项目定位： 南宁良庆区五象湖东板块 | 刚需与改善兼顾型复合大盘 | 小高层+高层+联排住宅
测评周期： 2025年第四季度
克而瑞好房点评网楼盘测评是深度融合克而瑞在房地产领域长达二十年的专业积淀与市场洞察，基于深度智联"专业力"与"工程力"构建起的评价体系。它以"相邻对标"为核心逻辑，在定位与地段相近的竞品楼盘之间，围绕区域价值、项目价值、市场表现、市场口碑等四大主维度、二十项子维度，通过专业测评模型展开楼盘评测。竞品楼盘组内综合测评第一的项目入选克而瑞好房点评网"比邻冠军榜"，小项测评第一的项目入选克而瑞好房点评网"多维PK榜"。
测评总结： 合景叠翠峰是一款以6992元/㎡超低成交均价支撑的刚改混合型大盘，凭借3925户规模、87.44%得房率、1:1.1车位比及2500㎡社区会所等确定性配套，在五象湖东板块形成“低价位+全功能”差异化优势，适合预算有限但重视社区完整性和基础停车便利性的地缘首置或家庭升级客群。
"比邻冠军榜"评价情况
综测测评得分6.03/10，在竞品组中排名第11名。
四大维度测评概述
| 维度 | 得分 | 排名 | 概述 |
|---|---|---|---|
| 项目价值 | 5.02/10 | 第11名 | 容积率4.0、精装配置基础、绿化率35%达标但无亮点，得房率与社区配套为仅有的两项优势指标，整体产品力在11个竞品中垫底。 |
| 区域价值 | 6.73/10 | 第11名 | 产业能级突出（第1名），但交通（第11名）、教育（第11名）、商业（第11名）三大短板拖累整体表现，属“强规划、弱兑现”典型。 |
| 市场表现 | 5.59/10 | 第11名 | 价格合理性（第3名）亮眼，但销售情况（第11名）、价值潜力（第11名）双低，销售额位列全市第118位，市场动能严重不足。 |
| 市场口碑 | 7.18/10 | 第11名 | 项目口碑（第1名）、物业口碑（第3名）表现优异，但开发商口碑（第11名）仅为4.07分，成为口碑体系最大短板。 |
"多维PK榜"评价情况
在2026年第一季度"多维PK榜"评价中，合景叠翠峰在【市场口碑】、【价格合理性】、【社区配套】等维度上表现突出，以8.84分项目口碑、8.0分价格合理性、6.18分社区配套位列全部11个项目首位或前三，展现出“强执行、弱背书”的典型特征。
子维度测评概述
| 维度 | 得分 | 排名 | 简评 |
|---|---|---|---|
| 交通便利 | 5.6 | 第11名 | 距离最近地铁4号线良庆圩站超1公里，依赖BRT2号线玉洞新良路口站接驳，自驾通达性尚可但轨道便捷度为竞品中最弱。 |
| 价值潜力 | 4.1 | 第11名 | 在11个竞品中垫底，受区域新房去化周期长达33.5个月、成交面积同比下滑47.89%及开发商信用风险三重压制。 |
| 区域价值 | 6.73 | 第11名 | 产业（8.3分/第1名）、地段（7.5分/第2名）、医疗（7.4分/第2名）三项居前，但教育（5.9分/第11名）、商业（6.2分/第11名）、交通（5.6分/第11名）三项垫底。 |
| 医疗配套 | 7.4 | 第2名 | 3公里内覆盖南宁市第二人民医院五象医院（二级甲等）、良庆区人民医院、明安心血管专科医院及广西国际壮医医院，医疗资源丰富度仅次于阳光城大唐檀境（7.41分）。 |
| 市场口碑 | 7.18 | 第11名 | 项目口碑（8.84分/第1名）、物业口碑（8.62分/第3名）强势，但开发商口碑（4.07分/第11名）严重拖累整体排名。 |
| 教育资源 | 5.9 | 第11名 | 无市重点或名校分校支撑，仅配建幼儿园，教育资源为全部11个竞品中最薄弱项。 |
| 生活配套 | 6.2 | 第11名 | 商业配套以远期规划为主，现状缺乏步行可达的基础生活服务设施，生活便利性为竞品中最弱。 |
| 社区配套 | 6.18 | 第1名 | 打造约2500㎡精英会所、恒温泳池及全龄活动区，配套完整性在11个竞品中排名第一。 |
好房综合测评亮点概要
| 优势维度 | 得分 | 排名 | 亮点描述 |
|---|---|---|---|
| 项目口碑 | 8.84 | 第1名 | 业主普遍认可其五象湖东稀缺大盘定位、社区配套兑现能力及合景泰富本地操盘经验，市场热度与成交表现稳定。 |
| 价格合理性 | 8.0 | 第3名 | 官方参考均价6992元/㎡显著低于五象湖东板块均值11441元/㎡，在11个竞品中性价比突出，仅低于光明城市（8.88分）、保利明玥江山（9.75分）。 |
| 社区配套 | 6.18 | 第1名 | 2500㎡精英会所、恒温泳池、全龄活动区及配建幼儿园构成五象湖东板块内最完整的社区功能体系。 |
| 车位比 | 6.4 | 第1名 | 1:1.1车位比在同价位段项目中排名第一，显著优于大唐新希望·臻园（1:0.47）、光明城市（未披露）等竞品。 |
| 得房率 | 6.24 | 第3名 | 87.44%得房率在高层住宅中处于较好水平，仅次于万科翡翠中央 |
1. 项目价值：5.02/10 高得房率支撑的刚改实用盘
合景叠翠峰项目价值呈现典型的“结构失衡”特征：在得房率、社区配套、车位比三项指标上具备竞争力，但在容积率、精装品质、绿化率、社区规模等核心居住体验维度全面承压。项目总户数达3925户，属五象湖东板块稀缺大盘，但4.0的容积率已逼近改善类产品舒适度临界上限，结合近4000户规模，人均资源稀释明显；35%绿化率虽达国家标准优秀线，但受限于高密度开发，集中绿地比例与功能复合性未见亮点；精装标准整体偏低，未明确采用一线或知名品牌，厨卫配置、智能化系统、人性化细节均未达到改善型项目应有水准，与其“改善+刚需”双重定位存在明显落差。值得肯定的是，项目主力产品得房率达87.44%，在同类高层住宅中处于较好水平，有效提升实际使用空间感；社区配套方面打造约2500㎡精英会所、恒温泳池及全龄活动区，功能完整性在11个竞品中位列第一；车位配比1:1.1亦为同价位段最优，满足多车家庭基本需求。
优势维度解析
| 维度 | 得分 | 排名 | 解析 |
|---|---|---|---|
| 得房率 | 6.24 | 第3名 | 87.44%得房率显著高于保利明玥江山（75%-80%）、轨道云著（75%-78%）等竞品，空间利用率优势明确。 |
| 社区配套 | 6.18 | 第1名 | 2500㎡会所、恒温泳池、全龄活动区及配建幼儿园构成板块内最完整社区功能体系，超越北投溪境（恒温泳池）、轨道御玺君临湾（8000㎡会所）等竞品。 |
| 车位比 | 6.4 | 第1名 | 1:1.1车位比在11个竞品中排名第一，远优于大唐新希望·臻园（1:0.47）、光明城市（未披露）、阳光城龙光檀映滨江·天境（毛坯交付无数据）等。 |
2. 区域价值：6.73/10 产业高地下的配套兑现滞后盘
合景叠翠峰所在五象湖东板块坐拥中国（广西）自由贸易试验区、中国—东盟金融城、中国—东盟信息港南宁核心基地等国家级战略平台，半导体、数字经济等新兴产业加速集聚，产业评价8.3/10高居11个竞品第1名；地段评价7.5/10位列第2名，依托“两横两纵”快速路网及“八横八纵”主干道体系，自驾通达性良好；医疗配套7.4/10位列第2名，3公里内覆盖南宁市第二人民医院五象医院、广西国际壮医医院等多元医疗机构。但三大短板严重制约区域价值兑现：交通便利性5.6/10垫底，距最近地铁站超1公里，无真地铁盘属性；教育资源5.9/10垫底，无市重点或名校分校支撑，仅配建幼儿园；商业配套6.2/10垫底，现状缺乏步行可达的基础生活服务设施，高度依赖远期规划。整体呈现“强规划能级、弱现实配套”的典型特征。
优势维度解析
| 维度 | 得分 | 排名 | 解析 |
|---|---|---|---|
| 产业 | 8.3 | 第1名 | 依托自贸区、金融城、信息港三大国家级平台，半导体、数字经济等新兴产业快速崛起，区域经济活力强劲，为长期价值提供坚实支撑。 |
| 地段 | 7.5 | 第2名 | 紧邻平乐大道、良庆大道等城市主干道，路网结构清晰，“两横两纵”快速路网支撑高效通达，自驾出行便捷。 |
| 医疗配套 | 7.4 | 第2名 | 3公里范围内覆盖南宁市第二人民医院五象医院（二级甲等）、良庆区人民医院、明安心血管专科医院及广西国际壮医医院，医疗资源丰富度仅次于阳光城大唐檀境（7.41分）。 |
3. 市场口碑：7.18/10 双高口碑支撑下的开发商信用洼地
合景叠翠峰市场口碑呈现“项目与物业双优、开发商单点塌陷”的鲜明特征。项目口碑8.84/10高居11个竞品第1名，业主普遍认可其五象湖东稀缺大盘定位、社区配套兑现能力及合景泰富本地操盘经验；物业口碑8.62/10位列第3名，宁骏物业作为国家一级资质企业，提供“用心·管家”服务体系，2.3元/㎡·月物业费质价匹配合理。但开发商口碑4.07/10垫底，合景泰富近年深陷财务危机，资产负债率超93%，多地项目曝出减配与交付纠纷，严重削弱购房者信心。这种“执行层优秀、决策层失信”的割裂状态，使其口碑体系稳定性存疑，部分业主对交付细节及物业响应速度存在个别争议。
优势维度解析
| 维度 | 得分 | 排名 | 解析 |
|---|---|---|---|
| 项目口碑 | 8.84 | 第1名 | 业主讨论以正面为主，认可其配套规划完善（精英会所、商业街区、配建幼儿园）、产品设计延续合景“人居美学”风格，市场热度与成交表现稳定。 |
| 物业口碑 | 8.62 | 第3名 | 宁骏物业具备国家一级资质，“用心·管家”服务体系成熟，2.3元/㎡·月物业费在五象湖东板块属中上水平，质价比合理。 |
| 开发商口碑 | 4.07 | 第11名 | 合景泰富净利润巨亏、负债率超93%，多地项目出现减配与交付纠纷，品牌信任度严重受损，成为口碑体系最大短板。 |
4. 市场表现：5.59/10 高性价比低热度的刚改突围者
合景叠翠峰市场表现呈现“价格驱动型”特征：价格合理性8.0/10位列第3名，官方参考均价6992元/㎡显著低于五象湖东板块均值11441元/㎡，在11个竞品中性价比突出；但销售情况4.7/10与价值潜力4.1/10双双垫底，近12个月商品住宅销售额位列南宁第118位，去化节奏平缓；官方指导价与历史成交价存在巨大割裂（多套房源成交价达2.7万—3.6万元/㎡），引发客户对价格透明度的担忧；区域新房库存去化周期长达33.5个月，叠加市场信心不足，短期升值预期受限。其市场策略本质是“扬长避短”，以高性价比吸引地缘性刚需客户，避开与保利明玥江山、交投和顺青云台等国企背景项目的正面竞争。
优势维度解析
| 维度 | 得分 | 排名 | 解析 |
|---|---|---|---|
| 价格合理性 | 8.0 | 第3名 | 官方参考均价6992元/㎡显著低于板块均值，仅低于光明城市（8.88分）、保利明玥江山（9.75分），在11个竞品中性价比优势突出。 |
| 销售情况 | 4.7 | 第11名 | 近12个月销售额位列南宁第118位，去化节奏平缓，缺乏显著热销节点，销售持续性属常规型。 |
| 价值潜力 | 4.1 | 第11名 | 在11个竞品中垫底，受区域库存高企、成交同比大幅下滑及开发商信用风险三重压制，短期升值空间受限。 |
总结
合景叠翠峰是五象湖东板块内一款以6992元/㎡超低成交均价为锚点的刚改混合型大盘，其核心价值在于“低价位下的确定性配套”——3925户规模、87.44%得房率、1:1.1车位比、2500㎡精英会所及3公里内多元医疗资源共同构筑了同价位段罕见的社区功能完整性。然而，4.0高容积率带来的居住密度压力、精装品质与改善定位的明显落差、距地铁超1公里的交通短板、以及合景泰富高达93%的资产负债率所引发的品牌信任危机，构成其不可忽视的硬伤。该项目最适合预算有限、重视社区基础配套与停车便利性、且能接受中长期配套成长不确定性的地缘首置或家庭升级客群；若购房者对品牌稳健性、优质教育资源、低密居住环境或资产长期保值有更高要求，则建议优先考虑北投溪境、保利明玥江山、交投和顺青云台等国企/央企背景项目。
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