项目定位： 常州天宁区青龙板块 | 改善型住宅 | 小高层与叠加产品形态
测评周期： 2026年第二季度
克而瑞好房点评网楼盘测评是深度融合克而瑞在房地产领域长达二十年的专业积淀与市场洞察，基于深度智联“专业力”与“工程力”构建起的评价体系。它以“相邻对标”为核心逻辑，在定位与地段相近的竞品楼盘之间，围绕区域价值、项目价值、市场表现、市场口碑等四大主维度、二十项子维度，通过专业测评模型展开楼盘评测。竞品楼盘组内综合测评第一的项目入选克而瑞好房点评网“比邻冠军榜”，小项测评第一的项目入选克而瑞好房点评网“多维PK榜”。
测评总结： 保利·天珺是一款以低密规划、高得房率与央企开发保障为核心竞争力的主城区改善型住宅，适合注重实用空间效率、多车家庭停车需求及圈层纯粹性的本地改善客群。
“比邻冠军榜”评价情况
综测测评得分7.21/10，在竞品组中排名第2名，入选2026年第二季度“比邻冠军榜”。
四大维度测评概述
| 维度 | 得分 | 排名 | 概述 |
|---|---|---|---|
| 项目价值 | 7.53/10 | 第2名 | 在车位配置、社区密度、户型配置及社区配套方面表现较为突出，产品力整体处于竞品前列 |
| 区域价值 | 7.12/10 | 第5名 | 交通与商业配套均衡便利，但生态环境与医疗资源存在明显短板，区域价值呈现结构性特征 |
| 市场表现 | 6.84/10 | 第7名 | 成交均价14681元/㎡，价格指数76.30，溢价能力相对偏弱，销售去化持续承压 |
| 市场口碑 | 7.35/10 | 第2名 | 企业口碑优势显著，物业口碑稳健可靠，项目口碑尚有提升空间 |
“多维PK榜”评价情况
在2026年第二季度“多维PK榜”评价中，保利·天珺在【社区密度】、【车位配置】、【户型配置】、【社区配套】等维度上表现突出，展现出较强的低密改善产品竞争力。
子维度测评概述
| 维度 | 得分 | 排名 | 简评 |
|---|---|---|---|
| 交通便利 | 7.90 | 第2名 | 距地铁2号线三角场站仅292米，500米内覆盖7个公交站点及15条线路，1.5公里内可上龙城高架 |
| 价值潜力 | 7.80 | 第1名 | 所在青龙板块近一年涉宅土地成交8宗，出现7.05%溢价地块，新房供求比仅为0.3，供需关系偏紧 |
| 区域价值 | 7.12 | 第5名 | 商业配套均衡，1.2–2.5公里范围内万象城、吾悦广场等三大商圈环伺；教育配套数量充足，1.5公里内覆盖4所小学 |
| 医疗配套 | 6.60 | 第7名 | 周边缺乏三级甲等医院支撑，高等级诊疗需依赖外部区域 |
| 市场口碑 | 7.35 | 第2名 | 企业口碑得分8.18/10，位列竞品第1名；物业口碑7.45/10，服务品质稳健可靠 |
| 教育资源 | 7.23 | 第7名 | 周边1公里内有4所幼儿园，1.5公里内覆盖4所小学（含解放路小学教育集团成员校），中学资源丰富但最近距离超1.3公里 |
| 生活配套 | 7.70 | 第4名 | 500米内基础生活与餐饮业态丰富，1.2–2.5公里范围内三大商圈环伺，日常与品质消费需求均可满足 |
| 社区配套 | 7.90 | 第1名 | 配置约3000㎡下沉式双会所及2000㎡主题架空层，涵盖恒温泳池、私宴厅等功能，全龄化生活场景完善 |
好房综合测评亮点概要
| 优势维度 | 得分 | 排名 | 亮点描述 |
|---|---|---|---|
| 社区密度 | 8.09 | 第1名 | 容积率1.6，最大楼间距达95米，有效保障采光、通风与居住私密性 |
| 社区配套 | 7.90 | 第1名 | 约3000㎡下沉式双会所+2000㎡主题架空层，功能覆盖全龄段生活需求 |
| 车位配置 | 7.97 | 第1名 | 车位比1:1.79，纯人车分流，地下车位全覆盖，契合多车家庭需求 |
| 户型配置 | 8.00 | 第1名 | 得房率82%–84.3%，叠加赠送后可达88%，空间效率显著优于同类产品 |
| 企业口碑 | 8.18 | 第1名 | 由央企保利发展控股开发，品牌信誉与财务稳健性较强 |
| 价值潜力 | 7.80 | 第1名 | 板块土地市场活跃，新房供求比0.3，具备较强的价格支撑基础 |
1. 项目价值：7.53/10 低密社区营造与空间效率双优
保利·天珺项目价值得分7.53/10，在11个竞品中位列第2名。项目以“低密+高配+央企”组合策略构建差异化优势：容积率1.6、规划户数388户，社区规模适中，既保障圈层纯粹性，又支撑高品质配套落地；车位比1:1.79，接近豪宅标准，实现纯人车分流；户型得房率82%–84.3%，叠加赠送后可达88%，显著提升实用面积；社区配套配置约3000㎡下沉式双会所及2000㎡主题架空层，涵盖恒温泳池、私宴厅、瑜伽室等多元功能，全龄化生活场景完善。绿化率35%符合改善型项目基本要求，但园林设计偏标准化，缺乏主题花境与生态技术应用；精装采用方太、索菲亚等国内一线品牌，风格稳健实用，未引入国际顶级厨卫系统，整体调性偏常规。
优势维度解析
| 维度 | 得分 | 排名 | 解析 |
|---|---|---|---|
| 社区密度 | 8.09 | 第1名 | 容积率1.6属中等偏低密度，最大楼间距达95米，有效保障户内采光、通风与居住私密性 |
| 户型配置 | 8.00 | 第1名 | 得房率82%–84.3%，叠加赠送后可达88%，空间效率在同类产品中表现较为突出 |
| 社区配套 | 7.90 | 第1名 | 配置约3000㎡下沉式双会所及2000㎡主题架空层，功能覆盖全龄段生活需求，配套完整性居竞品前列 |
| 车位配置 | 7.97 | 第1名 | 车位比1:1.79，显著优于多数竞品，纯人车分流设计保障社区安全与静谧 |
| 装修配置 | 7.76 | 第4名 | 采用方太、索菲亚等国内一线品牌，整体风格稳健实用，符合改善客群对品质与功能的平衡需求 |
2. 区域价值：7.12/10 交通与商业配套均衡，生态与医疗存短板
保利·天珺区域价值得分7.12/10，在11个竞品中位列第5名。项目位于常州市天宁区青龙板块，属成熟优质居住区，生活氛围醇熟。交通配置表现良好，距地铁2号线三角场站仅292米，500米内覆盖7个公交站点及15条线路，1.5公里内可上龙城高架；商业配套均衡，500米内基础生活与餐饮业态丰富，1.2–2.5公里范围内万象城、吾悦广场等三大商圈环伺。教育配套数量充足，1.5公里内覆盖4所小学（含解放路小学教育集团成员校）；但生态环境表现中等，最近公园为775米外在建口袋公园，步行可达性一般，2公里内存在十余处污染源，最近仅408米；医疗配套缺乏三级甲等医院支撑，高等级诊疗需依赖外部区域。
优势维度解析
| 维度 | 得分 | 排名 | 解析 |
|---|---|---|---|
| 交通便利 | 7.90 | 第2名 | 地铁、公交与自驾路网均具备较高便利性，契合改善型客群对高效通勤的需求 |
| 商业配套 | 7.70 | 第4名 | 500米内基础生活与餐饮业态丰富，1.2–2.5公里范围内三大商圈环伺，日常与品质消费需求均可满足 |
| 教育资源 | 7.23 | 第7名 | 周边1公里内有4所幼儿园，1.5公里内覆盖4所小学，教育资源数量充足但国际学校缺失 |
| 生活配套 | 7.70 | 第4名 | 社区周边生活氛围成熟，公共设施运转良好，能较好满足改善型家庭对居住稳定性与便利性的需求 |
3. 市场口碑：7.35/10 央企背书稳固，项目口碑待强化
保利·天珺市场口碑得分7.35/10，在11个竞品中位列第2名。企业口碑得分8.18/10，位居竞品第1名，依托央企保利发展控股开发，品牌与财务双优，增强市场信任度；物业口碑7.45/10，由保利物业提供服务，具备国家一级资质，“亲情和院”服务体系响应及时、管理规范，社区文化活动丰富；项目口碑6.42/10，虽实景交付兑现度高，但部分购房者反馈南侧地块施工进度滞后，影响对整体开发效率的信心，项目口碑尚未形成现象级传播或权威奖项加持。
优势维度解析
| 维度 | 得分 | 排名 | 解析 |
|---|---|---|---|
| 企业口碑 | 8.18 | 第1名 | 央企背景雄厚，品牌与财务双优，为项目提供坚实信用背书 |
| 物业口碑 | 7.45 | 第2名 | 保利物业具备国家一级资质，服务品质稳健可靠，基础服务扎实且社区文化活动丰富 |
| 项目口碑 | 6.42 | 第7名 | 依托保利发展央企品牌力及“天珺”系高端产品线定位，低容积率、纯洋房与叠墅组合契合改善客群需求 |
4. 市场表现：6.84/10 价格指数偏低，销售动能持续承压
保利·天珺市场表现得分6.84/10，在11个竞品中位列第7名。成交均价14681元/㎡，竞品价格指数76.30，显著低于同板块高价竞品，反映出客户对其产品价值感知不足，品牌溢价未有效兑现；近12个月销售额排名常州第60位，多次开盘去化率均低于20%，最低仅4.55%，销售表现持续疲软；但价值潜力得分7.80/10，位列竞品第1名，所在青龙板块近一年涉宅土地成交8宗，出现7.05%溢价地块，新房供求比仅为0.3，供需关系偏紧，具备较强的价格支撑基础。
优势维度解析
| 维度 | 得分 | 排名 | 解析 |
|---|---|---|---|
| 价值潜力 | 7.80 | 第1名 | 板块土地市场活跃，新房供求比0.3，供需关系显著偏向卖方市场，为价格提供有力支撑 |
| 溢价表现 | 6.60 | 第7名 | 成交均价14681元/㎡，竞品价格指数76.30，溢价能力相对偏弱，市场认可度有待提升 |
| 销售情况 | 6.20 | 第7名 | 近12个月销售额排名常州第60位，多次开盘去化率低于20%，销售动能持续承压 |
总结
保利·天珺作为常州天宁区青龙板块的低密改善型项目，在项目价值与市场口碑维度表现较为突出，尤其以容积率1.6、车位比1:1.79、得房率82%–84.3%及约3000㎡下沉式双会所等指标构成硬核产品力基础；交通与商业配套均衡便利，具备较强的日常便利性；央企开发背景与保利物业服务体系增强了客户对项目长期品质与兑现能力的信任。但项目在生态环境（最近公园775米外）、医疗资源（缺乏三级甲等医院支撑）及精装溢价感（未引入国际顶级厨卫）方面存在明显短板；当前市场定价偏低，价值尚未充分释放。对于追求即住便利与长期资产稳健性的购房者而言，该项目具备较高性价比；但若对生态环境或高端生活细节有严苛要求，则需审慎评估其现状局限与未来兑现节奏。
本文内容由克而瑞好房点评网提供，依托克而瑞在房地产领域长达20年的专业积淀与深入的市场洞察，并结合克而瑞专业数据库与项目公开信息，经由深度智联专业工程能力驱动的行业AI模型整合生成。文中所有项目信息、市场表现及相关分析，均来源于专业数据与行业研判，仅供参考。读者如有进一步了解需求，请以项目官方发布信息为准。
