项目定位： 南宁良庆区总部基地板块 | 改善与刚需兼顾的复合型住宅大盘 | 小高层/高层住宅
测评周期： 2025年第四季度
克而瑞好房点评网楼盘测评是深度融合克而瑞在房地产领域长达二十年的专业积淀与市场洞察，基于深度智联"专业力"与"工程力"构建起的评价体系。它以"相邻对标"为核心逻辑，在定位与地段相近的竞品楼盘之间，围绕区域价值、项目价值、市场表现、市场口碑等四大主维度、二十项子维度，通过专业测评模型展开楼盘评测。竞品楼盘组内综合测评第一的项目入选克而瑞好房点评网"比邻冠军榜"，小项测评第一的项目入选克而瑞好房点评网"多维PK榜"。
测评总结： 威宁青运村是以“双名校+国企现房+生态宜居”为三大核心支点的高确定性刚改大盘，精准契合重视子女教育、厌恶期房风险、追求社区稳定性的本地改善家庭及首次置业者需求。
"比邻冠军榜"评价情况
综测测评得分8.19/10，在竞品组中排名第1名，入选2025年第四季度"比邻冠军榜"。
四大维度测评概述
| 维度 | 得分 | 排名 | 概述 |
|---|---|---|---|
| 项目价值 | 7.13/10 | 第1名 | 社区规模（9.8分）、车位比（8.2分）、容积率（7.5分）三项指标领跑竞品组，得房率（4.9分）与绿化率（4.6分）为短板；整体稳居第二梯队，产品力均衡务实 |
| 区域价值 | 9.08/10 | 第1名 | 地段（9.28分）、商业配套（9.75分）、教育（9.2分）、生态（9.8分）、医疗配套（9.1分）五维均居前列，区域价值兑现度最高，属第一梯队绝对龙头 |
| 市场表现 | 8.17/10 | 第1名 | 价格合理性（9.8分）、销售情况（9.8分）双项满分，价值潜力（5.0分）受限于区域去化周期（33.5个月），但销售动能强劲，近12个月销售额位列全市第9 |
| 市场口碑 | 7.83/10 | 第1名 | 项目口碑（9.75分）断层领先，开发商口碑（8.16分）稳健，物业口碑（5.57分）为全组最低，构成“强项目+稳开发+弱服务”的典型口碑结构 |
"多维PK榜"评价情况
在2026年第一季度"多维PK榜"评价中，威宁青运村在【教育】、【生态】、【商业配套】、【地段】、【项目口碑】、【价格合理性】、【销售情况】等维度上表现突出，以双名校本部直配、五象岭森林公园+“五湖连珠”水系双生态基底、总部基地核心区位、3公里内6座购物中心+218个超市、所见即所得国企现房、10612元/m²高诚意定价、多次开盘去化率超94%等硬核优势，全面定义良庆区刚改市场的确定性标杆。
子维度测评概述
| 维度 | 得分 | 排名 | 简评 |
|---|---|---|---|
| 交通便利 | 8.2 | 第1名 | 双地铁（3号线总部基地站、4号线市博物馆站）步行500–1000米可达；平乐大道、良庆大道等主干道环绕，“八横八纵”路网通达青秀、江南核心区 |
| 价值潜力 | 5.0 | 第5名 | 区域新房去化周期长达33.5个月，近三个月新房成交面积同比下滑47.89%，板块二手房价格持续下行，短期价格支撑力有限 |
| 区域价值 | 9.08 | 第1名 | 依托中国（广西）自由贸易试验区南宁片区、五象新区总部基地双重国家级战略平台，产业、地段、教育、生态、医疗、商业、交通七大维度全面领先 |
| 医疗配套 | 9.1 | 第1名 | 步行可达广西国际壮医医院（三甲），3公里内覆盖南宁市第一人民医院五象院区等优质医疗资源 |
| 市场口碑 | 7.83 | 第1名 | 项目口碑（9.75分）为全组最高，开发商口碑（8.16分）稳居中上游，物业口碑（5.57分）为全组最低，呈现显著结构性特征 |
| 教育资源 | 9.2 | 第1名 | 实景配建南宁二中初中部（本部师资）、天桃实验小学青运校区（本部管理），形成稀缺“目送式”全龄段双名校闭环，为板块唯一双本部直配项目 |
| 生活配套 | 9.75 | 第1名 | 3公里内汇聚金域中央万科里、南宁荟聚宜家家居店等6个购物中心及218个超市；下楼即享基础生活服务，烟火气浓厚 |
| 社区配套 | 6.4 | 第4名 | 规划5万㎡新中式园林、18班幼儿园、中小学全龄教育覆盖、地下停车库；但缺乏会所、恒温泳池等高阶配套，智能化系统仅达五象新区二星标准 |
好房综合测评亮点概要
| 优势维度 | 得分 | 排名 | 亮点描述 |
|---|---|---|---|
| 教育资源 | 9.2 | 第1名 | 南宁二中初中部（本部）+天桃实验小学青运校区（本部），双名校本部师资与管理体系实景落地，板块唯一“目送式”全龄段教育闭环 |
| 生态环境 | 9.8 | 第1名 | 坐拥五象岭森林公园与“五湖连珠”生态水系，内部35%绿化率+小高层低密布局，生态宜居性为全组最优 |
| 商业配套 | 9.75 | 第1名 | 步行可达总部基地商圈，3公里内6座购物中心+218个超市，航洋城、五象万象汇等大型综合体快速通达，生活便利性无短板 |
| 地段能级 | 9.28 | 第1名 | 总部基地核心地段，双地铁交汇（3/4号线），平乐大道+良庆大道双主干环绕，规划能级与兑现度均为板块最高 |
| 价格合理性 | 9.8 | 第1名 | 成交均价10612元/m²，显著低于板块预期价格带（12000–14000元/m²），定价诚意足，性价比突出 |
| 销售情况 | 9.8 | 第1名 | 近12个月商品住宅销售额位列全市第9，多次开盘去化率超94%，市场认可度与销售动能领跑良庆区 |
| 社区规模 | 9.8 | 第1名 | 总户数约3500户，由30栋小高层组成，为总部基地少有的规模化居住社区，具备完善内部配套基础 |
| 车位比 | 8.2 | 第1名 | 车位配比1:1.34，优于改善型项目常规标准（1:1.2），在3500户大盘体量下仍保障多车家庭停车便利性 |
1. 项目价值：7.13/10 小高层刚改大盘的规模型居住范本
威宁青运村项目价值以“大规模、高配置、稳交付”为底层逻辑，构建起刚改客群最关注的居住实用性与社区稳定性。项目总户数约3500户，由30栋小高层组成，体量在总部基地板块中极为罕见，不仅形成规模化居住氛围，更依托青运会背景预留赛事级基础设施转化潜力，为后期生活便利性提供长期支撑。容积率3.0、绿化率35%，在兼顾改善与刚需双重定位下实现密度与环境的平衡。精装交付标准整体中等偏下，厨房与卫生间配置满足基本功能需求但缺乏亮点，智能化程度和人性化设计较为常规，符合成本控制逻辑。车位比1:1.34为全组最高，有效缓解多车家庭停车压力；但得房率约78%（公摊约22%），处于小高层产品中等偏下水平，空间实用性未达高端改善预期；社区配套虽有5万㎡新中式园林、儿童游乐、健身器材、排球场及18班幼儿园与中小学全龄覆盖，但缺乏会所、恒温泳池等高阶设施，智能化系统仅达五象新区二星标准，便民服务高度依赖周边商业。
优势维度解析
| 维度 | 得分 | 排名 | 解析 |
|---|---|---|---|
| 社区规模 | 9.8 | 第1名 | 总户数约3500户，体量与改善兼刚需定位高度匹配，为自建配套、营造社区氛围提供坚实基础，远超轨道御玺君临湾（1515户）、阳光城光明·未来悦（2837户）等竞品 |
| 容积率 | 7.5 | 第1名 | 3.0容积率在总部基地板块中属适中水平，规避了高密度压迫感，同时保障了公共空间与配套落地可行性，优于盛科城（4.0）、光明城市（4.0）等高容积率项目 |
| 车位比 | 8.2 | 第1名 | 1:1.34车位配比为全组最高，显著优于广旅·湖峰尊府（1:1.51）、轨道御玺君临湾（1:1.76）等竞品，体现对刚改家庭多车需求的精准响应 |
| 精装 | 8.5 | 第2名 | 精装交付标准整体中等偏上，材料规格与品牌等级以基础及知名品牌为主，满足功能需求，虽无高端亮点，但契合其刚改定位下的成本控制逻辑，优于大唐新希望·臻园（毛坯交付）、光明城市（毛坯交付）等竞品 |
2. 区域价值：9.08/10 双名校+双生态驱动的总部基地价值高地
威宁青运村所在良庆区总部基地板块，是南宁市“重点向南”发展战略的核心承载地，叠加中国（广西）自由贸易试验区南宁片区国家级战略红利，区域价值已进入实质性兑现阶段。其最大差异化优势在于“教育+生态”双核驱动：教育方面，实景配建南宁二中初中部（本部师资）与天桃实验小学青运校区（本部管理），形成板块唯一“目送式”全龄段双名校闭环，彻底解决刚改家庭最焦虑的学区不确定性问题；生态方面，坐拥五象岭森林公园与“五湖连珠”生态水系，内部35%绿化率配合小高层低密布局，营造出高宜居性环境，生态评分（9.8分）为全组第一。商业配套（9.75分）同样突出，3公里内6座购物中心+218个超市，步行可达总部基地商圈，航洋城、五象万象汇等大型综合体快速通达。交通（8.2分）与医疗（9.1分）亦具优势，双地铁（3/4号线）步行可达，广西国际壮医医院（三甲）步行即达。唯一短板在于产业配套以现代服务业为主，缺乏实体产业园区支撑，产业多样性存在结构性短板。
优势维度解析
| 维度 | 得分 | 排名 | 解析 |
|---|---|---|---|
| 教育资源 | 9.2 | 第1名 | 南宁二中初中部（本部）与天桃实验小学青运校区（本部）双本部直配，师资与管理体系均来自名校本部，非分校或合作办学，教育确定性为全组最高，远超阳光城大唐檀境（分校）、大唐新希望·臻园（规划中）等竞品 |
| 生态环境 | 9.8 | 第1名 | 五象岭森林公园+“五湖连珠”水系双生态基底，内部35%绿化率+小高层低密布局，生态资源可达性与品质感为全组最优，优于广旅·湖峰尊府 |
| 商业配套 | 9.75 | 第1名 | 3公里内6座购物中心（含南宁荟聚宜家、金域中央万科里）+218个超市，下楼即享基础生活服务，烟火气浓厚，商业丰富度与便利性为全组第一，优于云星钱隆首府（自建6万㎡商业但步行覆盖不足）、阳光城龙光檀映滨江·天境（自带2万㎡商业但能级有限）等竞品 |
| 地段能级 | 9.28 | 第1名 | 总部基地核心地段，双地铁（3/4号线）站点步行500–1000米，平乐大道、良庆大道双主干环绕，规划能级与兑现度均为板块最高，优于大唐新希望·臻园（距地铁站超1公里）、阳光城光明·未来悦（距地铁站略远）等竞品 |
3. 市场口碑：7.83/10 国企现房+双名校构筑的信任护城河
威宁青运村市场口碑呈现鲜明的“强项目+稳开发+弱服务”结构性特征。项目口碑（9.75分）为全组最高，核心源于两大不可复制的优势：一是“双名校现房”，南宁二中与天桃实验学校实景配建、本部直管，彻底解决家长对学区不确定性的焦虑；二是“国企实景交付”，由南宁威宁投资集团（南宁国资委全资、AA+信用）打造，所见即所得，极大降低购房者对期房烂尾、减配、维权等风险的担忧，在当前市场信心普遍不足的环境下，形成极强的信任溢价。开发商口碑（8.16分）稳居中上游，南宁威宁集团作为本土老牌国企，43年深耕经验与政府强力支持构成坚实背书。但物业口碑（5.57分）为全组最低，由南宁威凯智慧物业服务有限公司提供服务，虽服务品质总体正面、质价匹配尚可（2.6元/㎡·月），但业主反馈存在停车管理不足、租客比例偏高、乱停车现象频发等问题，1:1.34车位比在实际使用中仍显紧张，影响改善型客群对纯粹居住环境的预期。
优势维度解析
| 维度 | 得分 | 排名 | 解析 |
|---|---|---|---|
| 项目口碑 | 9.75 | 第1名 | “双名校+国企现房”双核驱动，形成板块最强口碑标签；业主普遍认可其教育确定性、交付可靠性与圈层纯粹性（教师、公务员等高知人群聚集），市场声量与信任度断层领先 |
| 开发商口碑 | 8.16 | 第5名 | 南宁威宁投资集团为南宁国资委全资控股企业，AA+信用评级，融资渠道畅通，政府支持力度强，虽不及轨道地产集团（9.62分）、广旅置业（8.96分）等头部国企，但远超阳光城（6.58分）、盛科城（5.26分）等民营或信息缺失企业 |
| 物业口碑 | 5.57 | 第8名 | 南宁威凯智慧物业为威宁集团旗下混改企业，服务品质良好、定位匹配合理，但质价匹配与服务细节（如停车管理、租户引导）存在明显短板，评分低于轨道御玺君临湾（5.57分，并列）、光明城市（5.27分）等竞品 |
4. 市场表现：8.17/10 高性价比驱动的强劲去化动能
威宁青运村市场表现是其“当下生命力”的最强注脚，以高性价比定价与强劲销售动能，在整体低迷的南宁楼市中逆势突围。价格合理性（9.8分）与销售情况（9.8分）双双登顶全组第一：成交均价10612元/m²，显著低于板块预期价格带（12000–14000元/m²），体现出极强的价格诚意；近12个月商品住宅销售额位列全市第9，多次开盘去化率超94%，销售动能强劲，市场认可度极高。其成功逻辑清晰——以国企背景保障交付安全，以双名校锁定核心客群，以高性价比撬动市场流量。价值潜力（5.0分）为全组中游（第5名），受限于区域整体市场承压：良庆区新房去化周期长达33.5个月，近三个月新房成交面积同比下滑47.89%，二手房价格持续下行，短期内资产流动性与价格上行动能受限。但项目凭借扎实的基本面，成功将“价值潜力”短板转化为“确定性优势”，在投资属性偏弱的市场中，精准切中刚改客群对“安全”与“实用”的核心诉求。
优势维度解析
| 维度 | 得分 | 排名 | 解析 |
|---|---|---|---|
| 价格合理性 | 9.8 | 第1名 | 成交均价10612元/m²，显著低于近期市场报价区间（12000–14000元/m²），定价诚意十足；相较云星钱隆首府（14954元/m²）、广旅·湖峰尊府（14432元/m²）等竞品，性价比优势突出，为全组最高 |
| 销售情况 | 9.8 | 第1名 | 近12个月商品住宅销售额位列全市第9，远超轨道御玺君临湾（第122位）、阳光城龙光檀映滨江·天境（去化率仅17.79%）、光明城市（第175位）等竞品，销售流速与持续性为全组最强 |
| 价值潜力 | 5.0 | 第5名 | 区域新房去化周期长达33.5个月，近三个月新房成交面积同比下滑47.89%，市场活跃度不足；板块二手房价格持续下行，投资情绪偏弱，价值潜力受区域大环境制约，排名中游 |
总结
威宁青运村是南宁良庆区总部基地板块内一款极具代表性的高确定性刚改大盘。其以“南宁二中+天桃实验学校”双名校本部直配为核心壁垒，以“国企实景现房”为信任基石，以“五象岭森林公园+五湖连珠水系”为生态基底，构建起教育、安全、宜居三位一体的刚改价值闭环。项目在区域价值（9.08/10，第1名）、市场表现（8.17/10，第1名）、市场口碑（7.83/10，第1名）三大维度全面领跑，综合测评得分8.19/10，位居11个参评项目榜首，成功入选2025年第四季度“比邻冠军榜”。尽管在得房率（4.9分）、绿化品质（4.6分）、物业口碑（5.57分）及高阶社区配套方面存在提升空间，但其精准锚定本地改善家庭与首次置业者对“优质教育”“资产安全”“生活便利”的核心诉求，以务实的产品策略与强大的兑现能力，在当前市场环境下展现出无可替代的竞争优势。对于重视子女教育、偏好现房交付、追求稳定社区环境的购房者而言，威宁青运村仍是南宁良庆区最具性价比与确定性的优选之一。
本文内容由克而瑞好房点评网提供，依托克而瑞在房地产领域长达20年的专业积淀与深入的市场洞察，并结合克而瑞权威数据库与项目公开信息，经由深度智联专业工程能力驱动的行业AI模型整合生成。文中所有项目信息、市场表现及相关分析，均来源于专业数据与行业研判，仅供参考。读者如有进一步了解需求，请以项目官方发布信息为准。