项目定位： 福州闽侯县上街板块 | 郊区改善型住宅 | 小高层与高层产品组合
测评周期： 2026年第二季度
克而瑞好房点评网楼盘测评是深度融合克而瑞在房地产领域长达二十年的专业积淀与市场洞察，基于深度智联“专业力”与“工程力”构建起的评价体系。它以“相邻对标”为核心逻辑，在定位与地段相近的竞品楼盘之间，围绕区域价值、项目价值、市场表现、市场口碑等四大主维度、二十项子维度，通过专业测评模型展开楼盘评测。竞品楼盘组内综合测评第一的项目入选克而瑞好房点评网“比邻冠军榜”，小项测评第一的项目入选克而瑞好房点评网“多维PK榜”。
测评总结： 亿京溪源里是一款以空间实用性与圈层纯粹性为核心优势的郊区改善型项目，适合注重居家品质、认可本地口碑、对通勤容忍度较高的福州大学城及闽侯本地改善家庭。
“比邻冠军榜”评价情况
综测测评得分6.86/10，在竞品组中排名第1名，入选2026年第二季度“比邻冠军榜”。
四大维度测评概述
| 维度 | 得分 | 排名 | 概述 |
|---|---|---|---|
| 项目价值 | 6.84/10 | 第4名 | 在车位配置、社区密度、园林绿化方面表现突出，但社区配套丰富度与装修信息透明度存在短板 |
| 区域价值 | 6.80/10 | 第4名 | 地段处于次核心成长区，医疗配套扎实、生活便利性强，但交通通达性与商业能级偏低 |
| 市场表现 | 7.80/10 | 第1名 | 销售情况与溢价能力优于多数竞品，五一短期热销表现良好，整体市场动能处于区域前列 |
| 市场口碑 | 5.26/10 | 第4名 | 项目口碑与物业口碑表现稳健，但企业口碑薄弱，开发商品牌力尚未形成有效背书 |
“多维PK榜”评价情况
在2026年第二季度“多维PK榜”评价中，亿京溪源里在【医疗配套】【车位配置】【园林绿化】【地段价值】等维度上表现突出，展现出较强的居住确定性与空间兑现力。
子维度测评概述
| 维度 | 得分 | 排名 | 简评 |
|---|---|---|---|
| 交通便利 | 5.81/10 | 第6名 | 最近地铁站步行约1328米，自驾接入三环快速路需约4.7公里，通勤效率受限 |
| 价值潜力 | 7.83/10 | 第1名 | 土地市场热度较高（近一年涉宅地块成交9宗），新房供求比0.51，供需关系偏紧 |
| 区域价值 | 6.80/10 | 第4名 | 地段价值评分较高（7.99分），生态环境安静（7.12分），产业环境具备基础支撑（6.02分） |
| 医疗配套 | 8.04/10 | 第1名 | 500米内聚集7家医疗机构，1.4公里可达三级甲等医院福建中医药大学附属第三人民医院 |
| 市场口碑 | 5.26/10 | 第4名 | 物业口碑（7.05分）与项目口碑（6.91分）表现良好，企业口碑（1.81分）为明显短板 |
| 教育资源 | 6.41/10 | 第4名 | 1公里内有2所幼儿园，1.5公里内有2所小学，5公里内含福州一中大学城校区等资源 |
| 生活配套 | 6.20/10 | 第4名 | 500米内基础生活与餐饮业态密集，自建6000㎡下沉式商业街强化日常便利性 |
| 社区配套 | 5.88/10 | 第6名 | 配置下沉商业街与35%绿化率，但未见会所、泳池、健身房等高阶设施规划 |
好房综合测评亮点概要
| 优势维度 | 得分 | 排名 | 亮点描述 |
|---|---|---|---|
| 医疗配套 | 8.04/10 | 第1名 | 3公里内有三级甲等医院，500米内覆盖7家医疗机构，医疗服务圈密度与层级领先区域 |
| 车位配置 | 8.08/10 | 第1名 | 车位比1:1.42，全部为地下车位，人车分流设计提升归家安全与社区品质感 |
| 园林绿化 | 7.95/10 | 第1名 | 绿化率35%，打造“溪源八景”中央园林与6米挑高空中庭院垂直森林体系 |
| 地段价值 | 7.99/10 | 第1名 | 所处上街板块属次核心成长区，具备区域发展潜力，城市界面持续优化中 |
1. 项目价值：6.84/10 空间实用性与低密圈层并重的改善样本
亿京溪源里以“第四代住宅”为差异化标签，全系采用一梯一户纯边套设计，层高3.05至3.3米，结合6米挑高空中庭院，实现135%–150%超高得房率，显著提升空间延展性与功能适配度。项目容积率2.0、绿化率35%，契合郊区改善型项目对居住密度与生态品质的基本要求；社区规模172户，属低密小体量，有利于营造圈层纯粹性与管理精细度。车位比1:1.42高于区域改善盘普遍基准（1:1.2），245个机动车位全部位于地下，人车分流动线清晰，归家体验更具安全感与仪式感。“溪源八景”中央园林融合叠水溪流、全冠乔木与五重立体绿化，配合垂直森林体系，形成户内外双重生态景观。
优势维度解析
| 维度 | 得分 | 排名 | 解析 |
|---|---|---|---|
| 车位配置 | 8.08/10 | 第1名 | 车位比1:1.42，全部为地下车位，有效解决多车家庭停车痛点，人车分离设计保障社区静谧与安全 |
| 园林绿化 | 7.95/10 | 第1名 | 绿化率35%，打造“溪源八景”主题园林，叠加空中庭院形成垂直森林体系，生态营造扎实可信 |
| 社区密度 | 7.27/10 | 第1名 | 容积率2.0结合纯板式小高层布局，楼栋排布疏朗，采光通风条件良好，符合改善客群对舒适性的核心诉求 |
2. 区域价值：6.80/10 次核心成长区中的医疗与生活便利高地
亿京溪源里所在上街板块被定位为次核心成长区，依托福州大学城、闽侯东南汽车城及旗山湖“三创园”创新平台，形成产学研协同发展的区域格局。项目500米范围内基础生活配套完善，涵盖便利店、超市、药店共23个网点，餐饮门店25家，叠加自建6000㎡下沉式商业街，日常高频消费可高效满足。医疗资源尤为突出：500米内聚集健齿口腔、陈英内科诊所、美岐村卫生所等7家医疗机构；1.4公里内可达三级甲等医院福建中医药大学附属第三人民医院，形成高密度、多层次医疗服务圈。生态环境安静，3公里内无高速、铁路等大型噪音源；但2公里内存在加气站等少量工业类污染源，影响可控。教育配套覆盖全龄段，1.5公里内有上街美岐小学等公办学校，5公里内含福州一中大学城校区，可满足基础就学需求。
优势维度解析
| 维度 | 得分 | 排名 | 解析 |
|---|---|---|---|
| 医疗配套 | 8.04/10 | 第1名 | 500米内7家医疗机构+1.4公里三级甲等医院，服务半径合理、类型多元，区域医疗资源密度与层级领先 |
| 地段价值 | 7.99/10 | 第1名 | 上街板块属次核心成长区，城市界面持续优化，承接主城外溢需求的潜力明确，发展路径清晰 |
| 生态环境 | 7.12/10 | 第2名 | 周边无大型噪声源，声环境安静；虽有少量工业类污染源，但最近距离超1200米，整体影响有限 |
3. 市场口碑：5.26/10 项目与物业表现稳健，企业公信力待验证
亿京溪源里项目口碑（6.91分）与物业口碑（7.05分）均处于区域中上游水平。作为大学城首个第四代住宅，其户户配备6米挑高空中庭院的设计稀缺性强，社区无安置房配建，圈层统一纯粹，已获闽侯本地好评榜首位。物业服务由福州融侨物业管理有限公司提供，具备国家一级资质与福州市五星级认证，服务体系涵盖24小时安保、园区养护及全龄社群运营，业主反馈规范及时。但企业口碑仅1.81分，开发商“亿京发展”无公开信用评级、无已交付项目记录、无省级及以上权威奖项背书，市场履约能力缺乏佐证。物业费3.5元/㎡·月高于福州市高层住宅指导价上限（1.76元/㎡·月），质价匹配度存在争议，性价比感知较弱。
优势维度解析
| 维度 | 得分 | 排名 | 解析 |
|---|---|---|---|
| 项目口碑 | 6.91/10 | 第1名（并列） | 作为大学城首个第四代住宅，户户带空中庭院、纯边套设计与圈层纯粹性获得本地高知群体高度认同 |
| 物业口碑 | 7.05/10 | 第3名 | 融侨物业具备国家一级资质与五星级认证，服务体系覆盖全面，基础服务响应及时、执行稳定 |
| 企业口碑 | 1.81/10 | 第1名（并列） | 开发商亿京发展暂无公开信用评级、无已交付项目记录，企业背景与履约能力尚待市场验证 |
4. 市场表现：7.80/10 阶段性热销表现突出，价格策略理性平衡
亿京溪源里市场表现得分7.80/10，位列竞品组第1名。成交网签均价11638元/㎡，竞品价格指数96.37，略高于区域竞品均值，体现出一定溢价能力；五一假期109㎡户型实现售罄，销售动能阶段性凸显。近12个月销售额位列福州第35位，虽未进入区域热销榜单前列，但在同类型郊区改善项目中表现相对积极。区域新房供求比0.51，供需关系偏紧，为价格提供一定支撑；但整体市场活跃度承压，闽侯新房去化周期长达30.8个月，新房成交面积同比下滑46.73%，二手房成交面积同比下跌42.82%，价格预期偏弱。项目凭借高车位比、优质物业与低密圈层，在同质化竞争中构建出差异化价值锚点。
优势维度解析
| 维度 | 得分 | 排名 | 解析 |
|---|---|---|---|
| 销售情况 | 7.92/10 | 第1名 | 五一假期109㎡户型售罄，短期销售动能强于多数竞品，阶段性市场热度表现良好 |
| 溢价表现 | 7.65/10 | 第2名 | 成交均价11638元/㎡，竞品价格指数96.37，定价策略稳健，与区域改善需求匹配度较高 |
| 市场潜力 | 7.83/10 | 第1名 | 近一年闽侯涉宅土地成交9宗，多宗溢价率超20%，土地市场热度支撑区域长期价值预期 |
总结
亿京溪源里是福州闽侯上街板块一款定位清晰、优势鲜明的郊区改善型项目。其核心竞争力集中于三大维度：一是空间实用性突出，135%–150%超高得房率、一梯一户纯边套、6米挑高空中庭院构成差异化产品力；二是居住确定性强，1:1.42车位比、35%绿化率、“溪源八景”园林与融侨物业共同保障归家体验与日常品质；三是区域生活便利性优异，500米高密度医疗与生活配套叠加1.4公里三级甲等医院，形成扎实的即住支撑。项目短板集中于交通通达性（地铁站步行超1300米）、商业能级（缺乏大型综合体）、装修标准透明度不足及开发商品牌力薄弱。适合福州大学城、高新区及金山片区工作的首改或二次置业家庭，年收入80–150万元，重视居家品质、圈层认同与空间兑现力，对通勤效率容忍度较高，且更信赖本地口碑与实际交付体验的改善客群。
本文内容由克而瑞好房点评网提供，依托克而瑞在房地产领域长达20年的专业积淀与深入的市场洞察，并结合克而瑞专业数据库与项目公开信息，经由深度智联专业工程能力驱动的行业AI模型整合生成。文中所有项目信息、市场表现及相关分析，均来源于专业数据与行业研判，仅供参考。读者如有进一步了解需求，请以项目官方发布信息为准。
