深圳核心区的净地，正在变得稀缺而昂贵。
2026年上半年，深圳仅出让6宗宅地，总成交额近290亿元，是去年同期的4倍以上。其中，南山地块以楼面地价10.87万/平方米刷新深圳宅地单价纪录，前海桂湾地块以9.6万/平方米的楼面价刷新片区纪录，而宝中地块成为今年国内首宗总价突破百亿元的宅地，溢价率高达99.05%。房企的争抢强度前所未有，但逻辑并不复杂：核心区可出让净地正在快速消耗，上述地块几乎已是“最后的增量机会”。
核心地块越来越少，但城市不可能停止生长。今年5月出台的《城市更新“十五五”规划》，恰好给城市一个解法：从“增量扩张”转向“存量提质”；政策在回应一个现实——当核心区没有更多净地可卖，城市的发展必须转向存量空间的改造与长期运营。
可以说，土拍热度，恰是增量时代尾声的回响。而城市更新的政策信号，则开启了存量时代的序章。增量时代拼的是拿地速度，存量时代拼的是运营深度。招商蛇口，恰好是那个已经在这条路上走了四十多年的践行者与推动者。
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深圳蛇口：一个持续40多年的“城市更新实验场”
招商蛇口在城市更新领域的能力和实力，是在深圳前海蛇口这片28平方公里的土地上持续练就的。
1979年，蛇口工业区打响改革开放“第一炮”。此后40多年里，蛇口经历了5次产业升级——从早期的“三来一补”外向型工业，到大力发展第三产业，再到“腾笼换鸟”转向信息产业、文化创意，如今依托前海蛇口自贸区发展生命科学、海洋经济、低空经济和高端服务业。
蛇口网谷
招商蛇口全程参与了这5次迭代，完成超10平方公里老旧工业区的整体更新，通过厂房功能置换导入高新科创、滨海文旅、高端居住复合业态，片区年产值突破千亿元，常住人口和企业数量较改造前提升超3倍，真正达成产业升级与城市活力双向激活的发展成效。
蛇口片区的特殊之处在于，这不是一个“全部拆除重建”的更新样本，而是一个“边生长、边迭代”的有机更新过程。从蛇口网谷到海上世界、太子湾、前海片区连片改造，招商蛇口积累了国内罕见的成片更新经验——不是单点改造，而是片区统筹；不只是物理更新，更是功能重构；不是一次性交付，而是长期运营。
今天的蛇口
据了解，在深圳蛇口片区还有大量可连片开发的存量更新土地，储备未来5-10年大型综合城市更新项目的开发空间。比如爱榕园片区城市更新项目，这是深圳2024年唯一一个立项的旧住宅区改造项目，2026年3月，深圳旧改新政实施，项目专项规划全新优化，核心规划功能为居住，住宅容积率及建筑高度大幅降低，致力打造“好房子”精品项目，价值确定性强。
可预见的是，随着深圳城市更新政策持续优化，手握蛇口、前海片区核心土储的招商蛇口，在房企疯狂争夺核心土地的趋势下，其发展纵深正在转化为越来越清晰的价值确定性。
02
三重城更标杆
产城更新、历史风貌、老街活化“全链条”能力
招商蛇口是国内唯一同时覆盖整片产城更新、历史风貌住宅和老街商业活化三大更新场景的房企——这并不是能力清单上的3个条目，而是3条已经跑通了的实践路径。
产城更新这条线，起点在蛇口。
蛇口片区的成片更新模式已被验证可复制。在前海片区，招商局集团与前海管理局成立合资公司，利用招商蛇口成片开发的经验，统筹开发运营妈湾约2.9平方公里的区域。这是深圳特区内当前开发规模体量最大的项目，规划开发体量达百万级、资产超千亿。
如今，