近日，天津市规划和自然资源局发布了《关于河北区工程里片区棚户区改造（旧城区改建）项目建设工程设计方案总平面图的公示》。
地块与北宁公园一路之隔，去年12月由河北区城市更新平台公司摘牌，今年3月官宣由金地代建。
01
规划公示：北宁公园旁低密洋房
该宗地块位于河北区建昌道板块，育红路与淮安西道交口，地块编号津北育（挂）2025-33号，是一宗占地面积仅0.7万㎡的“迷你地块”，南侧即为北宁公园，周边配套完善。
地块位置示意图与周边配套&在售新盘
规划显示，项目共5栋住宅，7-10F到顶洋房，全架空设计，一楼带下沉庭院。
图源：规资局网站公示
地块建设用地面积6866.5㎡，容积率1.5，以公示楼层估算，全盘预计仅96套房源，户均面积约107㎡（以上仅根据现有指标估算，实际以最终公示为准）。
图源：规资局网站公示
目前地块周边在售项目大多为高层产品，本案的出现可一定程度上弥补洋房供应的短缺。
02
河北区市场整体情况
2026年1-4月，天津市河北区商品住宅市场（含普通住宅、别墅、酒店式公寓）整体运行平稳，并在3月、4月迎来明显放量。
1-4月累计成交面积7.9万㎡，成交套数785套，成交金额17.4亿元，成交均价22022元/㎡，套均价222万元/套；同期供应面积3.0万㎡，供求比0.37，呈现供小于求格局。
图源：克而瑞·决策专家「顾一宁」skills生成
1-2月河北区月度成交在1万㎡左右运行，3月起成交规模显著放大，3月环比+168.9%，4月延续高位运行，成交金额同步抬升至6.5亿元。
市内六区站位
1-4月市内六区商品住宅市场累计成交面积46万㎡，成交套数4056套，成交金额138.8亿元。
图源：克而瑞·决策专家「顾一宁」skills生成
市内六区成交金额呈梯队分布，河西、河东居前两位，南开次之，河北区以17.4亿元位列第4，与红桥相近。
市场变化
量价齐升：1-4月河北区成交规模同比大幅增长，3月成交面积同比+222.21%、成交金额同比+204.83%；4月成交面积同比+203.84%、成交金额同比+246.17%。
数据来源：CRIC
节奏特征：1-2月为传统淡季，月度成交在1万㎡左右；3月起新盘集中入市带动成交大幅放量，3月成交面积环比+168.9%；4月延续高位运行。
价格表现：4月成交均价21962元/㎡，同比上涨13.93%；套均价223万元/套，同比+49.89%，反映改善型产品占比提升。
03
主销红盘
河北区1-4月在售住宅项目不足10个，主销项目仅5个。
榜单
河北区1-4月商品住宅成交TOP5
图源：克而瑞·决策专家「顾一宁」skills生成
河北区“三冠王”，同时以6.9亿元网签金额拿下同期全市成交金额第二。
金地代建的代表作之一，是外院附中城市更新片区重点住宅项目，去年11月入市至今累计签约377套，月均去化高达63套。产品精准匹配市区首改客群，教育资源加持（配建十二年制小外已开工，将于28年启动招生），质价比高，保持快速去化。
图源网络：金地上湾玖峯实景图
中国铁建西派国印一二期洋房调价后重新销售，均价2.4-2.7万元/㎡，高层低至2万元起，以价换量冲入榜单第二；
中车·中环学府特惠房高层90平米最低170万元，价格逐渐向北辰改善盘“看齐”；
信达金地中山印93-143㎡高层在售，价格同样有所松动，成交量呈逐月上升趋势；
津铁绿城中山鸣翠是河北另一个“价格担当”，高层均价2.6万元，主销的96㎡总价230万元起。
结语
河北区工程里城更地块因与北宁公园一路之隔的稀缺位置、全架空低密洋房的产品形态，以及金地代建的品牌背书，成为区域市场的新看点，精准填补了周边高层主导下的洋房供应空白。
从河北区整体市场看，2026年1-4月呈现明显的量价齐升态势，套均价同比涨幅接近50%，改善型需求加速释放。
工程里项目的入市，不仅将进一步丰富河北区的低密产品供给，也有望凭借“北宁公园旁+金地代建”的双重标签，承接区域改善客群的置业需求。后续项目开盘节奏与定价策略，值得持续关注。
THE END
特别提醒：
1、上述研究成果由克而瑞天津分析师宋筱琦，通过人机协作综合使用问数及skills等功能撰写完成。内容仅供参考，不构成投资建议；
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