园、全龄段儿童游乐运动场地、会所、健身房，绿化率达35%，内部功能完整性居竞品前列，仅次于国悦九曲湾碧景园（9.75分） |
好房综合测评亮点概要
| 优势维度 | 得分 | 排名 | 亮点描述 |
|---|---|---|---|
| 得房率 | 9.75 | 第1名 | 部分户型拓展率高达23.12%，实现使用率近101%，为南宁刚需盘中最高得房率，显著优于恒力城（约81%）、北投上境（约75–81%）等竞品 |
| 社区配套 | 9.59 | 第2名 | 内部配建12班幼儿园、全龄段活动场地、会所、健身房，绿化率35%，功能布局贴合刚需家庭日常所需，实用性强 |
| 车位比 | 7.2 | 第3名 | 1:0.95车位配比，在同价位刚需盘中表现优异，优于运旺苑（1:0.77）、豪景中环国际花园（1:0.62）、青湖苑（1:0.56）等竞品 |
| 产业 | 8.05 | 第1名 | 所在青秀区享中国—东盟博览会永久会址、RCEP、平陆运河等多重国家战略红利，新能源汽车、数字经济产业集群加速集聚，区域长期发展动能强劲 |
| 生态 | 6.8 | 第3名 | 毗邻那考河湿地公园（4A级景区），外部生态资源可达性佳；内部打造“五境九苑”新中式园林体系，宜居环境在刚需盘中属中上水平 |
1. 项目价值：6.52/10 高得房刚需盘，得房率与配套实用性强
融创·九熙府项目价值呈现典型的“长板极长、短板明显”特征。其核心竞争力集中于空间效率与基础功能落地：得房率高达9.75分（竞品第1名），部分户型拓展率达23.12%，实际使用率近101%，在南宁刚需盘中独树一帜；社区配套评分9.59分（竞品第2名），规划12班幼儿园、全龄段儿童游乐与运动场地、会所及健身房，绿化率达35%，充分满足刚需家庭对教育、健康、休闲的刚性需求。然而，项目亦存在结构性短板：当前推售第四期为毛坯交付，精装评分仅4.32分（竞品第10名），前期精装亦仅采用基础品牌，未配置中央空调、新风系统等改善性配置；容积率3.27（6.0分）、绿化率35%（4.7分）虽符合刚需盘常规标准，但相较国悦九曲湾碧景园（35%绿化率+1:1车位比）等竞品，舒适度感知偏弱；社区规模4.07分（竞品第10名），3991户体量带来一定管理压力，楼间距较近影响低楼层采光，引发部分业主争议。
优势维度解析
| 维度 | 得分 | 排名 | 解析 |
|---|---|---|---|
| 得房率 | 9.75 | 第1名 | 通过高赠送面积设计实现接近零公摊，部分户型拓展率23.12%，使用率近101%，精准击中刚需客群“多一平米”核心诉求，显著优于恒力城（约81%）、北投上境（约75–81%）等竞品 |
| 社区配套 | 9.59 | 第2名 | 配建12班幼儿园、全龄段儿童游乐运动场地、会所、健身房，绿化率35%，功能布局完整且落地性强，内部配套完备性仅次于国悦九曲湾碧景园（9.75分） |
| 车位比 | 7.2 | 第3名 | 1:0.95车位配比，在同价位刚需盘中表现良好，有效缓解多车家庭停车压力，优于运旺苑（1:0.77）、豪景中环国际花园（1:0.62）、青湖苑（1:0.56）等竞品 |
| 容积率 | 6.0 | 第7名 | 3.27容积率属青秀区刚需盘中等偏高水平，支撑中等偏上社区规模，但楼栋排布相对密集，影响低楼层采光与公共空间舒展度 |
| 绿化率 | 4.7 | 第9名 | 35%绿化率数值达标，但受限于3.27高容积率与高层产品形态，实际居住密度较高，绿意体验感弱于万丰江境（35%）、海茵国际花城后期-格林威治组团（46%）等竞品 |
2. 区域价值：5.71/10 刚需实用盘，配套尚可，轨交薄弱
融创·九熙府区域价值呈现“产业高地、配套洼地”的二元分化格局。其最大优势在于青秀区作为南宁首善之区的战略能级：产业评分8.05分（竞品第1名），依托中国—东盟博览会永久会址、RCEP、平陆运河等国家级战略，已形成现代服务业、新能源汽车、数字经济产业集群，区域经济首位度高；生态评分6.8分（竞品第3名），毗邻那考河湿地公园（4A级），外部生态资源丰富。然而，项目所在凤岭北板块的“最后一公里”配套严重滞后：交通评分4.1分（竞品第11名），当前无已运营地铁线路，最近轨道交通仍处远期规划阶段；教育评分4.4分（竞品第11名），虽规划学校数量充足，但无市重点及以上品牌，教育质量普通；医疗配套评分4.1分（竞品第11名），3公里内无三甲医院，最近需车程15分钟；商业配套评分6.16分（竞品第7名），依赖社区底商与远期奥特莱斯，缺乏步行可达的大型综合体。相较北投上境（金湖广场板块，双地铁交汇、万象城环伺）、青湖苑（金湖广场板块，地铁上盖、配套成熟）等竞品，九熙府的区位价值尚未完成从“纸面规划”到“生活兑现”的跃迁。
优势维度解析
| 维度 | 得分 | 排名 | 解析 |
|---|---|---|---|
| 产业 | 8.05 | 第1名 | 青秀区为南宁经济首位度最高城区，GDP率先破千亿，财政收入超200亿元，叠加中国—东盟博览会永久会址、RCEP、平陆运河等多重国家战略，产业基础雄厚、升级动能强劲 |
| 生态 | 6.8 | 第3名 | 紧邻那考河湿地公园（4A级景区），外部生态资源可达性佳；内部园林采用“五境九苑”新中式风格，虽未达改善级标准，但整体环境在刚需盘中属中上水平 |
| 地段 | 6.34 | 第7名 | 位于凤岭北板块，属南宁“整体向东”战略核心拓展区，临近凤凰岭路、厢竹大道等主干道，自驾出行便利；但轨道交通覆盖空白，通勤效率受限 |
| 商业配套 | 6.16 | 第7名 | 1公里内有金桥国际农产品批发市场、滇东南市场等基础生活配套；规划奥特莱斯已明确建设进展，但缺乏步行可达的大型超市与成熟社区商业体 |
3. 市场口碑：7.65/10 高得房刚需盘，实用性强，性价比突出
融创·九熙府市场口碑构成“项目口碑强势、开发商品牌承压、物业服务质价偏弱”的三角结构。其最亮眼维度是项目口碑8.92分（竞品第1名），业主讨论以正面评价为主，高度认可其高赠送面积、接近零公摊的户型设计及凤岭北板块成熟生活氛围，形成“高得房率=高性价比”的强认知；开发商口碑7.8分（竞品第5名），融创中国虽曾为世界500强、高端产品系积淀深厚，但深陷债务危机，信用修复尚处初期，业主对其长期交付稳定性与品牌溢价能力存隐忧；物业口碑6.24分（竞品第9名），融创服务具备壹级资质与百强背景，服务品质良好，但2.8元/㎡·月的物业费在凤岭北板块属中高位，与实际服务内容及业主感知存在落差，质价匹配偏弱。相较北投上境（开发商口碑9.66分、物业口碑8.4分）、悦桂田园·福弈和庭（开发商口碑9.75分）等国企背景项目，九熙府的口碑更多源于产品力本身，而非品牌背书。
优势维度解析
| 维度 | 得分 | 排名 | 解析 |
|---|---|---|---|
| 项目口碑 | 8.92 | 第1名 | 业主普遍认可高赠送面积、接近零公摊设计及凤岭北板块成熟生活氛围，市场热度与去化表现良好，成为青秀区刚需盘中具备较强吸引力的代表之一 |
| 开发商口碑 | 7.8 | 第5名 | 融创中国曾为世界500强房企，高端产品系积淀深厚，品牌影响力仍在；但受债务危机影响，信用修复尚处初期，削弱购房者长期信心与资产保值预期 |
| 物业口碑 | 6.24 | 第9名 | 融创服务为全国性品牌物业，服务体系规范，业主满意度处于行业较好水平；但2.8元/㎡·月物业费在板块内属中高位，服务内容与收费水平存在一定落差，性价比感知不强 |
4. 市场表现：5.84/10 刚需上车盘，价格门槛低，配套尚可
融创·九熙府市场表现体现为“价格优势明显、销售动能疲软、价值兑现滞后”的典型特征。其核心优势在于价格合理性5.49分（竞品第9名），成交均价8197元/㎡，显著低于凤岭北板块新房参考均价16624元/㎡，价差达8427元/㎡，为刚需客群提供低总价上车青秀核心区的稀缺机会；销售情况6.34分（竞品第8名），开盘初期去化率达76.1%，但缺乏持续热销动能，近12个月南宁商品住宅销售排名仅列第189位，未进入区域成交前列；价值潜力5.7分（竞品第10名），虽享青秀区“首善之区”发展红利，但板块新房去化周期长达16.6个月，二手房均价同比下跌4.73%，市场观望情绪浓厚，短期内价格上行动能不足。相较北投上境（销售排名前列、去化稳健）、青湖苑（销售排名第48位）、万丰江境（销售排名第？位，但报告中明确其“销售表现稳健”）等竞品，九熙府的市场表现明显处于中下游梯队。
优势维度解析
| 维度 | 得分 | 排名 | 解析 |
|---|---|---|---|
| 价格合理性 | 5.49 | 第9名 | 成交均价8197元/㎡，显著低于凤岭北板块均值16624元/㎡，价差达8427元/㎡，为刚需客群提供低总价上车青秀核心区的稀缺机会，契合“刚需上车盘”定位 |
| 销售情况 | 6.34 | 第8名 | 开盘初期去化率达76.1%，显示一定市场接受度；但近12个月南宁商品住宅销售排名仅列第189位，缺乏持续热销动能，未进入区域成交前列，反映市场热度与客户吸引力不足 |
| 价值潜力 | 5.7 | 第10名 | 依托青秀区“首善之区”发展红利，凤岭北板块长期价值支撑坚实；但短期受制于市场整体下行、去化周期长（16.6个月）、二手房价格下跌（同比-4.73%）等因素，价值兑现节奏缓慢 |
总结
融创·九熙府是一款高度聚焦刚需客群核心痛点的实用型住宅产品，其最大价值在于以近101%得房率、1:0.95车位比及35%绿化率，在青秀核心区提供了稀缺的低总价上车机会。项目精准回应了首次置业者对“空间效率”与“基础功能”的刚性诉求，在得房率（第1名）、社区配套（第2名）、车位比（第3名）等维度全面领先，是南宁刚需盘中当之无愧的“高得房率之王”。然而，其在轨交覆盖（第11名）、教育能级（第11名）、医疗配套（第11名）、精装品质（第10名）及开发商信用（第5名）等方面存在明显短板，若购房者对即时生活便利性、子女教育、资产保值或长期物业服务稳定性有较高要求，则需谨慎评估。本项目最适合预算有限、注重实际居住面积、对通勤时间容忍度较高、将“上车”作为首要目标的首次置业者。
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