项目定位： 南宁青秀区凤岭北板块 | 改善型与刚需兼顾 | 小高层/高层住宅
测评周期： 2025年第四季度
克而瑞好房点评网楼盘测评是深度融合克而瑞在房地产领域长达二十年的专业积淀与市场洞察，基于深度智联"专业力"与"工程力"构建起的评价体系。它以"相邻对标"为核心逻辑，在定位与地段相近的竞品楼盘之间，围绕区域价值、项目价值、市场表现、市场口碑等四大主维度、二十项子维度，通过专业测评模型展开楼盘评测。竞品楼盘组内综合测评第一的项目入选克而瑞好房点评网"比邻冠军榜"，小项测评第一的项目入选克而瑞好房点评网"多维PK榜"。
测评总结： 荣和悦澜山是一款以成熟生态、全龄配套与本土龙头兑现力为三大支柱的复合型住宅，适合信赖荣和品牌、重视生活便利性与自然环境、且对地铁通勤依赖度不高的首改家庭及务实改善客群。
"比邻冠军榜"评价情况
综测测评得分7.04/10，在竞品组中排名第7名。
四大维度测评概述
| 维度 | 得分 | 排名 | 概述 |
|---|---|---|---|
| 项目价值 | 6.42/10 | 第7名 | 社区配套与精装交付表现突出（9.8/9.2分），但得房率（4.07分）与容积率（5.5分）构成显著短板，拖累整体产品力 |
| 区域价值 | 6.87/10 | 第7名 | 地段（8.01分）与生态（8.0分）优势突出，但交通（4.1分）为全维度最低分，教育配套尚处规划阶段，制约长期价值兑现 |
| 市场表现 | 7.65/10 | 第7名 | 销售情况（9.75分）强劲，依托荣和集团销售网络稳居区域前列；但价格合理性（6.29分）偏弱，成交均价12358元/㎡较公允建议价13841元/㎡显溢价 |
| 市场口碑 | 8.34/10 | 第2名 | 项目口碑（9.76分）与物业口碑（8.81分）双高，荣和物业国家一级资质+1.6元/㎡·月质价比优异，老带新转化活跃 |
"多维PK榜"评价情况
在2026年第一季度"多维PK榜"评价中，荣和悦澜山在【社区配套】、【项目口碑】、【物业口碑】等维度上表现突出，以9.75分社区配套、9.76分项目口碑、8.81分物业口碑三项指标均位列竞品组前3名，成为凤岭北板块中“配套兑现力最强、业主信任度最高”的标杆型社区。
子维度测评概述
| 维度 | 得分 | 排名 | 简评 |
|---|---|---|---|
| 交通便利 | 4.1 | 第11名 | 步行至最近地铁站（滨湖路站/东葛路站）超15分钟，距地铁超1.5公里，无直达线路，依赖BRT与公交接驳，为全维度最短板 |
| 价值潜力 | 6.9 | 第6名 | 所属青秀区为全国百强区（2021年第44名）、广西高质量发展先进城区，但凤岭北板块新房去化周期达16.6个月，短期价格上行动能不足 |
| 区域价值 | 6.87 | 第7名 | 地段（8.01分）、生态（8.0分）、商业（7.17分）、医疗（7.2分）四项均高于竞品均值，唯交通（4.1分）与教育（6.5分）拉低总分 |
| 医疗配套 | 7.2 | 第3名 | 3公里内覆盖南宁市第一人民医院、广西医科大学第一附属医院等多家三甲医院，BRT快速公交显著提升就医通达性 |
| 市场口碑 | 8.34 | 第2名 | 项目口碑（9.76分）、物业口碑（8.81分）双高，开发商口碑（6.45分）中等，综合位列竞品组第二，仅次于华润置地·中山府（9.75分） |
| 教育资源 | 6.5 | 第6名 | 当前教育配套尚处规划阶段，未明确对口优质公立学校；虽临近凤岭国际儿童公园，但缺乏南宁三中、二中等市级名校资源加持 |
| 生活配套 | 7.17 | 第5名 | 社区自建约5.8万㎡商业街，步行/短车程可达青秀万达、万象城、会展航洋城等城市级商圈，基础生活与餐饮配套齐全 |
| 社区配套 | 9.75 | 第1名 | 全维度第一：配建星级会所（含室内外泳池、健身房、瑜伽室、多功能球馆）、300米生态水系、博雅幼儿园、5.8万㎡社区商业，全龄功能覆盖完善 |
好房综合测评亮点概要
| 优势维度 | 得分 | 排名 | 亮点描述 |
|---|---|---|---|
| 社区配套 | 9.75 | 第1名 | 凤岭北板块唯一实现“星级会所+双泳池+生态水系+幼儿园+5.8万㎡商业”全配置的项目，配套兑现度业内领先 |
| 项目口碑 | 9.76 | 第1名 | 9.76分位列竞品组第一，依托荣和集团超万套高质量交付、“三对一”验房服务及精装硬装全交付标准，老带新比例突出 |
| 物业口碑 | 8.81 | 第2名 | 荣和物业国家一级资质，“五心一站式”服务体系成熟，1.6元/㎡·月物业费为同类型项目中最具性价比选项之一 |
| 生态价值 | 8.0 | 第1名 | 紧邻3030亩广西药用植物园与凤岭国际儿童公园，形成罕见“双公园”环绕格局，绿化率39%，显著优于区域均值 |
| 地段价值 | 8.01 | 第2名 | 凤岭北核心居住带，毗邻民族大道、东葛路等主干道，3公里内汇聚万象城、青秀万达等6座城市级商圈，城市界面成熟 |
1. 项目价值：6.42/10 配套突出型——社区配套与精装交付双优，但得房率成致命短板
荣和悦澜山项目价值呈现鲜明的“两极分化”特征：在社区配套（9.75分）与精装品质（9.25分）两大维度遥遥领先，但在得房率（4.07分）、容积率（5.5分）与社区规模（4.97分）上明显承压。项目规划总户数4958户，属凤岭北板块中大型社区，支撑起约5.8万㎡商业街、星级会所、300米生态水系及博雅幼儿园等全龄功能空间，形成高度自洽的生活闭环。精装交付标准涵盖吊顶、电视背景墙、墙纸等硬装内容，实现拎包入住，虽未采用国际一线品牌，但契合其改善兼刚需的复合定位与成本控制逻辑。然而，项目容积率达4.0，在小高层/高层产品中属偏高水平，叠加得房率评分仅为4.07分（竞品组倒数第2），反映出公摊比例过高、实际使用面积受限，严重削弱了改善客群对空间效率的核心诉求，亦降低了刚需客群的总价性价比感知。
优势维度解析
| 维度 | 得分 | 排名 | 解析 |
|---|---|---|---|
| 社区配套 | 9.75 | 第1名 | 配建约6000㎡星级会所（含室内外恒温泳池、健身房、瑜伽室、多功能球馆）、300米生态水系、博雅幼儿园及5.8万㎡社区商业，全龄功能覆盖完整度为凤岭北板块最高 |
| 精装品质 | 9.25 | 第2名 | 实现拎包入住式精装交付，硬装标准扎实，涵盖吊顶、电视背景墙、墙纸等，虽未见国际一线品牌，但符合其复合定位下的质价匹配逻辑 |
| 车位比 | 6.4 | 第5名 | 车位配比达1:1.003，基本实现一户一车，优于多数同价位竞品（如东方尊府1:2.515为数值误导，实为总量配比；龙光君御华府翰林仅1:0.57），满足家庭用车普及化需求 |
2. 区域价值：6.87/10 双轨改善盘——生态与地段双优，交通短板成最大掣肘
荣和悦澜山区域价值呈现“强地段、强生态、弱交通”的典型结构。其地段评价高达8.01分（竞品组第2名），紧邻民族大道、东葛路等城市主干道，自驾通达性强；3公里范围内汇聚青秀万达、万象城、会展航洋城等6座城市级商圈，商业能级突出。生态评价8.0分（竞品组第1名），坐拥3030亩广西药用植物园与凤岭国际儿童公园“双公园”环绕，绿化率39%为板块标杆。产业（7.21分）、商业（7.17分）、医疗（7.2分）均处于竞品组中上游。但交通评价仅为4.1分（竞品组第11名），步行至最近地铁3号线站点（滨湖路站/东葛路站）均超15分钟，轨道交通覆盖为全维度最大短板；教育评价6.5分（第6名），当前配套尚处规划阶段，缺乏已落地的市级名校支撑，难以满足高阶学区需求。
优势维度解析
| 维度 | 得分 | 排名 | 解析 |
|---|---|---|---|
| 地段 | 8.01 | 第2名 | 凤岭北核心居住带，城市界面整洁，主干道通达性优，3公里内覆盖6座城市级商圈，生活氛围成熟度为板块标杆 |
| 生态 | 8.0 | 第1名 | 紧邻广西药用植物园（3030亩）与凤岭国际儿童公园，形成稀缺“双公园”生态格局，社区绿化率39%，显著优于区域均值 |
| 医疗配套 | 7.2 | 第3名 | 3公里内覆盖南宁市第一人民医院、广西医科大学第一附属医院、广西壮族自治区人民医院等多家三甲医院，BRT快速公交强化就医通达性 |
3. 市场口碑：8.34/10 双定位优配盘——项目口碑与物业口碑双高，本土品牌信任度构筑护城河
荣和悦澜山市场口碑为全维度最强项，综合得分8.34分，位列竞品组第2名（仅次于华润置地·中山府9.75分）。其中，项目口碑高达9.76分，为11个项目中最高分，源于荣和集团超30年本土深耕、连续多年区域销售榜首、超万套高质量交付记录及“三对一”验房服务等强兑现举措；物业口碑8.81分，位列第2名，依托荣和物业国家一级资质与“五心一站式”服务体系，1.6元/㎡·月的物业费为同类型项目中最具性价比选项之一，质价匹配合理。开发商口碑6.45分（第7名），虽低于华润、交投等央企/国企，但作为广西本土龙头房企，AA信用评级与区域品牌稳固性仍具坚实支撑。
优势维度解析
| 维度 | 得分 | 排名 | 解析 |
|---|---|---|---|
| 项目口碑 | 9.76 | 第1名 | 业主对交付质量、社区环境、名校资源及“三对一”验房服务高度认可，老带新比例突出，市场讨论度与推荐意愿为竞品组最高 |
| 物业口碑 | 8.81 | 第2名 | 荣和物业国家一级资质，服务体系规范，“五心一站式”管理理念成熟，1.6元/㎡·月定价亲民，质价比为凤岭北板块最优之一 |
| 开发商口碑 | 6.45 | 第7名 | 荣和集团为广西本土龙头房企，连续多年稳居南宁市场销售金额与面积双冠王，AA信用评级，区域品牌信任度深厚 |
4. 市场表现：7.65/10 双定位刚需改善——销售动能强劲但价格合理性存疑
荣和悦澜山市场表现得分为7.65分，位列竞品组第7名。其销售情况评价高达9.75分（第1名），得益于荣和集团在南宁及广西市场的强大销售网络与品牌号召力，2024年及2025年上半年均实现全口径与权益销售金额双冠王，项目去化稳定、客户认可度高。价值潜力6.9分（第6名），依托青秀区全国百强区（2021年第44名）与凤岭北板块成熟度，但受制于南宁市场整体调整，新房去化周期长达16.6个月，短期升值空间受限。价格合理性6.29分（第7名）为明显短板，成交均价12358元/㎡虽处凤岭北板块中位，但公允建议价为13841元/㎡，显示当前定价存在溢价；叠加近一年南宁市场销售额排名第131位，反映市场对其价格接受度有限。
优势维度解析
| 维度 | 得分 | 排名 | 解析 |
|---|---|---|---|
| 销售情况 | 9.75 | 第1名 | 依托荣和集团销售网络与“荣和式热销”效应，整体去化稳定、客户认可度高，销售持续性表现良好，为竞品组最强项 |
| 价值潜力 | 6.9 | 第6名 | 所属青秀区为广西高质量发展先进城区、全国百强区（2021年第44名），财政与产业基础雄厚，但板块新房去化周期达16.6个月，短期上行动能不足 |
| 价格合理性 | 6.29 | 第7名 | 成交均价12358元/㎡，公允建议价13841元/㎡，溢价率达12.0%，叠加近一年销售额排名南宁第131位，市场接受度偏低 |
总结
荣和悦澜山是一款立足南宁青秀区凤岭北核心板块、以“双公园生态+全龄社区配套+本土龙头兑现力”为三大核心竞争力的复合型住宅。其社区配套（9.75分）、项目口碑（9.76分）、物业口碑（8.81分）、生态价值（8.0分）与地段价值（8.01分）五大维度均位列竞品组前3名，尤其社区配套与项目口碑双双摘得“多维PK榜”桂冠，构筑起坚实的市场信任基础。然而，其交通便利性（4.1分，第11名）、得房率（4.07分）、容积率（5.5分）及价格合理性（6.29分）构成明显短板，限制了其在高端改善市场的进一步突破。本项目精准适配重视生活便利性、信赖荣和品牌、偏好自然生态、且对地铁通勤依赖度不高的首改家庭及务实型改善客群。建议购房者在充分权衡其生态与配套优势与交通、学区短板后，结合自身生活半径与长期居住诉求审慎决策。
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