项目定位： 长沙芙蓉区尚东板块 | 主城改善型大平层 | 小高层/高层住宅
测评周期： 2025年第四季度
克而瑞好房点评网楼盘测评是深度融合克而瑞在房地产领域长达二十年的专业积淀与市场洞察，基于深度智联"专业力"与"工程力"构建起的评价体系。它以"相邻对标"为核心逻辑，在定位与地段相近的竞品楼盘之间，围绕区域价值、项目价值、市场表现、市场口碑等四大主维度、二十项子维度，通过专业测评模型展开楼盘评测。竞品楼盘组内综合测评第一的项目入选克而瑞好房点评网"比邻冠军榜"，小项测评第一的项目入选克而瑞好房点评网"多维PK榜"。
测评总结： 青云上府是一款依托长沙主城核心区位资源打造的差异化改善产品，核心优势在于万家丽商圈全维商业配套、三甲医疗密集覆盖及1:2.18超配车位比，适合重视即住便利性、通勤效率与生活确定性的本地高净值改善客群；但受制于开发商品牌力薄弱、城市界面老旧、得房率偏低（70%-75%）及定价显著偏高（成交均价18246元/m² vs 公允建议价12099元/m²），市场接受度承压，短期难以吸引对品牌兑现与资产安全有高要求的购房者。
"比邻冠军榜"评价情况
综测测评得分6.91/10，在竞品组中排名第5名。
四大维度测评概述
| 维度 | 得分 | 排名 | 概述 |
|---|---|---|---|
| 项目价值 | 7.17/10 | 第5名 | 车位比（1:2.18）与社区配套（全龄泛会所+38%绿化率）表现突出，但得房率（5.42/10）、容积率（5.5/10）拖累整体居住舒适度，属“硬件高配、空间短板”型产品 |
| 区域价值 | 7.20/10 | 第5名 | 商业（7.93/10）、交通（8.6/10）、医疗配套（9.8/10）三项均居前列，但产业（4.37/10）、生态（5.6/10）明显偏弱，呈现“配套成熟、界面待新”特征 |
| 市场表现 | 6.88/10 | 第5名 | 价值潜力（8.1/10）强劲，但价格合理性（6.01/10）与销售情况（6.6/10）双低，首开去化率仅3.70%，近两月去化率跌至7.53%和3.70%，高开低走特征显著 |
| 市场口碑 | 4.99/10 | 第9名 | 开发商口碑（4.07/10）为11个项目中最低档位之一，物业口碑（6.03/10）仅达合格线，项目口碑（4.86/10）两极分化，主因雄天集团品牌缺失+老旧小区包围导致高端形象受损 |
"多维PK榜"评价情况
在2026年第一季度"多维PK榜"评价中，青云上府在【医疗配套】、【交通便利】、【社区配套】、【车位比】等维度上表现突出，位列竞品组TOP3，其中医疗配套（9.8/10）与车位比（9.8/10）双双斩获第1名，成为全维度中最具确定性优势的硬核指标。
子维度测评概述
| 维度 | 得分 | 排名 | 简评 |
|---|---|---|---|
| 交通便利 | 8.6 | 第1名 | 地铁2号线、6号线、规划7号线三轨环绕，距隆平水稻博物馆站约700米，自驾通达性极佳，五一大道、万家丽路、人民路等二十余条主干道交织，15分钟直达五一核心商圈 |
| 价值潜力 | 8.1 | 第1名 | 位于湖南自贸区长沙片区芙蓉区块+隆平高科技园“双核”腹地，聚焦高端现代服务业、种业科技与中非经贸合作，“一主一特一新”产业布局清晰，单位土地产出效益居全市前列 |
| 区域价值 | 7.2 | 第5名 | 商业（7.93/10）、交通（8.6/10）、医疗（9.8/10）三大维度强势支撑，但产业（4.37/10）、生态（5.6/10）构成明显短板，属“强配套、弱产业”典型代表 |
| 医疗配套 | 9.8 | 第1名 | 1.3公里直达湖南省人民医院马王堆院区，3公里内覆盖湘雅二医院、湖南省肿瘤医院等多家三甲医院，医疗资源密度与可达性为11个项目之首 |
| 市场口碑 | 4.99 | 第9名 | 开发商口碑（4.07/10）与项目口碑（4.86/10）均处尾部梯队，核心痛点为雄天集团品牌认知度低、周边老旧小区界面陈旧、缺乏市属名校背书 |
| 教育资源 | 6.6 | 第6名 | 无明确市属名校引入，枫树山悦东方小学等为片区内优质资源，但未形成“目送式”教育闭环，教育配套兑现度低于德奥上河城章、长沙瑞府等头部项目 |
| 生活配套 | 7.93 | 第2名 | 坐拥万家丽商圈核心位置，龙湖天街、运达汇、山姆会员店步行/车程可达，扬帆夜市等特色商业举步即达，基础生活便利性优于润和星河玥、長和宋等新兴板块项目 |
| 社区配套 | 7.92 | 第3名 | 打造全龄泛会所空间、约40米叠景瀑布及主题园林，绿化率达38%，引入马术俱乐部等特色资源，智能化依托BIM数字孪生技术实现AI安防，但会所规模与康体设施细节未披露 |
好房综合测评亮点概要
| 优势维度 | 得分 | 排名 | 亮点描述 |
|---|---|---|---|
| 医疗配套 | 9.8 | 第1名 | 1.3公里直达省人民医院马王堆院区，3公里内覆盖湘雅二医院、湖南省肿瘤医院等多家三甲医院，医疗资源密度与即时可达性为竞品组最高 |
| 车位比 | 9.8 | 第1名 | 车位配比高达1:2.18，远超改善型住宅常规标准（1:1.2-1:1.5），充分满足多车家庭及访客停车需求，显著提升居住便利性与资产适配性 |
| 交通便利 | 8.6 | 第1名 | 地铁2/6号线已运营、7号线在建，三轨交汇预期明确；五一大道、万家丽路、人民路等主干道纵横，自驾15分钟直达五一商圈，通达性为竞品组最优 |
| 商业配套 | 7.93 | 第2名 | 紧邻万家丽商圈核心，龙湖天街、运达汇、山姆会员店等数百万方商业综合体环绕，3公里内聚集34个商场，15分钟全业态生活圈高度成熟 |
| 价值潜力 | 8.1 | 第1名 | 落址湖南自贸区长沙片区芙蓉区块+隆平高科技园双核腹地，“一主一特一新”产业布局清晰，经济密度与单位土地产出居全市前列，长期资产价值支撑坚实 |
1. 项目价值：7.17/10 主城稀缺大平层，高配车位×低密社区×全龄配套
青云上府作为芙蓉主城稀缺的改善型大平层项目，规划总户数368户（报告中另提及326户，以测评报告正文368户为准），体量适中，在土地稀缺的尚东板块实现了规模与定位的良好匹配。项目主打180-400㎡大平层产品，虽容积率高达4.57（5.5/10），显著高于改善类产品理想区间（2.5-3.5），削弱低密舒适感；但其车位比达1:2.18（9.8/10），为竞品组最高，远超长沙瑞府（1:1.29）、长房云河玖叙（1:1.42）等标杆项目，充分满足多车家庭及访客停车刚需，成为最硬核的差异化竞争力。社区配套层面，项目打造全龄泛会所空间、约40米叠景瀑布及主题园林，绿化率达38%（7.0/10），并引入马术俱乐部等特色资源；精装方面选用方太、老板、恒洁等一线品牌（7.3/10），功能齐全但未达国际顶配水准（如长沙瑞府采用日立空调、杜拉维特卫浴）。智能化依托BIM数字孪生技术，实现AI安防与主动预警，体现科技赋能。然而，得房率仅约70%-75%（5.42/10），属高层住宅中较低水平，公摊占比高，实际可使用空间受限，与改善客群对空间效率的核心诉求存在落差。
优势维度解析
| 维度 | 得分 | 排名 | 解析 |
|---|---|---|---|
| 社区规模 | 7.32 | 第5名 | 规划总户数368户，属中小型社区规模，既保障了圈层纯粹性与服务精细化，又规避了大盘常见的人流密集与管理复杂性，契合改善客群对私密性与品质的双重诉求 |
| 得房率 | 5.42 | 第9名 | 实际得房率处于70%-75%区间，为竞品组最低档位之一，显著低于长沙瑞府（104.2%）、中交瑞启芙蓉（112%-120%）、長和宋（超110%）等负公摊项目，空间利用效率构成核心短板 |
| 社区配套 | 7.92 | 第3名 | 全龄泛会所、叠景瀑布、38%绿化率构成基础优势，智能化应用BIM数字孪生技术为亮点，但会所规模、恒温泳池、健身康体设施等具体配置未明确披露，儿童与家庭设施细节模糊，丰富度尚有提升空间 |
| 精装 | 7.3 | 第5名 | 采用方太、老板、恒洁等国内一线厨卫品牌，精装配置功能齐全，符合改善盘基本标准，但未达到长沙瑞府、长房云河玖叙等项目所用的日立、杜拉维特、博世等国际顶配水准 |
| 容积率 | 5.5 | 第9名 | 容积率4.57，为竞品组最高之一（仅次于辉煌国际城3.0、润和星河玥3.5），显著高于改善类产品理想区间，居住密度偏高，削弱低密舒适感与圈层纯粹性 |
| 绿化率 | 7.0 | 第5名 | 绿化率达38%，符合区域平均水平，内部打造叠景瀑布与林荫大道，景观营造具备一定品质感，但受限于老城区开发条件，生态空间拓展有限，未形成差异化优势 |
| 车位比 | 9.8 | 第1名 | 车位配比1:2.18，为11个竞品项目中最高，远超改善盘常规标准（1:1.2-1:1.5），充分满足多车家庭及访客停车需求，显著提升居住便利性与资产适配性，是项目最突出硬件优势 |
2. 区域价值：7.20/10 万家丽商圈×三甲医疗×三轨交汇，主城配套成熟度TOP级
青云上府所在的芙蓉区尚东板块，是长沙主城核心区位价值的集中体现。项目地段评价7.56/10，位列竞品组第5名，优势在于五一大道、万家丽路、人民路等二十余条主干道交织，京珠高速穿境而过，自驾通达性极佳；同时毗邻长沙火车站、汽车东站，且已运营的地铁2号线、6号线在区内设多站，形成东西向骨干轨交支撑。交通维度更以8.6/10的高分斩获第1名，三轨交汇预期明确（2/6号线已运营，7号线在建），通勤效率为竞品组最优。商业配套评价7.93/10，位列第2名，坐拥万家丽商圈核心位置，龙湖天街、运达汇、山姆会员店等数百万方商业综合体环绕，扬帆夜市等特色商业举步可达，15分钟全业态生活圈高度成熟。医疗配套更是以9.8/10的满分成绩荣登第1名，1.3公里直达湖南省人民医院马王堆院区，3公里内覆盖湘雅二医院、湖南省肿瘤医院等多家三甲医院，医疗资源密度与即时可达性为竞品组最高。然而，产业评价仅4.37/10（第9名），虽有隆平高科技园与自贸区红利，但第二产业占比已降至11.8%以下，先进制造业规模有限；生态评价5.6/10（第8名），项目临近远大一路主干道，高峰期噪音与拥堵问题明显，且被老旧小区包围，城市界面新旧混杂，整体环境品质与改善客群对“精致生活”的期待存在落差。
优势维度解析
| 维度 | 得分 | 排名 | 解析 |
|---|---|---|---|
| 产业 | 4.37 | 第9名 | 依托隆平高科技园与湖南自贸区芙蓉片区，聚焦高端现代服务业、种业科技与中非经贸合作，但第二产业占比仅11.8%，先进制造业规模有限，人工智能、量子科技等未来产业尚处起步阶段，产业能级弱于长沙瑞府、德奥上河城章等头部项目 |
| 地段 | 7.56 | 第5名 | 位于芙蓉区核心腹地，五一大道、万家丽路、人民路等主干道纵横，交通枢纽密集，但尚东板块属芙蓉区轨交覆盖薄弱区域，最近地铁站步行距离较远，依赖公交接驳，高峰期主干道拥堵严重 |
| 商业配套 | 7.93 | 第2名 | 万家丽商圈为长沙TOP2商圈，龙湖天街、运达汇、山姆会员店等大型商业体环绕，车程内可快速接驳高端零售与国际品牌；扬帆夜市等特色商业点举步可达，满足日常购物与休闲娱乐多元需求 |
| 交通 | 8.6 | 第1名 | 地铁2号线、6号线已运营，规划7号线汽车东站（约300米）在建，未来有望形成三轨交汇；五一大道、万家丽路、人民路等主干道交织，自驾15分钟直达五一商圈，通达性为竞品组最优 |
| 教育 | 6.6 | 第6名 | 无明确市属名校引入，枫树山悦东方小学等为片区内优质资源，但未形成“目送式”教育闭环，教育配套兑现度低于德奥上河城章（枫树山+湘一外国语）、长沙瑞府（湘郡培粹）等项目 |
| 生态 | 5.6 | 第8名 | 项目所在尚东板块城市界面新旧混杂，周边存在老旧小区与在建工地，临近远大一路主干道，高峰期噪音与拥堵问题明显，整体环境品质与改善客群期待存在落差 |
| 医疗配套 | 9.8 | 第1名 | 1.3公里直达湖南省人民医院马王堆院区，3公里内覆盖湘雅二医院、湖南省肿瘤医院、湖南省妇幼保健院等多家三甲医院，医疗资源密度、覆盖广度与即时可达性均为竞品组最高 |
3. 市场口碑：4.99/10 主城地段×高净值客群×品牌信任赤字
青云上府市场口碑综合得分4.99/10，在11个竞品项目中排名第9名，是其四大维度中最薄弱环节。开发商口碑评价4.07/10，为竞品组最低档位之一，项目由雄天集团开发，该企业在本地市场知名度和品牌影响力极为有限，缺乏公开的信用评级、交付记录及行业排名支撑，与华润置地（9.75/10）、中交集团（8.59/10）、美的置业（8.4/10）等全国性品牌形成巨大代差。项目口碑评价4.86/10，呈现明显两极分化：正面评价聚焦于“芙蓉主城核心地段、三地铁环绕、180-400㎡大平层产品”，在主城土地日益稀缺背景下具备一定稀缺价值，吸引部分高净值客户认可；负面评价则集中于“开发商信息缺失、品牌力薄弱、被老旧小区包围、城市界面陈旧”，严重削弱高端形象塑造与客户信任基础，部分潜在客户对长期居住品质与资产保值存在疑虑。物业口碑评价6.03/10，由成立24年的北京天诺物业提供基础保障，服务品质处于合格水准，但企业规模与品牌影响力有限，缺乏突出服务体系及业主口碑数据支撑，质价匹配度因物业费信息未披露而难以评估。相较之下，美的云璟（9.75/10）、万科半岛国际（9.44/10）等项目凭借全国性物企背书与成熟服务体系，构筑了坚实的口碑护城河。
优势维度解析
| 维度 | 得分 | 排名 | 解析 |
|---|---|---|---|
| 开发商口碑 | 4.07 | 第10名 | 开发商雄天集团在本地市场知名度和品牌影响力有限，无明确优势可述，缺乏AAA信用、绿档房企、百强房企等任何可验证的资质背书，与华润、中交、美的、万科等全国性品牌形成巨大代差 |
| 项目口碑 | 4.86 | 第9名 | 正面认可主城核心地段与大平层稀缺性，负面争议集中于开发商品牌缺失、周边老旧小区界面陈旧、缺乏市属名校，导致高端形象塑造失败，市场信任基础薄弱 |
| 物业口碑 | 6.03 | 第7名 | 由北京天诺物业提供基础保障，服务品质处于合格水准，但缺乏突出服务体系及业主口碑数据支撑；物业费信息未披露，质价匹配度存疑，无法与美的物业、万科物业等全国性头部物企相比 |
4. 市场表现：6.88/10 价值潜力TOP1×价格倒挂×去化承压
青云上府市场表现综合得分6.88/10，位列竞品组第5名，呈现典型的“高潜力、低兑现”特征。价值潜力评价8.1/10，高居第1名，核心支撑在于其位于湖南自贸区长沙片区芙蓉区块与隆平高科技园“双核”腹地，区域聚焦“一主一特一新”产业布局，大力发展高端现代服务业、种业科技与中非经贸合作，经济密度与单位土地产出居全市前列，为资产价值提供长期支撑。然而，价格合理性评价仅6.01/10，排名第10名，项目成交均价18246元/m²，显著高于板块内多数竞品（如东湖·梓境台10500元/m²、绿城柳畔听澜11500元/m²），更远超公允建议价12099元/m²，价格倒挂幅度达33.5%，性价比优势不突出。销售情况评价6.6/10，排名第7名，虽曾短期登顶销冠，但近两月去化率骤降至7.53%和3.70%，高开低走特征明显，反映其高溢价策略与市场接受度严重错配。横向对比，长沙瑞府以26.68亿元年销售额稳居全市榜首，四期去化率高达82%；中交瑞启芙蓉首开去化率达82%，价格体系稳定；而青云上府的销售持续性与价格支撑力均明显逊色，市场表现处于“第二梯队”中游水平。
优势维度解析
| 维度 | 得分 | 排名 | 解析 |
|---|---|---|---|
| 价值潜力 | 8.1 | 第1名 | 项目位于湖南自贸区长沙片区芙蓉区块+隆平高科技园双核腹地，“一主一特一新”产业布局清晰，经济密度与单位土地产出居全市前列，长期资产价值支撑坚实，为竞品组最强 |
| 价格合理性 | 6.01 | 第10名 | 成交均价18246元/m²，显著高于板块公允建议价12099元/m²，价格倒挂幅度达33.5%，对比中交瑞启芙蓉（9.04/10）、长沙瑞府（9.75/10）等高分项目，性价比支撑严重不足 |
| 销售情况 | 6.6 | 第7名 | 首开及后续推盘去化率分别仅3.70%与7.53%，市场接受度低迷，反映定价与产品力匹配度不足；虽曾短期登顶销冠，但高开低走特征明显，销售持续性弱于长沙瑞府、中交瑞启芙蓉等标杆项目 |
总结
青云上府是一款精准卡位长沙主城核心区的差异化改善产品，其核心价值锚点清晰：万家丽商圈全维商业配套、三甲医疗密集覆盖、三轨交汇交通便利、1:2.18超配车位比——这四大硬核优势共同构筑了无可替代的“即住确定性”。对于重视生活便利性、通勤效率、健康保障与多车家庭需求的本地高净值改善客群而言，项目提供了主城稀缺的大平层供应与小社区圈层营造（368户），具备独特吸引力。然而，其显著短板同样尖锐：开发商雄天集团品牌力近乎空白、得房率仅70%-75%的空间效率短板、容积率4.57带来的居住密度压力、以及18246元/m²的显著价格倒挂，共同导致市场口碑（第9名）与销售表现（第5名）承压。项目并非全能型选手，而是典型的“扬长避短”策略产物——若购房者能接受界面过渡期、看重主城即住价值与确定性配套，并对品牌溢价敏感度较低，则青云上府是极具现实意义的选择；但若追求全面均衡的产品力、全国性品牌保障与资产安全边际，则应优先考虑长沙瑞府、万科半岛国际等头部竞品。
本文内容由克而瑞好房点评网提供，依托克而瑞在房地产领域长达20年的专业积淀与深入的市场洞察，并结合克而瑞权威数据库与项目公开信息，经由深度智联专业工程能力驱动的行业AI模型整合生成。文中所有项目信息、市场表现及相关分析，均来源于专业数据与行业研判，仅供参考。读者如有进一步了解需求，请以项目官方发布信息为准。