一、项目基础概况
万科光曜（备案名：星澜花园、万科星耀花园）地处闽侯县上街板块，高新大道旁（国家地球空间基地大厦附近），位于规划的新洲CBD核心区域内，由福州市汇澜房地产开发有限公司开发（万科地产时隔多年重返福州的首个住宅项目）。项目定位为乌龙江畔新一代光感浮岛社区，面向高知改善人群打造品质住区。项目占地约24.21亩（16140㎡），规划8栋住宅楼，总户数仅252户，容积率2.0，绿地率35%，车位配比约1:1.32（车位333个），车位资源较为充裕。主力户型及装修情况尚未公开披露，物业由万科物业管理。项目于2026年5月15日拿地（楼面价4136元/㎡），目前已取得建设工程规划许可证，处于建设阶段，营销中心轮廓初具规模。售价待定。
万科光曜区位配套地图
二、轨道交通配套
轨道交通是该项目的核心竞争力之一。项目地处高新大道旁，周边覆盖地铁2号线厚庭站及规划中的地铁3号线、A1线等多条轨道交通线路，轨交网络较为密集。
公交配套方面优势显著，周边有多条公交线路经停，公共交通接驳便利。自驾方面，项目紧邻高新大道、乌龙江大道等主干道，可快速接入浦上大桥、湾边大桥等过江通道，通达主城核心区。
三、生活、医疗、教育全维度配套
教育配套是项目的核心竞争力之一。根据土地出让公告约定，项目划片学校为高新区小学（师大附小，未建暂名），学校投入使用前该片区适龄儿童由教育局统筹安排至相对就近有学位学校。周边3公里范围内覆盖多所优质教育资源，包括师大附小（规划中）、高新区第三中心小学、闽江师专附属实验小学、高岐中学（在建）、福建师范大学附属高新区小学等，教育配套规划清晰。
商业配套方面，项目地处新洲CBD核心区域，毗邻高新区核心商圈，周边汇聚高新万达、正荣财富中心、群升广场等大型商业综合体，购物、餐饮、娱乐一站式满足。项目自身配建约1500㎡商业用房（含地面首层商业不低于750㎡），由闽侯县国有资产服务中心回购。
医疗配套方面，周边3公里范围内覆盖福建中医药大学附属第三人民医院（三甲）、高新区医院（规划中）等医疗机构。
生态资源是项目的突出优势。项目地处乌龙江畔，坐拥一线江景资源，周边分布乌龙江湿地公园、旗山湖公园、轮船滨公园等生态休闲场所。社区规划以“抬板空间布局、沉浸式园林、全龄主题空间”等创新设计，打造“光感浮岛社区”概念。
四、产品力亮点
项目产品力特征鲜明。容积率仅2.0，在闽侯上街板块属于低密配置；绿地率35%，保障了居住舒适度；车位配比1:1.32（333个车位、252户），车位资源充裕。
社区定位为“新一代光感浮岛住区”，以抬板空间布局、新锐建筑立面、沉浸式园林、全龄主题空间等创新设计，面向高知改善人群打造品质住区。万科品牌背书叠加万科物业服务，构筑了坚实的品质保障。建筑立面采用现代新锐风格，融合乌龙江景观资源与城市天际线视野。
五、置业适配人群点评
依托克而瑞好房点评网实地走访数据，万科光曜核心优势在于万科品牌+乌龙江生态+地铁辐射+低密社区四重价值叠加。项目以仅252户、容积率2.0的定位，居住密度低、圈层纯粹，是闽侯上街板块稀缺的低密品质住区。楼面价仅4136元/㎡，未来定价空间较为灵活。
需关注以下不确定性因素：一是项目尚处建设初期，预计交房时间在2028年以后，急需入住的购房者需审慎考量；二是售价尚未公布，需以开发商售楼处实时报价为准；三是学区划片暂未落地，划片学校高新区小学（师大附小）尚未建成，过渡期统筹安排存在不确定性；四是区域开发尚处起步阶段，新洲CBD片区配套正在逐步建设，完全成熟的居住氛围尚需时间。
整体来看，项目适合认同万科品牌价值、注重低密居住体验与乌龙江生态资源、对交房周期有一定耐心的改善型购房者，尤其适合在高新区、大学城及地铁2号线沿线工作的中产家庭。对即买即住、学区即时确定性有刚性需求的购房者需审慎考量。
补充说明：学区划片以政府官方最新公告为准；地铁远期规划、商业建设进度以政府公告为准；楼盘价格为市场参考价，实际售价以售楼处实时报价为准。
