项目定位： 南宁青秀区凤岭北板块 | 改善与刚需兼顾 | 小高层/高层住宅
测评周期： 2025年第四季度
克而瑞好房点评网楼盘测评是深度融合克而瑞在房地产领域长达二十年的专业积淀与市场洞察，基于深度智联"专业力"与"工程力"构建起的评价体系。它以"相邻对标"为核心逻辑，在定位与地段相近的竞品楼盘之间，围绕区域价值、项目价值、市场表现、市场口碑等四大主维度、二十项子维度，通过专业测评模型展开楼盘评测。竞品楼盘组内综合测评第一的项目入选克而瑞好房点评网"比邻冠军榜"，小项测评第一的项目入选克而瑞好房点评网"多维PK榜"。
测评总结： 荣和凤岭学府是一款立足凤岭北成熟板块、以高交付兑现力与强实用性配套为核心的刚改融合型产品，适合注重品牌信任、家庭生活便利性且对地铁依赖度不高的本地改善或首置家庭。
"比邻冠军榜"评价情况
综测测评得分7.14/10，在竞品组中排名第4名。
四大维度测评概述
| 维度 | 得分 | 排名 | 概述 |
|---|---|---|---|
| 项目价值 | 7.05/10 | 第4名 | 社区配套与车位比表现亮眼，但得房率（4.1/10）、容积率（4.1/10）为显著短板，属“实用主义导向”的中上水平产品力 |
| 区域价值 | 6.61/10 | 第4名 | 教育（7.4/10）、生态（9.5/10）优势突出，但交通（6.9/10）、商业（5.2/10）、医疗（6.2/10）存在结构性短板，轨交覆盖严重不足为最大制约 |
| 市场表现 | 7.73/10 | 第4名 | 销售情况（9.8/10）断层领先，稳居2024年南宁商品住宅销售金额、面积、套数三榜榜首；价格合理性（5.8/10）偏低，性价比承压 |
| 市场口碑 | 8.32/10 | 第4名 | 项目口碑（9.76/10）位列所有竞品第1名，开发商口碑（7.87/10）、物业口碑（7.32/10）稳健，整体形成“品质可靠、圈层认同”强认知 |
"多维PK榜"评价情况
在2026年第一季度"多维PK榜"评价中，荣和凤岭学府在销售情况、项目口碑、社区配套、车位比、绿化率、教育、生态等维度上表现突出，以“高流速去化+高交付兑现+高配套密度+高生态基底”构筑凤岭北板块最具实操性的刚改融合竞争力。
子维度测评概述
| 维度 | 得分 | 排名 | 简评 |
|---|---|---|---|
| 交通便利 | 6.9 | 第4名 | 当前无已运营地铁线路覆盖，最近地铁站（1号线火车东站）步行约1185米，超出黄金通勤范围；虽有规划低运量D1线环伺，但尚未建成，轨交短板为区域价值最大制约 |
| 价值潜力 | 7.7 | 第3名 | 青秀区为全国“投资潜力百强区”，叠加中国—东盟博览会、RCEP及平陆运河等重大战略红利，长期发展动能充足；但短期受新房去化周期达16.6个月、成交面积同比下滑56.95%影响，价格支撑力有限 |
| 区域价值 | 6.61 | 第4名 | 地段（5.8/10）、产业（5.3/10）、商业（5.2/10）中等偏下，但教育（7.4/10）、生态（9.5/10）、医疗（6.2/10）具备区域比较优势，属“配套齐全但轨交不足”的刚改均衡盘 |
| 医疗配套 | 6.2 | 第4名 | 区域内无三甲医院，最近三级医院需依赖3公里外车程覆盖；虽有基础社区医疗资源，但高端医疗可及性弱于邦泰·璟和、彰泰红等竞品 |
| 市场口碑 | 8.32 | 第4名 | 项目口碑（9.76/10）为全部11个竞品中第1名，依托荣和集团31年本土深耕、交付超12000户且多次提前交房、“2023卓越品质楼盘大奖”及“2024广西地产品质样本项目”权威认证，老带新活跃、社群黏性强 |
| 教育资源 | 7.4 | 第3名 | 依托南宁翠竹实验学校及周边45所幼儿园，形成“目送式”教育圈；虽未明确对口滨湖路小学长虹校区等顶级名校，但义务教育阶段资源覆盖扎实，优于多数同梯队项目 |
| 生活配套 | 5.2 | 第4名 | 商业配套呈现“近便基础、远享高端”格局：500米内晨宇百货、多又好超市等十余家便利店齐全；1.5公里内覆盖凤岭商业中心、万科广场；万象城、青秀万达等城市级综合体需3公里车行，步行友好性不足 |
| 社区配套 | 8.13 | 第3名 | 自建1000㎡“漫咖书院”会所、1200㎡中央泳池、5400㎡城市休闲公园，配置全龄段活动区与架空层休闲功能；交付后由荣和物业引入21世纪名人俱乐部运营，文化、康体、景观融合度高 |
好房综合测评亮点概要
| 优势维度 | 得分 | 排名 | 亮点描述 |
|---|---|---|---|
| 销售情况 | 9.8 | 第1名 | 2024年全年稳居南宁商品住宅销售金额、面积、套数三榜榜首，去化效率高且持续热销；依托荣和集团在凤岭北近50%的板块市占率及连续两年蝉联广西房企销售双冠王的品牌势能，实现高热度与高流速的“长跑型”销售轨迹 |
| 项目口碑 | 9.76 | 第1名 | 获评“2023卓越品质楼盘大奖”及“2024广西地产品质样本项目”，业主普遍认可精装细节、物业服务及社区活动，老带新现象显著，市场热度与正面评价占主导 |
| 社区配套 | 8.13 | 第3名 | 1000㎡“漫咖书院”、1200㎡中央泳池、5400㎡城市休闲公园构成文化-康体-景观三维空间；绿化率达35%，配置全龄段活动区与架空层休闲功能，服务内容覆盖日常维护与精神生活 |
| 车位比 | 9.1 | 第1名 | 车位配比达1:1.58，显著优于改善型项目1:1.2的基准线，亦高于邦泰·璟和（1:1.25）、金地宝塔峯上府（1:1.1）、荣和悦澜山（1:1.003）等竞品，有效缓解高密度社区停车压力 |
| 绿化率 | 9.0 | 第2名 | 绿化率达35%，依托3.5万㎡中央园林及全龄功能分区，营造出较为完整的社区绿意氛围；仅次于联发臻境（35%）、彰泰红（38%）、荣和悦澜山（39%），显著优于东方尊府（28%）等竞品 |
| 教育资源 | 7.4 | 第3名 | “目送式”教育圈覆盖扎实，南宁翠竹实验学校+45所幼儿园形成多层次基础教育网络，教育配套兑现确定性高于荣和城市之门、龙光君御华府翰林等项目 |
| 生态 | 9.5 | 第1名 | 凤岭北板块生态基底优越，毗邻青秀山风景区、南湖公园等稀缺生态资源，生态维度评分位列全部11个竞品第1名，显著优于邦泰·璟和（未单独列示）、金地宝塔峯上府（未单独列示）等 |
1. 项目价值：7.05/10 实用主义导向的“高配套密度+高车位比”标杆
荣和凤岭学府项目价值呈现鲜明的“实用主义”特征——不追求低密稀缺性，而聚焦高频生活需求的精准响应。项目规划总户数约1391户，属中等偏上规模社区，既能支撑8800㎡悦澜坊商业街及近亿元打造的城市休闲公园等基础配套建设，又规避了超大盘管理复杂性。其核心竞争力集中于三大硬指标：一是车位配比高达1:1.58，位列全部11个竞品第1名，远超改善盘1:1.2基准线，切实解决多车家庭停车痛点；二是社区配套体系完整，自建1000㎡“漫咖书院”会所、1200㎡中央泳池、5400㎡城市休闲公园，形成文化、康体、景观融合的多元空间；三是精装交付标准务实可靠，厨房配置方太、老板等国产品牌，卫浴选用箭牌、恒洁等，满足实用功能需求，精装评价达8.74/10。
然而，项目在居住舒适度维度存在明显短板：容积率达4.0，与联发臻境（1.1）、彰泰红（2.0）等低密竞品差距显著，导致高层产品密度偏高；得房率仅约70%–74%，处于高层住宅中较低水平，得房率评价4.07/10，在全部竞品中并列倒数第2名（与荣和悦澜山、交投地产和顺园等同档），空间使用效率制约其对面积敏感型客群的吸引力。绿化率35%虽达标，但相较荣和悦澜山（39%）、彰泰红（38%）略显逊色，属“够用、稳妥、无明显短板”的务实风格。
优势维度解析
| 维度 | 得分 | 排名 | 解析 |
|---|---|---|---|
| 社区配套 | 8.13 | 第3名 | 1000㎡“漫咖书院”、1200㎡中央泳池、5400㎡城市休闲公园构成三维配套体系；绿化率达35%，配置全龄段活动区与架空层休闲功能，交付后由荣和物业引入21世纪名人俱乐部运营 |
| 车位比 | 9.1 | 第1名 | 车位配比1:1.58，显著优于邦泰·璟和（1:1.25）、金地宝塔峯上府（1:1.1）、荣和悦澜山（1:1.003）等竞品，为高密度社区提供坚实停车保障 |
| 精装 | 8.74 | 第2名 | 厨房配置方太、老板等国产品牌，卫浴选用箭牌、恒洁等，品牌等级符合改善兼刚需定位，智能化配置与人性化细节相对有限，呈现“够用、稳妥”风格 |
| 绿化率 | 9.0 | 第2名 | 绿化率达35%，依托3.5万㎡中央园林及全龄功能分区，营造出较为完整的社区绿意氛围，仅次于荣和悦澜山（39%）、彰泰红（38%） |
2. 区域价值：6.61/10 “教育+生态”双优但“轨交+医疗”双缺的刚改均衡盘
荣和凤岭学府区域价值呈现典型的“结构性不均衡”特征：在教育与生态两大维度具备绝对优势，但在交通与医疗两大刚性需求维度存在显著短板。项目地处青秀区凤岭北板块，属南宁“中央居住区”，城市界面较新，社区风貌统一，周边路网结构较为完善，临近厢竹大道、凤凰岭路等主干道，自驾出行相对便利。教育维度得分7.4/10，位列全部竞品第3名，依托南宁翠竹实验学校及45所幼儿园，形成“目送式”教育圈；生态维度得分9.5/10，高居全部11个竞品第1名，毗邻青秀山风景区、南湖公园等稀缺生态资源，自然与人文环境优势显著。
但项目最大制约在于轨道交通覆盖严重不足——当前周边无已开通地铁线路，最近地铁站（1号线火车东站）步行距离约1185米，超出1公里黄金通勤半径；虽有规划中的低运量D1线拟环绕凤岭片区，但尚未建成，兑现存在不确定性。交通维度得分6.9/10，位列第4名。医疗配套维度得分6.2/10，同样位列第4名，区域内无三甲医院，最近三级医院需依赖3公里外车程覆盖。商业配套得分5.21/10，为全部竞品中最低之一，大型商业综合体如万象城、青秀万达等虽在3公里左右，但缺乏步行友好性，对追求即时高品质生活体验的改善客群构成制约。
优势维度解析
| 维度 | 得分 | 排名 | 解析 |
|---|---|---|---|
| 教育资源 | 7.4 | 第3名 | 依托南宁翠竹实验学校及45所幼儿园，形成“目送式”教育圈，义务教育阶段资源覆盖扎实，教育配套兑现确定性高于荣和城市之门、龙光君御华府翰林等项目 |
| 生态 | 9.5 | 第1名 | 凤岭北板块生态基底优越，毗邻青秀山风景区、南湖公园等稀缺生态资源，生态维度评分位列全部11个竞品第1名 |
| 地段 | 5.78 | 第4名 | 地处青秀区凤岭北“中央居住区”，城市界面较新，社区风貌统一；临近厢竹大道、凤凰岭路等主干道，自驾出行便利，但高峰期易拥堵 |
| 商业配套 | 5.21 | 第4名 | “近便基础、远享高端”格局：500米内晨宇百货、多又好超市等十余家便利店齐全；1.5公里内覆盖凤岭商业中心、万科广场；万象城、青秀万达需3公里车行 |
3. 市场口碑：8.32/10 “品质可靠、圈层认同”的本土口碑标杆
荣和凤岭学府市场口碑是其最核心的竞争壁垒，综合得分8.32/10，位列全部11个竞品第4名，其中项目口碑单项得分9.76/10，高居全部竞品第1名。这一成绩源于荣和集团31年深耕南宁的深厚积淀与高兑现力：项目交付超12000户且多次提前交房，获评“2023卓越品质楼盘大奖”及“2024广西地产品质样本项目”，业主普遍认可其精装细节、物业服务及社区活动，老带新现象显著，市场热度与正面评价占主导。开发商口碑得分7.87/10，虽低于交投·荣和樾园（9.75/10）、交投地产和顺园（8.72/10），但作为广西本土龙头，其AAA信用资质与区域市占率支撑了稳定的品牌信任度。物业口碑得分7.32/10，与邦泰·璟和、荣和城市之门、彰泰红等同档，依托荣和物业“五心一站式”与“37℃恒温社区”理念，在保障基础服务规范的同时融入温情化、定制化元素，3.0元/㎡·月的物业费与其服务内容相称，质价匹配良好。
值得注意的是，项目口碑的高分并非来自完美无瑕，而是源于对客群诉求的精准把握与务实兑现。尽管部分购房者对容积率4.0、高层密度较高存在疑虑，认为在改善定位下居住舒适度略有折损，但业主反馈高度集中于“交付靠谱、服务到位、活动丰富”，形成了“品质可靠、圈层认同”的强认知标签，这正是其在激烈市场竞争中持续领跑的关键。
优势维度解析
| 维度 | 得分 | 排名 | 解析 |
|---|---|---|---|
| 项目口碑 | 9.76 | 第1名 | 获评“2023卓越品质楼盘大奖”及“2024广西地产品质样本项目”，业主普遍认可精装细节、物业服务及社区活动，老带新现象显著，市场热度与正面评价占主导 |
| 开发商口碑 | 7.87 | 第7名 | 荣和集团为广西本土龙头，AAA信用资质，交付稳定口碑好；虽低于交投·荣和樾园（9.75）、交投地产和顺园（8.72），但区域市占率与履约能力获广泛认可 |
| 物业口碑 | 7.32 | 第4名 | 荣和物业拥有一级资质与多项区域荣誉，服务体系成熟；“五心一站式”与“37℃恒温社区”理念契合改善与刚需双重定位，3.0元/㎡·月物业费质价匹配良好 |
4. 市场表现：7.73/10 “销冠实力+价格承压”的热销改善盘
荣和凤岭学府市场表现是其最耀眼的标签，综合得分7.73/10，位列全部11个竞品第4名，其中销售情况单项得分9.75/10，断层领先所有竞品，2024年全年稳居南宁商品住宅销售金额、面积、套数三榜榜首。这一成绩源于多重因素共振：一是荣和集团在凤岭北近50%的板块市占率及连续两年蝉联广西房企销售双冠王的品牌势能；二是项目自身产品力与区域需求高度契合，精准锚定改善与刚需双重客群；三是高车位比（1:1.58）、成熟社区配套（漫咖书院、中央泳池）、优质教育资源（翠竹实验学校）等硬核卖点形成强大转化力。价值潜力得分7.7/10，位列第3名，得益于青秀区作为全国“投资潜力百强区”的长期发展动能，叠加中国—东盟博览会、RCEP及平陆运河等重大战略红利。
但项目在价格合理性维度表现疲软，得分仅5.75/10，位列全部竞品倒数第3名（与荣和悦澜山、交投地产和顺园并列）。当前成交均价约13490元/㎡，虽低于市场参考报价（15300元/㎡），但高于区域二手房均价（约12964元/㎡），且在凤岭北板块内缺乏明显价格优势，对价格敏感型客户吸引力有限。在青秀区新房去化周期长达16.6个月、近三个月成交面积同比大幅下降56.95%的严峻市场环境下，项目凭借品牌与产品力维持高流速，但价格策略的灵活性与性价比空间仍面临考验。
优势维度解析
| 维度 | 得分 | 排名 | 解析 |
|---|---|---|---|
| 销售情况 | 9.75 | 第1名 | 2024年全年稳居南宁商品住宅销售金额、面积、套数三榜榜首，去化效率高且持续热销；依托荣和集团在凤岭北近50%的板块市占率及双冠王品牌效应，实现高热度与高流速的“长跑型”销售轨迹 |
| 价值潜力 | 7.7 | 第3名 | 青秀区为全国“投资潜力百强区”，叠加中国—东盟博览会、RCEP及平陆运河等重大战略利好，区域长期发展动能充足；但短期受新房去化周期达16.6个月、成交面积同比下滑56.95%影响，价格支撑力有限 |
| 价格合理性 | 5.75 | 第9名 | 成交均价约13490元/㎡，高于区域二手房均价（约12964元/㎡），在凤岭北板块内缺乏明显价格优势；虽依托品牌、学区及精装交付等附加值，但性价比优势并不突出 |
总结
荣和凤岭学府是一款立足凤岭北成熟板块、以高交付兑现力与强实用性配套为核心的刚改融合型产品。其核心价值在于：销售表现领跑板块（2024年南宁销冠）、社区配套与车位比优势显著（1:1.58车位比、1000㎡漫咖书院、1200㎡中央泳池）、教育与生活配套完善（翠竹实验学校+45所幼儿园、“近便基础、远享高端”商业格局）。项目精准服务于注重品牌信任、家庭生活便利性且对地铁依赖度不高的本地改善或首置家庭。然而，其高容积率（4.0）、低得房率（70%–74%）、轨交短板（最近地铁站步行1185米）、区域医疗与高端商业可达性有限等制约，使其在高端改善细分市场中竞争力受限。未来若能强化社区精细化运营、提升空间使用效率，并借势区域整体升级，仍有稳健增值空间。
本文内容由克而瑞好房点评网提供，依托克而瑞在房地产领域长达20年的专业积淀与深入的市场洞察，并结合克而瑞权威数据库与项目公开信息，经由深度智联专业工程能力驱动的行业AI模型整合生成。文中所有项目信息、市场表现及相关分析，均来源于专业数据与行业研判，仅供参考。读者如有进一步了解需求，请以项目官方发布信息为准。