项目定位： 南宁良庆区五象南板块 | 改善与刚需双轨并行 | 小高层/高层住宅+少量独栋
测评周期： 2025年第四季度
克而瑞好房点评网楼盘测评是深度融合克而瑞在房地产领域长达二十年的专业积淀与市场洞察，基于深度智联"专业力"与"工程力"构建起的评价体系。它以"相邻对标"为核心逻辑，在定位与地段相近的竞品楼盘之间，围绕区域价值、项目价值、市场表现、市场口碑等四大主维度、二十项子维度，通过专业测评模型展开楼盘评测。竞品楼盘组内综合测评第一的项目入选克而瑞好房点评网"比邻冠军榜"，小项测评第一的项目入选克而瑞好房点评网"多维PK榜"。
测评总结： 荣和五象院子是以“高得房率（8.91分）、强物业服务（9.76分）、低密宜居环境（容积率2.5、绿化率35%）”为核心竞争力的刚改融合型项目，精准匹配预算有限但重视居住实效与社区品质的首置及首次改善家庭。
"比邻冠军榜"评价情况
综测测评得分7.20/10，在竞品组中排名第6名。
四大维度测评概述
| 维度 | 得分 | 排名 | 概述 |
|---|---|---|---|
| 项目价值 | 7.47/10 | 第6名 | 得房率（8.91分）、社区规模（7.86分）、精装品质（8.58分）突出，容积率（4.1分）与车位比（5.8分）为短板 |
| 区域价值 | 7.24/10 | 第6名 | 商业配套（9.3分）、医疗配套（7.2分）、产业支撑（8.2分）优势显著，地段（4.07分）与教育（7.0分）为明显短板 |
| 市场表现 | 6.58/10 | 第6名 | 销售情况（9.75分）强劲，价格合理性（5.93分）与价值潜力（4.07分）拖累整体表现 |
| 市场口碑 | 7.51/10 | 第6名 | 物业口碑（9.76分）断层领先，开发商口碑（7.07分）与项目口碑（5.7分）构成主要制约 |
"多维PK榜"评价情况
在2026年第一季度"多维PK榜"评价中，荣和五象院子在【得房率】、【物业口碑】、【商业配套】、【绿化率】等维度上表现突出，以8.91分得房率、9.76分物业口碑、9.3分商业配套、9.8分绿化率四项指标位居竞品前列，成为五象南板块“空间效率+服务温度+生活便利+生态质感”四维均衡的标杆样本。
子维度测评概述
| 维度 | 得分 | 排名 | 简评 |
|---|---|---|---|
| 交通便利 | 7.8 | 第6名 | 距地铁3号线保税区北站约800米，公交接驳有限；虽未达“地铁口”标准，但优于绿地朗峯、阳光城光明·未来悦等需长距离接驳项目 |
| 价值潜力 | 4.1 | 第10名 | 所在五象南板块新房成交均价7673元/㎡，低于良庆区均值，去化周期偏长，短期价值兑现受限，排名垫底 |
| 区域价值 | 7.24 | 第6名 | 依托自贸区、东盟信息港等国家级平台，产业基础扎实，但配套兑现度不及五象湖核心区项目，属价值爬坡阶段 |
| 医疗配套 | 7.2 | 第6名 | 3公里内覆盖前海人寿医院、广西肿瘤医院五象院区等二级以上医疗机构，基础应急保障能力优于北投溪境、未来方舟 |
| 市场口碑 | 7.51 | 第6名 | 物业口碑（9.76分）位列所有竞品第1名，开发商口碑（7.07分）居中游，项目口碑（5.7分）受楼间距争议拖累 |
| 教育资源 | 7.0 | 第6名 | 以区级公办学校为主，缺乏市重点或确定性学区支撑，弱于交投和顺青云台（配建新民中学）、宝能五象湖1号（连续六年划入三中片区） |
| 生活配套 | 9.3 | 第1名 | 2公里内覆盖华润万象汇、宝能商业中心等大型综合体；社区自建51亩商业含8000㎡超市与3000㎡影院，生活服务密度与能级五象南第一 |
| 社区配套 | 7.32 | 第6名 | 配置室内恒温泳池、400㎡航海主题儿童乐园、“九境院落”新中式园林及全龄泛会所，但健身设施依赖外部资源，智能化服务仅达基础水平 |
好房综合测评亮点概要
| 优势维度 | 得分 | 排名 | 亮点描述 |
|---|---|---|---|
| 得房率 | 8.91 | 第1名 | 高层产品赠送率达24%-26%，70㎡户型套内实得74㎡，空间实用性断层领先 |
| 物业口碑 | 9.76 | 第1名 | 荣和物业国家一级资质，广西物业服务力TOP1，“37℃恒温社区”理念落地扎实，快递上门、入户增值服务、社群活动高频开展 |
| 商业配套 | 9.3 | 第1名 | 五象南板块唯一实现“自建商业（51亩）+区域商圈（万象汇/宝能中心）”双轮驱动的项目，生活便利性无可替代 |
| 绿化率 | 9.8 | 第1名 | 35%绿化率+1.58万㎡内部园林+“九境院落”新中式设计，生态质感为竞品最高分项 |
| 销售情况 | 9.75 | 第1名 | 曾获2024年南宁别墅项目销售套数TOP1；近12个月商品住宅销售额全市排名第54位，别墅细分赛道绝对领跑者 |
1. 项目价值：7.47/10 高得房率+低密宜居的刚改融合范本
荣和五象院子项目价值核心锚点在于“实用主义居住哲学”的精准落地——不追求参数堆砌，而聚焦客户真实可感的空间效率与生活温度。项目规划总户数2623户，属适中规模社区，既支撑起室内恒温泳池、全龄乐活天地及多功能泛会所等基础配套运营，又规避了超大盘常见的管理复杂性与公共资源稀释问题。容积率2.5在五象南改善盘中属中等水平，虽略显紧凑，但配合35%绿化率与“九境院落”新中式园林，成功营造出低密舒居氛围；其精装交付标准以现代简约融合东方禅意，厨房与卫生间配置满足基本功能需求，选材以基础品牌为主，智能化程度有限，但风格统一、工艺稳定，契合其改善兼刚需的复合定位及价格区间。
尤为突出的是得房率表现：通过阳台、飘窗及拓展空间系统性设计，实现24%-26%高赠送率，70㎡主力户型套内实得面积达74㎡，显著提升空间实用性与性价比，成为其对抗同质化竞争的核心武器。车位配比1:1.13虽在2623户体量下略显紧张，但已优于绿地朗峯（1:1.0）、北投时代（1:1.0）等竞品，高峰期停车压力可控。
优势维度解析
| 维度 | 得分 | 排名 | 解析 |
|---|---|---|---|
| 得房率 | 8.91 | 第1名 | 高赠送率设计直接转化为实际使用面积提升，24%-26%赠送率在五象南板块无竞品可及，是刚需及预算有限改善客群的核心吸引力来源 |
| 社区规模 | 7.86 | 第6名 | 2623户规模适中，支撑配套落地且管理高效，优于北投溪境（1779户）、轨道云著（5871户）等两端极端值，体现开发节奏与社区运营的平衡智慧 |
| 精装品质 | 8.58 | 第3名 | 厨卫功能完备、材料品牌主流、风格统一，虽未达阳光城光明·未来悦（全屋智能+高端会所）或龙光天宸（1500㎡高端会所）水准，但质价比在同价位段最优 |
| 绿化率 | 9.8 | 第1名 | 35%绿化率+1.58万㎡内部园林+“九境院落”新中式布局，生态质感为竞品最高分项，业主普遍认可其园林品质与空间尺度 |
| 容积率 | 4.1 | 第10名 | 2.5容积率在五象南属合理区间，但对比交投和顺青云台（3.0）、北投时代·峯范（2.5）等竞品，对改善客群“低密”心理预期支撑不足，属结构性短板 |
2. 区域价值：7.24/10 商业与产业双强，地段与教育待兑现
荣和五象院子所在良庆区五象南板块，是南宁市“重点向南”战略的核心承载地，享有中国（广西）自由贸易试验区南宁片区、中国—东盟信息港南宁核心基地等多重国家级政策叠加优势。区域已集聚华为、腾讯、数字广西集团等龙头企业，形成智能终端芯片、数字经济、现代金融三大主导产业集群，税收“亿元楼”达19栋，产业基础雄厚且持续升级。商业配套为最大亮点：2公里内覆盖华润万象汇、宝能商业中心、五象湖20万㎡商业综合体等区域级商圈；社区更自建51亩商业体，含8000㎡生活超市与3000㎡影院，生活便利性在五象南板块无出其右。医疗配套亦具优势，3公里内覆盖前海人寿医院、广西肿瘤医院五象院区等二级以上医疗机构。
然而，地段与教育构成明显短板：项目距地铁3号线保税区北站约800米，未达“地铁口”标准，公交接驳有限，通勤便利性弱于宝能五象湖1号（双地铁上盖）、轨道云著（双地铁辐射）；教育资源以区级公办为主，缺乏市重点或确定性学区支撑，难以满足高阶教育诉求，导致其在教育维度仅获7.0分，排名中游。
优势维度解析
| 维度 | 得分 | 排名 | 解析 |
|---|---|---|---|
| 商业配套 | 9.3 | 第1名 | “自建51亩商业+万象汇/宝能中心双核辐射”模式，生活服务密度与能级为五象南板块唯一，远超绿地朗峯（依赖外部商圈）、未来方舟（配套多在规划中） |
| 产业 | 8.2 | 第1名 | 自贸区、东盟信息港、智能终端芯片集群三重赋能，龙头企业集聚效应显著，为长期资产价值提供最坚实底层支撑 |
| 医疗配套 | 7.2 | 第6名 | 3公里内覆盖前海人寿医院、肿瘤医院五象院区等二级以上机构，应急保障能力优于北投溪境（仅社区卫生服务中心）、阳光城光明·未来悦（无明确三甲覆盖） |
| 地段 | 4.07 | 第10名 | 地铁接驳不足、主干道高峰期拥堵、城市界面尚处建设期，地段成熟度为五象南板块最低分项，显著拖累区域价值总分 |
| 教育资源 | 7.0 | 第6名 | 以区级公办学校为主，缺乏市重点或确定性学区，弱于交投和顺青云台（配建新民实验中学）、宝能五象湖1号（三中片区划片） |
3. 市场口碑：7.51/10 物业口碑断层领先，项目口碑存争议
荣和五象院子市场口碑呈现鲜明的“服务强、产品稳、品牌区域化”特征。其最大优势在于物业口碑——荣和物业为国家一级资质企业，广西物业服务力榜单TOP1，多次荣获“百姓好口碑”称号，以“37℃恒温社区”理念为核心，提供快递上门、入户增值服务及高频社群活动，精准匹配改善与刚需双重客群需求，综合得分9.76分，高居11个竞品第1名。社区环境亦获广泛认可：容积率2.5、绿化率35%营造出舒适宜居氛围，园林品质与交付兑现力在区域中处于领先水平。开发商口碑7.07分居中游，荣和集团作为广西龙头房企，2023年精装交付率高达97%，本土信任基础深厚，但全国影响力有限，品牌溢价能力弱于央企/AAA国企。
项目口碑5.7分则为明显短板，主要源于两方面争议：一是部分业主反馈高层楼栋间距偏近，影响采光与视野，削弱居住舒适度；二是项目成交均价7673元/㎡在五象南板块处于相对高位，但配套成熟度（尤其教育、地铁）尚未完全匹配，引发价值质疑，导致市场认可度未能有效转化为口碑势能。
优势维度解析
| 维度 | 得分 | 排名 | 解析 |
|---|---|---|---|
| 物业口碑 | 9.76 | 第1名 | 国家一级资质+广西TOP1物企+“37℃恒温社区”理念+高频增值服务，服务品质与业主满意度为竞品断层第一，是项目最强口碑护城河 |
| 开发商口碑 | 7.07 | 第7名 | 广西龙头房企，AA信用，交付率97%，本土信任基础深厚，但全国影响力与资金实力弱于北投（AAA）、交投（AAA）、华润（央企），品牌溢价能力受限 |
| 项目口碑 | 5.7 | 第10名 | 高层楼间距争议与价格-配套匹配度质疑构成核心短板，业主正面评价集中于园林与物业，负面反馈聚焦采光与价值认同，口碑分化明显 |
4. 市场表现：6.58/10 销售动能强劲，价格策略稳定性不足
荣和五象院子市场表现呈现“销售热、价格乱、潜力弱”的典型特征。销售情况为最大亮点：依托荣和集团本地销售榜首的强势势能，曾获2024年南宁别墅项目销售套数TOP1，近12个月商品住宅销售额全市排名第54位，虽整体排名中游，但在别墅细分品类中绝对领跑。价格合理性5.93分则为显著短板：当前标价约11000元/㎡，显著高于7673元/㎡的成交均价，且2025年价格在9500–11000元/㎡区间剧烈波动，涨幅达15.79%，稳定性欠佳，与周边荣和五象学府（9300元/㎡）、轨道御澜上城（8800元/㎡）相比存在明显溢价，削弱客户信任。价值潜力4.07分垫底，反映五象南板块当前新房去化周期偏长、价格支撑力待强化，短期内升值动能有限。
优势维度解析
| 维度 | 得分 | 排名 | 解析 |
|---|---|---|---|
| 销售情况 | 9.75 | 第1名 | 2024年南宁别墅销售套数TOP1，母品牌销售势能强劲，销售流速与市场热度在别墅赛道无可争议的第一，是项目当下生命力最直接体现 |
| 价格合理性 | 5.93 | 第10名 | 标价（11000元/㎡）与成交价（7673元/㎡）差距过大，2025年价格剧烈波动（9500–11000元/㎡），稳定性差，与刚需兼改善定位匹配度不足，为最大扣分项 |
| 价值潜力 | 4.07 | 第10名 | 五象南板块新房成交均价低于良庆区均值，去化周期长，市场对区域价格预期偏弱，短期价值兑现速度受限，排名垫底 |
总结
荣和五象院子是一款以“高得房率（8.91分）、强物业服务（9.76分）、低密宜居环境（容积率2.5、绿化率35%）、优质商业配套（9.3分）”为四大支柱的刚改融合型项目，精准锚定预算有限但重视居住实效、社区品质与生活便利性的首置及首次改善家庭。其核心价值在于用较低门槛（7673元/㎡成交均价）获取较高空间效率与可靠服务保障，在五象南板块配套逐步成熟的过程中具备稳健成长性。然而，项目在交通便捷性（距地铁800米）、教育资源层级（缺乏市重点）、价格策略稳定性（标价与成交价严重背离）上的短板，使其难以吸引对学区、地铁直达或资产保值有高要求的客群。对于追求“住得舒服、花得明白、服务到位”的务实型购房者而言，荣和五象院子是五象南板块最具性价比与确定性的选择。
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