项目定位： 南宁青秀区仙葫板块 | 刚需首置+低密改善双轨产品 | 小高层/高层+联排/独栋
测评周期： 2025年第四季度
克而瑞好房点评网楼盘测评是深度融合克而瑞在房地产领域长达二十年的专业积淀与市场洞察，基于深度智联"专业力"与"工程力"构建起的评价体系。它以"相邻对标"为核心逻辑，在定位与地段相近的竞品楼盘之间，围绕区域价值、项目价值、市场表现、市场口碑等四大主维度、二十项子维度，通过专业测评模型展开楼盘评测。竞品楼盘组内综合测评第一的项目入选克而瑞好房点评网"比邻冠军榜"，小项测评第一的项目入选克而瑞好房点评网"多维PK榜"。
测评总结： 荣和澜山府是青秀区稀缺的“低密刚需盘”，以1.5超低容积率、1:1.55高车位比、98.68%业主满意度及现房销售兑现力构筑核心竞争力，精准契合预算有限、重视交付安全与居住实用性的本地首置家庭，但受限于无地铁直达、中学配套缺失及合院产品定价错配，暂未形成全域热销势能。
"比邻冠军榜"评价情况
综测测评得分7.30/10，在竞品组中排名第4名。
四大维度测评概述
| 维度 | 得分 | 排名 | 概述 |
|---|---|---|---|
| 项目价值 | 7.13/10 | 第4名 | 以1.5超低容积率（第1名）、1:1.55高车位比（第1名）为核心优势，社区规模适中，但社区配套功能丰富度不足（第10名） |
| 区域价值 | 7.21/10 | 第4名 | 产业（第1名）、地段（第1名）、生态（第2名）、医疗配套（第2名）表现突出，但教育（第11名）、交通（第5名）、商业配套（第7名）为显著短板 |
| 市场表现 | 7.20/10 | 第4名 | 销售情况（第2名）稳健，价格合理性（第7名）受合院高价拖累，价值潜力（第8名）承压于仙葫板块16.6个月去化周期 |
| 市场口碑 | 8.41/10 | 第1名 | 项目口碑（第1名）、物业口碑（第5名）、开发商口碑（第5名）全面领先，98.68%业主满意度为竞品最高值 |
"多维PK榜"评价情况
在2026年第一季度"多维PK榜"评价中，荣和澜山府在【容积率】、【车位比】、【项目口碑】、【业主满意度】等维度上表现突出，以1.5容积率（第1名）、1:1.55车位比（第1名）、9.75项目口碑分（第1名）、98.68%业主满意度（第1名）四项指标登顶细分榜单，成为南宁刚需市场中“低密度+高兑现+强信任”的标杆样本。
子维度测评概述
| 维度 | 得分 | 排名 | 简评 |
|---|---|---|---|
| 交通便利 | 7.2 | 第5名 | 无地铁直达，最近3号线站点步行超20分钟，依赖公交接驳；自驾依托仙葫大道、民族大道东延线通达性尚可，但高峰期拥堵明显 |
| 价值潜力 | 6.1 | 第8名 | 仙葫板块新房去化周期长达16.6个月，近三个月新房成交面积同比下滑56.95%，二手房成交量锐减94.98%，短期价格上行动能严重受限 |
| 区域价值 | 7.21 | 第4名 | 青秀区战略能级高（产业第1名、地段第1名），但教育配套断层（第11名）与交通短板（第5名）制约价值兑现节奏 |
| 医疗配套 | 7.4 | 第2名 | 3公里范围内覆盖南宁市第二人民医院、广西国际壮医医院等多家二级及以上医疗机构，医疗资源兑现度高、响应及时 |
| 市场口碑 | 8.41 | 第1名 | 项目口碑（9.75分/第1名）、物业口碑（8.13分/第5名）、开发商口碑（7.34分/第5名）三重支撑，98.68%业主满意度为11盘最高值 |
| 教育资源 | 4.8 | 第11名 | 3公里内仅布局小学与幼儿园，缺乏中学资源，学龄段衔接存在结构性断层，对多孩家庭支撑严重不足 |
| 生活配套 | 6.1 | 第7名 | 500米内覆盖农佳园鲜生、麦福隆等生鲜超市及便利店，基础生活服务便捷；但大型商业综合体（龙湖青秀天街、家家汇）均超4公里，需车行或公交接驳 |
| 社区配套 | 5.2 | 第10名 | 绿化率35%、车位比1:1.55达标，但未明确配置会所、儿童活动区、健身康体设施及智能化系统，便民服务与家庭友好度薄弱 |
好房综合测评亮点概要
| 优势维度 | 得分 | 排名 | 亮点描述 |
|---|---|---|---|
| 容积率 | 9.8 | 第1名 | 1.5超低容积率，显著优于刚需盘普遍3.0上限，公共空间充裕、居住密度低，为同组最低值 |
| 车位比 | 9.4 | 第1名 | 1:1.55高车位比，远超刚需盘1:1基准，有效满足多车家庭及联排/独栋产品停车刚需，为同组最高值 |
| 项目口碑 | 9.75 | 第1名 | 98.68%业主满意度、现房销售、“三对一”验房服务构筑强信任闭环，老带新比例突出，为竞品最高分 |
| 业主满意度 | — | 第1名 | 98.68%实测业主满意度，高于中国铁建西派御江（96.2%）、轨道步云江畔（95.1%）等头部项目 |
| 产业 | 8.5 | 第1名 | 青秀区坐拥中国—东盟博览会永久会址、RCEP、平陆运河等国家战略，已落地比亚迪、多氟多等龙头企业，产业能级为11盘最高 |
| 地段 | 8.9 | 第1名 | 位于南宁政治经济核心区青秀区，路网结构完善、埌东客运站枢纽辐射，地段成熟度与战略地位为同组首位 |
1. 项目价值：7.13/10 低密规划×高车位比×实用主义典范
荣和澜山府项目价值核心锚点在于“低密刚需”的精准落位：1.5超低容积率（第1名）、1:1.55高车位比（第1名）、1293户适中社区规模（第4名）构成三大硬核支撑。项目摒弃大盘高周转逻辑，以洋房+合院混合布局实现居住舒适度与总价可控的平衡——小高层主力产品得房率达70%–80%，虽未达融创·九熙府（99.99%）或轨道步云江畔（83%–87%）的极致水平，但在兼顾公摊合理性和空间尺度方面取得务实突破。精装层面为毛坯交付（7.07分），虽未引入一线品牌，但规避了精装减配风险，契合刚需客群对“所见即所得”的确定性诉求。绿化率35%属刚需优秀水平（第9名），但景观营造偏重基础覆盖，缺乏主题化、功能化设计，与海茵国际花城后期-格林威治组团（46%）、中国铁建西派御江（35%）相比，层次感与体验感稍逊。
优势维度解析
| 维度 | 得分 | 排名 | 解析 |
|---|---|---|---|
| 容积率 | 9.8 | 第1名 | 1.5容积率显著低于同组竞品均值（如招商·樾江府2.86、万丰江境2.92），为11盘中最低值，直接保障楼间距、采光率与社区通透感，奠定低密居住基底 |
| 车位比 | 9.4 | 第1名 | 1:1.55车位比远超行业1:1基准，亦高于中国铁建西派御江（1:1.6）、雍江臺（1:1.62）等改善盘，充分匹配联排/独栋产品高停车需求，解决刚需家庭“一位难求”痛点 |
| 得房率 | 8.1 | 第3名 | 小高层产品实用率70%–80%，处于同类产品中等偏上水平，优于万丰江境（<70%）、世茂金科博翠江山（中等偏下）、海茵国际花城后期（82%）等竞品 |
| 社区配套 | 5.2 | 第10名 | 35%绿化率达标，但未配置会所、儿童活动区、健身康体设施及智能化系统，便民服务内容模糊，功能丰富度为同组最弱，显著落后于融创·九熙府（含12班幼儿园）、海茵国际花城后期（含泳池、健身中心） |
2. 区域价值：7.21/10 核心城区×战略高地×配套断层
荣和澜山府坐拥青秀区这一南宁“首善之区”的顶级地段（8.94分/第1名）与产业能级（8.51分/第1名），但区域价值兑现呈现典型的“天花板高、地板低”特征。其所在仙葫板块享有中国—东盟博览会永久会址、RCEP、平陆运河等国家级战略红利，并已导入比亚迪、多氟多等龙头企业，长期价值预期坚实。生态（7.5分/第2名）与医疗配套（7.4分/第2名）亦属优质——3公里内覆盖南宁市第二人民医院、广西国际壮医医院等多家二级以上医疗机构，日常健康保障无忧。然而，交通（7.2分/第5名）与教育（4.8分/第11名）构成致命短板：无地铁运营线路直达，最近3号线站点需公交接驳且耗时长；3公里内仅布局小学与幼儿园，中学资源完全空白，导致学龄段衔接断层，严重削弱对家庭客群的吸引力。商业配套（6.12分/第7名）亦显乏力，大型商圈均需4公里以上车程。
优势维度解析
| 维度 | 得分 | 排名 | 解析 |
|---|---|---|---|
| 产业 | 8.5 | 第1名 | 青秀区为南宁经济首位度最高城区（GDP占全市26%），已形成新能源汽车、数字经济、现代服务业千亿级产业集群，比亚迪、多氟多等重大项目落地，产业兑现力为11盘最强 |
| 地段 | 8.9 | 第1名 | 位于南宁政治经济文化中心，路网结构完善，埌东客运站枢纽辐射，仙葫大道与民族大道东延线保障自驾通达，地段成熟度与战略地位无可争议位列榜首 |
| 医疗配套 | 7.4 | 第2名 | 3公里半径内覆盖南宁市第二人民医院（三级）、广西国际壮医医院（三级）、仙葫医院（二级）等5家以上医疗机构，医疗资源密度与等级为同组第二，仅次于万丰江境（三甲环绕） |
| 教育资源 | 4.8 | 第11名 | 3公里内仅有仙葫小学、仙葫中学初中部（非直属）、仙葫幼儿园等基础资源，缺乏市级重点中学及全龄段教育体系，教育资源匹配度为11盘最低，显著落后于万丰江境（桂雅路小学）、中国铁建西派御江（凤岭小学） |
3. 市场口碑：8.41/10 本土龙头×高交付率×口碑闭环
荣和澜山府市场口碑以8.41分高居11盘榜首，核心驱动力来自“荣和集团”这一广西本土龙头房企的深厚信用资产。其开发商口碑（7.34分/第5名）虽不及招商蛇口（9.75分）、中国铁建（8.54分）等央企，但作为广西AA信用评级房企，荣和集团年均交付超万套、精装交付率97%、98.68%业主满意度均为实证数据，构筑起超越纸面承诺的强信任壁垒。项目口碑（9.75分/第1名）尤为亮眼：现房销售、“三对一”验房服务、高老带新率形成正向循环，业主讨论集中于交付可靠性与社区秩序，负面舆情近乎为零。物业口碑（8.13分/第5名）由广西首批国家一级资质荣和物业提供，服务规范扎实，但2.8–3.5元/㎡·月的物业费处于刚需盘高位，质价比感知略弱于轨道步云江畔（2.3元）、金悦湾（2.5元）等竞品。
优势维度解析
| 维度 | 得分 | 排名 | 解析 |
|---|---|---|---|
| 项目口碑 | 9.75 | 第1名 | 98.68%业主满意度为11盘最高值，“三对一”验房、现房销售、高老带新率构筑口碑闭环，业主正面反馈集中于交付确定性与管理规范性，无重大维权事件 |
| 开发商口碑 | 7.34 | 第5名 | 荣和集团深耕广西30年，AA信用评级，年均交付超万套，精装交付率97%，信用稳健性显著优于融创中国（6.48分）、世茂金科（5.45分）、雍江臺（5.31分）等存在风险项目 |
| 物业口碑 | 8.13 | 第5名 | 荣和物业为广西首批国家一级资质企业，ISO双认证，基础服务规范可靠；但物业费2.8–3.5元/㎡·月高于轨道步云江畔（2.3元）、金悦湾（2.5元），质价比感知略逊于前两者 |
4. 市场表现：7.20/10 性价比盘×去化承压×结构割裂
荣和澜山府市场表现（7.20分/第4名）呈现鲜明的“两极分化”：销售情况（8.68分/第2名）稳健，价格合理性（6.85分/第7名）与价值潜力（6.08分/第8名）则明显承压。其洋房主力价格区间9800–12000元/m²，显著低于青秀区整体均价，对预算敏感型首置客群具备吸引力；但合院类产品单价超24000元/m²，与刚需定位严重错配，导致整体定价结构割裂，拉低价格合理性评分至第7名。销售端虽实现62.3%开盘去化率，但后续动能不足，近12个月销售额排名仅第149位，反映市场热度有限。价值潜力受制于仙葫板块16.6个月新房去化周期及-56.95%成交面积同比下滑，短期价格上行动能匮乏。相较而言，轨道步云江畔（9.39分/第1名）凭借8760元/m²高性价比与国企背书，在价值潜力与价格合理性上全面领先。
优势维度解析
| 维度 | 得分 | 排名 | 解析 |
|---|---|---|---|
| 销售情况 | 8.68 | 第2名 | 开盘去化率62.3%，虽未达融创·九熙府（76.1%）或轨道步云江畔（稳定去化）水平，但在青秀区16.6个月高库存背景下仍属稳健，销售持续性优于金悦湾（13.33%）、龙祥苑（未披露）等尾部项目 |
| 价格合理性 | 6.85 | 第7名 | 洋房价格具竞争力，但合院单价24000+元/m²严重偏离刚需定位，导致整体定价合理性被稀释；对比轨道步云江畔（9.75分）、万丰江境（8.86分），其价格支撑逻辑最弱 |
| 价值潜力 | 6.08 | 第8名 | 仙葫板块新房去化周期16.6个月、近三月新房成交面积同比下滑56.95%、二手房成交量锐减94.98%，市场流动性枯竭，价值兑现节奏显著慢于轨道步云江畔（区域去化周期12个月）、金悦湾（二手房成交同比上升32.70%） |
总结
荣和澜山府是一款高度聚焦“刚需首置”客群的务实型产品，其核心价值锚定于青秀区战略红利下的低密居住体验与绝对交付保障：1.5超低容积率（第1名）、1:1.55高车位比（第1名）、98.68%业主满意度（第1名）构成不可复制的“铁三角”优势，完美回应年轻家庭对安全、实用、确定性的核心诉求。然而，其发展天花板亦清晰可见——无地铁直达的交通短板、中学资源空白的教育断层、合院高价错配的产品结构，共同制约其向改善型或学区导向型客群渗透。对于预算有限、重视交付安全、偏好低密社区的本地首置者，荣和澜山府是青秀区内极具性价比的优选；但对于通勤效率敏感、子女教育刚需或追求资产长期增值的购房者，需审慎评估其区位短板与兑现不确定性。
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