企业动态 | 华戟科技×公寓U选：住玖公寓管理系统×长租公寓智能专家引擎

华戟科技×公寓U选联合打造推出：住玖公寓管理系统×长租公寓智能专家引擎：20+位行业专家共创、300+条运营SOP，把一线经验封装成会算账、懂营销、促增长的AI专家引擎。

从事公寓运营的人，大多经历过这样的时刻：

月底两套账核对至凌晨；数万元获客预算投出去，线索真假难辨；门锁水电品牌杂乱，抄表靠人跑、安防靠人守；报修调度散落在微信群，品质全凭经验；想调租金，只能凭感觉。

公寓管理系统并不稀缺——房态、合同、账单，各家PMS都能做。但经营好一家公寓，仅靠"记录"远远不够。真正稀缺的，是能读懂数据、告诉你下一步怎么走的"大脑"。

这正是住玖要做的：住玖公寓管理系统（PMS）是一套成熟的公寓管理底座，「长租公寓智能专家引擎」是架在底座之上的AI专家引擎——由华戟科技与公寓U选联合打造，20+位深耕长租10年以上的专家共创，沉淀300+条贯穿获客、带看、签约、续租的运营SOP。基础PMS帮你管好门店，AI专家引擎帮你做大生意。

一、系统总体介绍：不是又一个PMS，而是懂经营的AI引擎

住玖由华戟科技与公寓U选联合打造，一套平台承载整条业务链：营销获客、房源租约、账单工单、IOT物联、业财对账、数据报表。基础能力各家PMS均可实现，住玖同样完备，真正的差异在底座之上——

图1　住玖系统工作台实拍：门店经营概况、出租率、待办提醒一屏尽览

引擎凭什么"懂行"？——像老运营一样想问题，像财务一样算数字

市面上的AI工具不少，但公寓经营者最怕的是：它说得头头是道，一追问数字就露馅。住玖的AI专家引擎，把20多位资深运营的实战经验变成了它看数据的眼光，同时给自己立了一条铁规矩——AI只负责解读，所有数字都由系统按统一规则算出来。同一个门店的同一批数据，今天算和下个月算，结果分毫不差，你随时可以自己复核。

·每个数字都查得到出处：报告里的任何一个数——出租率、空置损失、预计增收——都能一路追溯到对应的合同、账单和房源记录，是不是"编的"，一眼便知；

·缺数据就明说，不硬凑：数据不齐的地方，报告直接写"暂不判断"，绝不拿0或者"平均水平"糊弄你。宁可留白，不编故事；

·判断有行情做参照：引擎内置了一份覆盖1,198个长租项目、43万多间房源的市场基准库——你的门店租金定多少、去化算快算慢，它有板块行情做对照，不是拍脑袋。

"AI不算数，就不算数。"——为了守住这条底线，引擎每次上线更新前，都要先跑完1,100多个自动化校验用例，全过才算数。

二、多业态一套通管：业态再怎么变，系统不用换

长租业态高度碎化：整租散租、白领蓝领、企业大客户包租，定价逻辑、合约结构、计费规则差异极大，多数系统只擅长单一业态。住玖从底层把多业态做成统一底座，同一套系统可同时承载整租、散租、集中式、分散式，白领公寓、蓝领宿舍、企业包租、园区公寓均可覆盖，租客通过小程序自助签约、换房、续签、缴费、报修。

图2　系统房态图实拍：整租散租、多种业态房间状态、欠费与到期提醒一目了然

三、智能物联：七大品类、50+品牌统一接入，设备自动运行

让设备替人值守：签约即通、退租即断、欠费即冻、异常即报。智能门锁、水电表、人脸门禁、道闸统一接入，即插即用——签约自动下发密码，退租自动失效，欠费自动冻结断电，异常能耗、飞房、烟雾主动预警。

图3　风险预警中心实拍：人员离岗、能耗异常、烟雾触发等实时告警、闭环处置

四、业财一体：业务财务一本账，月底不再对对账

在线收款直达运营商自有账户，支持分账；业务账单与在线交易数据双向对账，业务单据自动完成财务凭证转换并推送至SAP、用友、金蝶。业务发生即入账，月底不再对对账，财务不必再为结算疲于应对。

图4　业财一体数据链路：支付、对账到凭证转换与推送，业务发生即入账

五、经营分析：AI专家引擎每月交一份《经营诊断报告》

它不只告诉你"哪里不对"，更告诉你"下一步怎么做、能多收多少"。引擎每月交付一份《经营诊断报告》，不像传统报表堆砌数字，更像一位资深运营顾问，按四章层层推进：

报告给出"健康度评分"，从GOP率、营销费用率、推广投产比、出租率、客资成本、单房利润六个维度独立打分；缺数据即标注"不评分"，绝不勉强拼凑。

一个真实案例（演示数据）：某门店3间合同即将到期，若不补签，一个月后空置将达62间、占上架房源的59%。报告不止于"空置率偏高"，而是直接测算：每拖一天，单间空房少收约87元；本周内逐户联系到期租客，目标续签不少于2间；确定不续的，到期前15天挂出。推广预算同理：先加投20%运行14天，达标后提至40%，每档同步给出预计月增收。

从"看数据"到"做决策"之间最昂贵的一段路，由AI替你走完——这份报告不只是汇报，更是一张增收作战图。

六、智能获客：找客、聊客交给AI，团队专注带看签约

获客是增收的第一杠杆。智能获客是AI专家引擎在获客端的延伸——它懂你的房源、客群与板块，筛客比人工更准、成本比人工更低：

·全网找人：在小红书、抖音为你的公寓做内容、投放广告，房源同步挂上AI找房，无需拍摄、无需盯守后台；

·AI筛客聊客：先问清预算、通勤、房型与入住时间，不匹配的直接过滤，不推给团队；

·带看签约：意向明确的客户推送至企业微信，签约结果回流平台，下一轮投放自动修正。

聊客同样由AI主导：私信与评论30秒内响应、咨询零遗漏，匹配度达95%以上，管家话术自动质检打分。真实项目数据：获客成本下降60%，咨询量提升200%，全网曝光增长5.7倍，有项目开业首月出租率即达60%。AI还在两个岗位全天候值守：对外智能客服7×24小时响应缴费与报修，对内AI运营助手沉淀制度流程知识库。

七、客户验证：国企集团与头部品牌的共同选择

不是概念验证，而是在100+家企业、6万余间房源的真实运营中跑出来的结果。

图5　服务国企保租房项目的运营可视化数据看板：全区房源、出租率、监管数据一屏统览

八、写在最后

长租已进入存量运营、精算取胜的时代。基础PMS成为标配，真正稀缺的，是那个懂经营、能帮客户增收的"大脑"。

住玖的「长租公寓智能专家引擎」，不是又一个管房管账的工具，而是一个真正懂长租业务、懂经营、能帮客户提升收入的AI系统。管好门店，靠住玖扎实的PMS底座；做大生意，靠住玖的AI专家引擎。

关于两家企业

▎华戟科技：把运营经验写成代码与引擎

华戟科技（上海华戟信息技术有限公司）专注长租社区数智化解决方案，自主研发住玖公寓管理系统，提供营销获客、数字运营、IOT物联、业财一体与AI赋能等整套系统。核心技术团队来自蘑菇租房、魔方公寓，凝聚15年长租公寓系统建设经验；2020年首版系统上线至今，累计完成6万余间房源数据迁移，服务100+企业客户，覆盖路劲、WEPARK、上海华谊集团、联东U谷等国企集团与头部品牌。

▎公寓U选：把一线营销沉淀成300+条SOP

公寓U选是一家AI智能驱动的科技公司，以自研AI模型U+GPT为核心技术，提供涵盖房源搜索、交易及线下增值服务的全方位解决方案，聚焦长租公寓AI数据营销获客。平台端注册用户300万+，覆盖城市16+，聚焦长三角、珠三角城市群，2025年累计完成100万次租客房源匹配服务、全渠道曝光3,500万；商家端已服务泊寓、冠寓、旭辉瓴寓、万科爱住、宁巢、方隅、亦阁、建发晟光里等长租品牌。