新开长租公寓观察 | 提前3个月抢窗口，性价比新开项目持续价格战

1、资产来源结构变化

纯租赁主导新建供应，非居及存量土地新建翻倍，改建类仍以商办资产为主

北京、杭州、成都等租赁用地新建前期集中入市，叠加近年土地供应缩减，增量项目放缓，租赁用地新建市占下降约10个百分点；值得注意的是，上海R4用地新建2026年市占39%，较去年提升3.3个百分点，城市供应高峰未过；南京、成都等城竞配建、竞自持放宽，此类占比缩减约5个百分点；同时国家及地方持续加大存量土地盘活用作保障房力度，推动非居及存量土地新建占比提升超15个百分点，市占超30%；

从改建各类占比来看，存量商办改租仍是增量主力，2026年市占超63%，较2025年增长4个百分点，存量住宅重要补充，占比超30%，市占提升约2个百分点，园区配套类优质资产消化，市占降低超6个百分点；厂房和公服转化容量有限，占比在5%以下。

2、资产及运营主体变化

国企资产贡献度超7成，运营品牌亦持续提升，占比逼近五成

集中式公寓特别是保租房具有强烈的民生属性，国企承担主要的保租房筹建任务，在拿地、融资和政策审批上具有房企无法比拟的优势。过去几年房地产行业深度调整，房面临巨大的现金流压力，被迫收缩非核心、重资产、长周期的持有型业务，转向“保交楼”和去库存。资管系在宏观经济和租金预期波动的背景下，追求高周转或稳定IRR的市场化资管资金进入重资产持有的步伐放缓。国企在资产和运营端逐渐成为绝对主力，房企规模缩减但仍为重要补充，资管系占比稳定。

3、商业模式变化

国企系轻资产抬头，房企系轻资产项目占比涨超9个点，超越重资产成主导模式

国企系运营商主力商业模式仍为重资产持有，占比超93%，但轻资产模式占比小幅提升至4.4%，随着国企系运营体系的成熟、品牌口碑建立和关联供应链稳定，轻资产模式将逐渐上涨；房企系运营商依托领先行业的成熟模式输出，近年来轻资产拓展持续提速，典型如泊寓开放加盟、华润有巢和瓴寓国际通过政企合作模式扩张，2026年新开房企系运营商轻资产占比提升9.6个百分点至46.9%，超越重资产成为主导模式，后续随着地方国企存量资产的盘活加速，轻资产模式占比或将进一步提升。

1、产品变化

“品质化、精品化”趋势凸显，京汉高端需求持续释放，中大型项目份额收窄

对比2025年，2026年前三季度新开品质型白领公寓市占提升6.7个百分点，单城市看，北京、上海、广州、南京、杭州等5城品质型白领市占呈上涨趋势，北京及武汉高端公寓市占均提升4个百分点，城市高端品质型租住需求持续释放；

从新开项目规模梯队看，2026年前三季度新开项目仍聚集300套以内精品小体量项目，整体市占较2025年全年提升2.7个百分点，300-800套项目市占收窄约3.3个百分点，2000套以上大型租赁社区市占基数因素结构性上涨0.7个百分点，其余梯队市占以稳为主。

2、一线城市产品线租金变化

四城品质型租金齐涨，京深性价比租金受区位因素影响波动较大

一线城市中集中式公寓发展迅速，新入市项目所处区位及周边配套提升明显，推动四城品质型和性价比白领价格均呈不同幅度的上涨；蓝领公寓整体供给收缩，上海、广州、深圳今年无新增供给监测；高端服务式公寓整体市占低位，且受单门店定价影响较大，如深圳今年监测两个高端项目，憬黎服务公寓·深圳宝安150元/月/㎡，深圳罗湖辉盛名致服务公寓240元/月/㎡，价差达90元/月/㎡。

3、二线城市产品线租金变化

杭州/南京供给结构影响租金仍降，武汉新开核心布局拉升租金

二线城市整体止跌明显，杭州整体规模超21.8万套，保租房占比50%，今年来增量收缩，租金仍呈下滑趋势，但品质型和性价比白领降幅控制在2%以内；南京2026年保租房供给几乎全位于城市外围，导致租金结构性大幅下跌；成都市场保租房占比超56%，且城市定价管控严格，城市租金结构性下跌结束，从近两年新开来看，租金维稳微涨；武汉2026年新开保租房占比超70%，且核心区占比上涨15个百分点达43%，推动租金上涨。

小结

2025年-2026年，核心八城新开长租公寓变化可以概括为“供应前置、模式换轨、结构分化”三层逻辑。

1、供应前置：较租赁旺季来临提前3个月入市，前置抢占市场；上海持续高供应，其余城市减速

2026年3-6月高位水平，延续“毕业季”前置布局策略，且较2025年快1个月启动；前置开业提升曝光率，以提前抢占年末退租/换房等市场需求；上海2026年前三季度供应占比去年全年新开超九成，预计2026年新开或达7万套水平，其余城市小幅下调为主，较去年下滑多在0.2万套以内。

2、模式换轨：新建主导供应，商办改建主要增量；国企资产持有主力，轻资产整体加速

租赁用地新建市占下降约10个百分点但仍为主力；改建各类占比来看，存量商办改租仍是增量主力；资产端以国企为主要贡献端；运营端国企占比逼近五成，国企运营品牌持续增加化；国企系轻资产模式提升；房企系运营商轻资产模式提速，2026年新开项目占比提升超9个百分点，超越重资产成为主导模式。

3、结构分化：小而精项目加大供给，一线品质化发展，二线城市新开租金结构性持续下降

2026年前三季度新开项目仍聚集300套以内精品小体量项目，整体市占超64%；新开品质型白领公寓市占提升6.7个百分点；一线城市四城品质型和性价比白领价格均呈不同幅度的上涨；京深性价比租金受区位因素影响波动较大；蓝领公寓整体供给收缩；二线城市杭州/南京供给结构影响租金仍降，武汉新开核心布局拉升租金。