项目定位： 重庆九龙坡杨家坪板块 | 刚需兼顾轻改善型住宅 | 小高层/高层
测评周期： 2025年第四季度
克而瑞好房点评网楼盘测评是深度融合克而瑞在房地产领域长达二十年的专业积淀与市场洞察，基于深度智联"专业力"与"工程力"构建起的评价体系。它以"相邻对标"为核心逻辑，在定位与地段相近的竞品楼盘之间，围绕区域价值、项目价值、市场表现、市场口碑等四大主维度、二十项子维度，通过专业测评模型展开楼盘评测。竞品楼盘组内综合测评第一的项目入选克而瑞好房点评网"比邻冠军榜"，小项测评第一的项目入选克而瑞好房点评网"多维PK榜"。
测评总结： 荣安九龙壹号是一款以“确定性兑现”为核心的主城核心区刚改盘，凭借杨家坪商圈成熟配套、轨道18号线滩子口站约200米真地铁距离、容积率仅2.0的低密规划及1:1.25高车位比，成为预算有限但追求通勤效率、生活便利与交付保障的首置及轻改善家庭务实之选。
"比邻冠军榜"评价情况
综测测评得分7.57/10，在竞品组中排名第3名。
四大维度测评概述
| 维度 | 得分 | 排名 | 概述 |
|---|---|---|---|
| 项目价值 | 6.88/10 | 第3名 | 社区配套、车位比、社区规模三项指标突出，得房率与精装品质为明显短板，整体呈现“实用均衡型”特征 |
| 区域价值 | 8.14/10 | 第1名 | 杨家坪核心地段+双轨交汇+万象城辐射+9.8分产业支撑+9.1分教育配套，七大子项中5项位列前3，区域价值全维度领跑竞品组 |
| 市场表现 | 7.77/10 | 第3名 | 价格合理性（8.41/10）与销售情况（7.43/10）表现稳健，价值潜力（7.48/10）受区域库存压力制约，整体处于主城刚改盘中上游水平 |
| 市场口碑 | 6.92/10 | 第3名 | 项目口碑（7.99/10）强势支撑整体表现，开发商口碑（7.28/10）属上市房企稳健梯队，物业口碑（5.49/10）为最大拖累项 |
"多维PK榜"评价情况
在2026年第一季度"多维PK榜"评价中，荣安九龙壹号在【区域价值】、【社区配套】、【车位比】等维度上表现突出，以8.14分区域价值位列11个竞品第1名，社区配套（7.1/10）、车位比（8.8/10）均居同组前3，成功塑造“主城西区刚改配套兑现标杆”形象。
子维度测评概述
| 维度 | 得分 | 排名 | 简评 |
|---|---|---|---|
| 交通便利 | 6.9/10 | 第3名 | 轨道18号线滩子口站约200米，属真地铁盘；2号线杨家坪站步行可达，双轨交汇通勤高效；自驾依赖城市主干道，高峰期通达性受限 |
| 价值潜力 | 7.48/10 | 第3名 | 杨家坪核心地段+制造业政策红利+万象城商业支撑构成坚实基础；但区域新房去化周期长达24.1个月，近三个月成交面积同比下滑45.63%，市场信心承压 |
| 区域价值 | 8.14/10 | 第1名 | 产业（9.8/10）、地段（8.6/10）、商业配套（8.9/10）、教育（9.1/10）、医疗配套（7.5/10）五项子维均列前3，生态（6.3/10）与交通（6.9/10）为相对短板 |
| 医疗配套 | 7.5/10 | 第3名 | 3公里内汇聚17家医疗机构，含九龙坡区人民医院（东城院区）等优质资源；但无三甲医院，最近重医附一院、大坪医院均超5公里 |
| 市场口碑 | 6.92/10 | 第3名 | 项目口碑（7.99/10）为最强支撑项，一期实景交付获业主普遍认可；开发商口碑（7.28/10）属上市房企稳健梯队；物业口碑（5.49/10）为同组并列最低档 |
| 教育资源 | 9.1/10 | 第1名 | 对口学区为杨家坪片区普通公立学校，虽非省重点或名校分校，但在九龙坡区内教育资源能级排名前列，优于佳兆业滨江四季、信达九珑郡等竞品 |
| 生活配套 | 8.9/10 | 第1名 | 步行即达万象城、西城天街等大型商业体，周边公交线路密集，1公里内覆盖超市、菜市、银行、餐饮等全业态，生活便利性全维度领先 |
| 社区配套 | 7.1/10 | 第2名 | 配建约2300㎡多功能会所、6米层高架空层、篮球场、儿童活动区及书吧茶室，功能覆盖全龄段，仅次于半山悦景（7.5/10） |
好房综合测评亮点概要
| 优势维度 | 得分 | 排名 | 亮点描述 |
|---|---|---|---|
| 区域价值 | 8.14/10 | 第1名 | 产业（9.8分）、商业配套（8.9分）、教育（9.1分）、地段（8.6分）、医疗配套（7.5分）五大子项全部位列竞品组前三，主城核心区位价值全面兑现 |
| 生活配套 | 8.9/10 | 第1名 | 万象城步行圈覆盖，3公里内商业、医疗、公园、行政资源高度集聚，生活便利性为竞品组最优 |
| 教育资源 | 9.1/10 | 第1名 | 在11个竞品中教育配套评分最高，对口学校虽非顶尖名校，但资源稳定性与片区能级显著优于佳兆业滨江四季（7.8分）、信达九珑郡（7.2分）等项目 |
| 社区配套 | 7.1/10 | 第2名 | 2300㎡多功能会所+6米架空层+全龄活动空间配置，实用性与丰富度仅次于华润半山悦景（7.5分），远超洺悦国际（6.2分）、春风与你（5.8分）等竞品 |
| 车位比 | 8.8/10 | 第2名 | 1:1.25车位配比，在同组竞品中仅次于佳兆业滨江四季（1:1.63）与半山悦景（1:1.5），显著优于信达九珑郡（1:1.01）、千山九龙天景（1:0.92）等项目 |
1. 项目价值：6.88/10 主城西区“低密+实用”刚改样本
荣安九龙壹号项目价值呈现典型的“强硬件、弱细节”特征。其容积率2.0、绿化率31%、社区规模980户、车位比1:1.25四项硬指标均处竞品中上游水平，精准锚定刚需向轻改善客群的核心诉求——居住密度适中、停车无忧、社区尺度友好。项目采用2T4户小高层设计，规避了高容积率带来的压抑感；配建约2300㎡多功能会所，涵盖书吧、茶室、儿童活动区及篮球场，功能覆盖全龄段，是区域内少有的将“社区配套”从概念落地为高频使用空间的项目。然而，得房率（4.07/10）与精装品质（4.13/10）构成两大结构性短板：主力81-99㎡户型得房率平庸，空间尺度难满足改善客群对“大面宽、阔阳台”的期待；精装采用中低端建材品牌，缺失中央空调、新风系统、地暖等改善标配，智能化与人性化设计几近空白，与其13819元/m²的成交均价及高地价背景形成显著落差。
优势维度解析
| 维度 | 得分 | 排名 | 解析 |
|---|---|---|---|
| 社区配套 | 7.1/10 | 第2名 | 2300㎡会所+6米架空层+全龄活动空间，功能完备度仅次于半山悦景，显著优于信达九珑郡（6.4/10）、春风与你（5.8/10）等竞品 |
| 车位比 | 8.8/10 | 第2名 | 1:1.25配比高于改善类项目基准线（1:1.0），有效缓解多车家庭停车焦虑，优于信达九珑郡（1:1.01）、千山九龙天景（1:0.92）等项目 |
| 社区规模 | 7.4/10 | 第3名 | 980户规模适中，兼顾管理效率与圈层纯粹性，优于千山九龙天景（1280户）、融汇半岛克拉公馆（1860户）等大盘项目 |
| 绿化率 | 9.75/10 | 第2名 | 31%绿化率在市区属中等偏上水平，虽未达半山悦景（30%）、新天泽江上雲境（35%）等项目层次，但结合成熟板块资源，环境保障度可靠 |
| 容积率 | 6.91/10 | 第3名 | 2.0容积率精准匹配小高层产品形态，居住密度舒适，优于信达九珑郡（3.0）、千山九龙天景（5.14）等高密度项目 |
2. 区域价值：8.14/10 主城核心区“产-商-教-医”四维兑现高地
荣安九龙壹号所在杨家坪板块，是重庆主城西区少有的“成熟度+成长性”双优板块。其区域价值8.14分高居竞品组第1名，核心支撑来自四大维度：一是产业能级（9.8/10），直接受益于九龙坡区“248X”现代制造业集群及中国（重庆）自贸区九龙坡板块制度红利；二是商业配套（8.9/10），万象城、西城天街双核辐射，1公里内生活消费全链条闭环；三是教育资源（9.1/10），对口学校虽非省重点，但在九龙坡区内教育资源能级排名第一；四是医疗配套（7.5/10），3公里内17家医疗机构密集分布，基础医疗覆盖全面。短板在于生态（6.3/10）与交通（6.9/10）：周边缺乏大型市政公园，生态休闲体验较弱；轨道交通虽有18号线加持，但尚未实现多线换乘或大站快线直达，高峰期通勤效率受限。
优势维度解析
| 维度 | 得分 | 排名 | 解析 |
|---|---|---|---|
| 产业 | 9.8/10 | 第1名 | 九龙坡区“248X”制造业集群+自贸区政策双重驱动，区域产业能级为竞品组最高，显著优于融汇半岛克拉公馆（7.2/10）、华宇春江明月（6.8/10）等项目 |
| 商业配套 | 8.9/10 | 第1名 | 万象城步行圈覆盖，西城天街、龙湖时代天街多维辐射，商业成熟度全维度领先，优于佳兆业滨江四季（7.6/10）、信达九珑郡（8.2/10）等竞品 |
| 教育资源 | 9.1/10 | 第1名 | 杨家坪片区公立教育资源能级在九龙坡区排名第一，优于信达九珑郡（7.2/10）、佳兆业滨江四季（7.8/10）等项目 |
| 地段 | 8.62/10 | 第1名 | 杨家坪核心居住带，城市界面整洁，社区风貌统一，绿化率达31%，容积率仅2.0，低密宜居属性突出 |
| 医疗配套 | 7.5/10 | 第3名 | 3公里内17家医疗机构，含九龙坡区人民医院（东城院区）等优质资源，虽无三甲，但基础覆盖全面，优于春风与你（6.8/10）、新天泽江上雲境（6.2/10）等项目 |
3. 市场口碑：6.92/10 “交付确定性”构筑口碑护城河
荣安九龙壹号市场口碑6.92分位列竞品组第3名，其核心驱动力来自项目口碑（7.99/10）的强势表现，而开发商口碑（7.28/10）与物业口碑（5.49/10）则构成“一强两弱”的典型结构。项目口碑高分源于三大确定性：一是低密规划兑现（容积率2.0、2T4户小高层），二是配套落地扎实（2300㎡会所、双轨交汇、万象城辐射），三是交付保障有力（荣安地产为上市房企，“三道红线”全绿，一期实景获业主普遍认可）。开发商口碑7.28分属稳健梯队，高于佳兆业（7.01分）、春风实业（6.95分）等本地中小房企，但显著低于华润（9.75分）、新希望（8.35分）等全国性品牌。最大短板是物业口碑5.49分，与千山九龙天景并列竞品组最低档，宁波荣安物业重庆分公司服务标准未显差异化，3.2元/㎡·月的费用在区域中偏高，质价比感知一般。
优势维度解析
| 维度 | 得分 | 排名 | 解析 |
|---|---|---|---|
| 项目口碑 | 7.99/10 | 第2名 | 低密规划、双轨配套、万象城辐射、一期实景交付四大优势获业主广泛认可，仅次于半山悦景（8.42/10） |
| 开发商口碑 | 7.28/10 | 第5名 | 荣安地产为上市房企，财务稳健，交付口碑良好，高于佳兆业（7.01分）、春风实业（6.95分）、千山地产（4.07分）等竞品 |
| 物业口碑 | 5.49/10 | 第10名 | 宁波荣安物业重庆分公司服务标准未显差异化，3.2元/㎡·月费用偏高，质价比感知一般，与千山九龙天景（5.49分）并列竞品组最低档 |
4. 市场表现：7.77/10 “价格理性+去化承压”的典型刚改盘
荣安九龙壹号市场表现7.77分位列竞品组第3名，呈现出“价格体系稳健、销售动能偏弱”的典型特征。其价格合理性8.41分位居竞品组第4名，高于新天泽江上雲境（8.40分）、春风与你（8.14分）等项目，反映当前13819元/m²成交均价与14956元/m²公允建议价基本匹配，定价策略具备理性基础。但销售情况7.43分仅列第5名，近一年销售额全市排名第276位，加推去化率仅30%，显著低于半山悦景（6.25%）、信达九珑郡（<15%）等头部项目，凸显市场认可度不足。价值潜力7.48分列第3名，核心支撑来自杨家坪地段与双轨资源，但受制于九龙坡区新房去化周期长达24.1个月、近三个月成交面积同比下滑45.63%的整体市场压力，资产升值预期相对保守。
优势维度解析
| 维度 | 得分 | 排名 | 解析 |
|---|---|---|---|
| 价格合理性 | 8.41/10 | 第4名 | 13819元/m²成交均价与14956元/m²公允建议价匹配度高，优于春风与你（8.14分）、洺悦国际（7.87分）等项目 |
| 价值潜力 | 7.48/10 | 第3名 | 杨家坪核心地段+双轨交汇+万象城辐射构成坚实基础，但区域库存压力（24.1个月去化周期）制约长期升值空间 |
| 销售情况 | 7.43/10 | 第5名 | 加推去化率30%，虽高于千山九龙天景（0.73%）、融汇半岛克拉公馆（26.54%/1.23%）等尾部项目，但显著低于头部项目 |
总结
荣安九龙壹号是重庆主城西区一款极具代表性的“务实型刚改盘”。其7.57分综合测评得分位列11个竞品第3名，核心竞争力集中于区域价值（第1名）与市场表现（第3名）两大维度——坐拥杨家坪核心地段、轨道18号线滩子口站约200米真地铁距离、万象城步行圈覆盖、9.8分产业支撑与9.1分教育配套，构建了主城稀缺的“确定性生活基底”；同时以容积率2.0、1:1.25高车位比、2300㎡多功能会所等实用配置，精准回应首置及轻改善家庭对“低密、便捷、靠谱”的核心诉求。短板在于项目价值（6.88分）与市场口碑（6.92分）中的结构性问题：得房率与精装品质拖累产品能级，荣安地产本地品牌认知度不足（近12个月重庆市场份额仅0.05%），以及物业口碑（5.49分）为同组最低档。因此，该项目最适合在主城西片区工作、重视通勤效率与生活便利性、对品牌溢价敏感度较低、且看重即享配套与交付保障的首置或轻改善家庭；若对学区、品牌力或长期资产增值有更高要求，则建议优先考虑半山悦景等头部项目。
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