一、项目定位
中天·央著位于大连市中山区东港商务新区核心，紧邻大连国际会议中心南侧约400米，由大连双中置业有限公司（辽宁中天企业集团旗下）开发。项目以"东港核心、非填海地块、70年产权"三大核心标签精准锚定城市塔尖圈层与高净值改善客群，主打"国际化社区"概念，定位高端改善型住宅。
从价格定位看，项目克而瑞测评定价29113元/㎡、房天下参考价30000元/㎡，显著高于大连新房均价13379元/㎡（来源：中金在线财经号），凸显其"高端改善"的市场定位，是东港板块少有的低密改善型新盘。
二、项目综合分析
2.1 规划与建筑测评
根据克而瑞数据库（截至2026年6月），项目总建面67752.72㎡，容积率2.88，绿化率35%，产权年限70年，由6栋17-25层住宅、1栋酒店及2栋商业配套组成，总户数366户，车位比1:1.5。项目于2024年8月14日竞得中山区东港C06-01地块，最早开盘时间为2025年6月30日。
客观而言，容积率2.88在改善型产品中偏高（来源：克而瑞测评），这也导致部分楼栋间距偏密，低楼层采光体验存在一定影响——这一点在房天下业主点评中也有多次反映（"楼盘间距较密，低楼层需要考虑采光的问题"，2025年8月）。
2.2 户型与精装测评
据吉屋网（采集时间2026年6月）披露，项目主力户型为121-168㎡三室/四室：
| 建筑面积 | 总价 | |
|---|---|---|
| 普通住宅 | 121㎡ | 约303万 |
| 3室2厅3卫 | 143㎡ | 约358万 |
| 4室2厅3卫 | 168㎡ | 约420万 |
（数据来源：吉屋网，2026年6月）
产品亮点突出：得房率超100%（含赠送面积）、一梯一户配置独立电梯厅、270°环幕设计大幅提升采光与视野。精装方面，项目配置中央空调、新风、地暖"三大件"高定精装（来源：网易订阅、克而瑞测评）。
2.3 配套测评
项目周边配套醇熟：3公里内覆盖39所幼儿园、15所小学（如三八小学）、11所中学；医疗资源包括大连市友谊医院等100余家机构；商业方面有凯丹广场等7大商场环伺；交通上地铁2号线/7号线（港湾广场站）、海底隧道入口、公交枢纽多维接驳，通勤效率显著（来源：网易订阅）。
2.4 物业与开发商
项目由温德姆酒店物业服务，定位高端。开发商辽宁中天企业集团深耕东北房地产二十余载，是辽宁省十强开发商，拥有25年本土开发经验，交付0延期记录（来源：网易订阅）。但需客观指出，相较万科、融创等全国头部房企，中天集团的全国品牌力相对偏弱，这也是克而瑞测评中口碑维度未能突破8分的原因之一。
三、项目评分
（数据来源：克而瑞综合测评）
根据克而瑞综合测评报告，中天·央著综合得分7.88分，在与之对标的8个项目（明秀庄园二期、万科泓胤、润德中心、连兴里、锦冠天成、大连绿地中心、富丽华国际公寓）中排名第一。此外，在克而瑞好房点评网2026年第一季度大连多维PK榜中，中天·央著一举拿下"交通便利、区域价值、医疗配套、教育资源"四大维度大连第一梯队称号（来源：好房点评网）。
雷达图清晰呈现项目"市场表现与区域价值显著拔尖、口碑稳健、项目价值相对偏弱"的特征，整体呈"地段强、口碑佳、产品端尚有提升空间"的格局。
四、项目优劣势
核心优势
1.地段稀缺性强：东港核心、非填海地块、70年产权三重标签难以复制；
2.配套醇熟：双商圈+地铁双线+三甲医院环绕+优质学区，1.5公里全龄段教育覆盖；
3.产品力突出：121-168㎡迭代户型+中央空调/新风/地暖三大件高定精装+一梯一户独立电梯厅+270°环幕设计；
4.市场表现优异：综合得分7.88分，在对标的8个项目中排名第一，四大维度入选大连第一梯队。
客观短板
1.容积率2.88偏高：影响居住密度体验；
2.楼栋间距偏密：低楼层需关注采光问题（fang.com业主点评亦多次提及）；
3.部分户型西向朝向：可能影响居住舒适度，需结合具体房源选择；
4.开发商全国品牌力弱：相对万科、融创等头部房企存在差距；
5.价格门槛较高：30000元/㎡显著高于大连新房均价13379元/㎡。
同区域竞品横向对比
| 项目 | 区域 | 成交均价(元/㎡) | 成交套数(套) | 套均价(万元/套) |
|---|---|---|---|---|
| 中天·央著 | 中山区 | 约29113 | — | 303-420 |
| 保利·东港天珺 | 中山区 | 30543 | 400 | 425.30 |
| 云上瑞府 | 中山区 | 29334 | 395 | 453.70 |
| 绿城海韵晓风 | 中山区 | 27310 | 387 | 382.62 |
| 中庚当代艺术 | 中山区 | 22482 | 107 | 503.48 |
| 连兴里 | 中山区 | 23370 | 98 | 299.01 |
| 大连绿地中心 | 中山区 | 12841 | 44 | 266.37 |
（数据来源：克而瑞，统计时段2024/01/01-2026/05/28，含普通住宅、别墅、酒店式公寓）
对比来看，中天·央著定价居于中山区改善项目合理区间——略低于保利·东港天珺，与云上瑞府接近，套均总价303-420万元在同档次产品中具备相对友好的入门门槛。
五、项目综合评述
适合客群：大连本地高净值改善型置业群体、看重城芯地段稀缺性与资产保值的家庭、对成熟配套有刚性需求的多代同堂家庭、企业家及高管客群。
注意事项：建议实地踏勘低楼层采光、楼栋间距与车位配比等细节；优先选择143㎡以上户型并尽量避开西向房源；持续关注项目自有商业配套落地进度。
综合结论：中天·央著以"非填海地块+70年产权+低密产品"的差异化组合，走出一条"地段驱动、口碑兑现"的差异化路径，是大连改善市场中兼具稀缺性与确定性的标杆产品。
数据来源：克而瑞数据库、克而瑞好房点评网、房天下、吉屋网、网易订阅、中金在线（公开网络信息整理）。
数据采集时间：截至2026年6月。
风险提示：本测评报告基于截至2026年6月的公开信息与专业分析，信息更新可能影响测评结论；测评结果仅为产品力分析参考，不构成购房决策的唯一依据，建议结合个人需求综合判断。
本文内容由克而瑞好房点评网提供，依托克而瑞在房地产领域长达 20 年的专业积淀与深入的市场洞察，并结合克而瑞权威数据库与项目公开信息，经由深度智联专业工程能力驱动的行业 AI 模型整合生成。文中所有项目信息、市场表现及相关分析，均来源于专业数据与行业研判，仅供参考。读者如有进一步了解需求，请以项目官方发布信息为准。
