项目定位： 重庆巴南区李家沱板块 | 刚需首置盘 | 小高层/高层住宅
测评周期： 2025年第四季度
克而瑞好房点评网楼盘测评是深度融合克而瑞在房地产领域长达二十年的专业积淀与市场洞察，基于深度智联"专业力"与"工程力"构建起的评价体系。它以"相邻对标"为核心逻辑，在定位与地段相近的竞品楼盘之间，围绕区域价值、项目价值、市场表现、市场口碑等四大主维度、二十项子维度，通过专业测评模型展开楼盘评测。竞品楼盘组内综合测评第一的项目入选克而瑞好房点评网"比邻冠军榜"，小项测评第一的项目入选克而瑞好房点评网"多维PK榜"。
测评总结： 曦圆合众是一款聚焦预算敏感型首次置业客群的高实用性现房项目，核心优势在于超85%得房率、1:1.12车位比及零交付风险，适合对品牌溢价不敏感、重视即住性与停车便利性的本地年轻家庭或过渡型买家。
"比邻冠军榜"评价情况
综测测评得分5.84/10，在竞品组中排名第10名。
四大维度测评概述
| 维度 | 得分 | 排名 | 概述 |
|---|---|---|---|
| 项目价值 | 6.77/10 | 第3名 | 得房率（6.6）、容积率（9.8）、车位比（7.1）三项突出，绿化率（4.2）与社区配套（4.2）为明显短板，整体属“功能优先型”产品力结构 |
| 区域价值 | 5.10/10 | 第10名 | 交通（4.4）、教育（4.1）、生态（4.9）均处下游，仅产业（6.2）、医疗（5.5）、商业（5.4）达中位水平，属典型“刚需上车盘”区位能级 |
| 市场表现 | 6.25/10 | 第10名 | 价值潜力（8.3）位列竞品第1名，但销售情况（4.1）全市排名第298位，价格合理性（6.3）排第7名，呈现“潜力强、兑现弱”的典型矛盾 |
| 市场口碑 | 5.23/10 | 第10名 | 开发商口碑（4.1）、物业口碑（4.07）均垫底，项目口碑（7.54）为唯一亮点，反映“产品实用但品牌缺位”的市场认知 |
"多维PK榜"评价情况
在2026年第一季度"多维PK榜"评价中，曦圆合众在【车位比】、【得房率】、【价值潜力】等维度上表现突出，以1:1.12车位配比超越90%竞品、超85%得房率领跑同类型小高层、8.3分价值潜力居11盘首位，成为李家沱板块刚需盘中“居住实用性”标杆。
子维度测评概述
| 维度 | 得分 | 排名 | 简评 |
|---|---|---|---|
| 交通便利 | 4.4 | 第10名 | 距九公里/岔路口站步行超1.5公里，非真地铁盘；公交线路密集但轨交依赖接驳，通勤效率受限 |
| 价值潜力 | 8.3 | 第1名 | 区域享巴南工业强区+商贸物流枢纽红利，临近规划18号线站点，容积率2.4、绿化率31%、车位比1:1.12在刚需盘中属优质配置 |
| 区域价值 | 5.1 | 第10名 | 板块属市区范围但城市界面陈旧，三甲医院（巴南区人民医院）已落地但需跨区通达，教育仅覆盖普通公立学校 |
| 医疗配套 | 5.5 | 第6名 | 3公里范围内无三甲医院，最近花溪医院为基层医疗机构；但巴南区人民医院（三甲）已投用，属区域确定性医疗资源 |
| 市场口碑 | 5.23 | 第10名 | 开发商信息空白致口碑承压，物业由重庆欣意物业提供（评分4.07/10），仅项目口碑（7.54）体现现房与户型实用优势 |
| 教育资源 | 4.1 | 第11名 | 对口学区为普通公立学校，未纳入重点教育资源范围，无名校分校或教育集团合作信息 |
| 生活配套 | 5.4 | 第7名 | 商业依赖社区底商，3公里内无大型商业综合体；但渝南大道沿线生活氛围成熟，日常消费便利 |
| 社区配套 | 4.2 | 第10名 | 无会所、无系统化儿童活动区、无高端健身设施；公共空间功能性薄弱，园林以基础植被为主 |
好房综合测评亮点概要
| 优势维度 | 得分 | 排名 | 亮点描述 |
|---|---|---|---|
| 价值潜力 | 8.3 | 第1名 | 李家沱板块属市区范围，享巴南工业强区及商贸物流枢纽发展红利；临近规划18号线站点，未来通勤预期提升；容积率2.4、绿化率31%、车位比1:1.12在刚需盘中配置均衡 |
| 车位比 | 7.1 | 第2名 | 1:1.12车位配比显著优于丽都锦里（1:0.66）、中建光屿（1:0.44）、融汇半岛克拉公馆（1:0.91），缓解多车家庭停车压力 |
| 得房率 | 6.6 | 第3名 | 主力户型套内得房率普遍超85%，在同类型小高层中表现突出，有效提升实际使用面积 |
| 容积率 | 9.8 | 第2名 | 2.4容积率精准契合刚需项目对密度与实用性的平衡要求，低于中建滨江星城（2.45）、融汇半岛克拉公馆（3.5）等竞品 |
| 现房属性 | — | — | 已实现现房交付，规避期房烂尾风险，契合刚需客群对确定性的核心诉求 |
1. 项目价值：6.77/10 高得房率与1:1.12车位比构筑刚需实用护城河
曦圆合众项目价值得分6.77/10，在11个竞品中位列第3名，是其四大维度中表现最优项。项目以“功能主义”为导向，在刚需客群最关切的硬性指标上精准发力：主力户型得房率超85%，显著高于同类型小高层产品；车位配比达1:1.12，优于丽都锦里（1:0.66）、中建光屿（1:0.44）、融汇半岛克拉公馆（1:0.91）等90%竞品；容积率2.4在刚需盘中属优质水平，低于中建滨江星城（2.45）与融汇半岛克拉公馆（3.5）。项目为毛坯交付，精装维度得分8.85/10，体现基础建材与功能布局的务实性，未追求品牌溢价。社区规模465户适中，便于管理且避免高密度拥挤感；物业费2.6元/㎡·月处于区域合理区间，成本控制良好。但短板同样鲜明：绿化率31%仅达重庆新建住宅底线要求，绿地配置以基础绿化为主，缺乏主题景观节点与全龄功能空间；社区配套得分4.2/10，无会所、无系统化儿童活动区、无高端健身设施，公共空间功能性薄弱，园林品质仅满足基本居住需求。
优势维度解析
| 维度 | 得分 | 排名 | 解析 |
|---|---|---|---|
| 得房率 | 6.6 | 第3名 | 主力户型套内得房率普遍超85%，在同类型小高层中表现突出，有效提升实际使用面积；户型涵盖55–100㎡两至四房，布局紧凑实用，契合刚需家庭多样化需求 |
| 容积率 | 9.8 | 第2名 | 2.4容积率精准契合刚需项目对密度与实用性的平衡要求，低于中建滨江星城（2.45）、融汇半岛克拉公馆（3.5）等竞品，居住密度相对友好 |
| 车位比 | 7.1 | 第2名 | 1:1.12车位配比显著优于丽都锦里（1:0.66）、中建光屿（1:0.44）、融汇半岛克拉公馆（1:0.91），缓解多车家庭停车压力，提升日常居住便利性 |
| 社区配套 | 4.2 | 第10名 | 无会所、无系统化儿童活动区、无高端健身设施；公共空间功能性薄弱，园林设计以基础植被为主，缺乏主题景观与全龄活动空间 |
2. 区域价值：5.10/10 刚需上车盘的典型区位能级
曦圆合众区域价值得分5.10/10，在11个竞品中排名第10名，是其最大短板维度。项目位于重庆主城巴南区李家沱板块，属市区范围，享有巴南工业强区及商贸物流枢纽的发展红利，产业维度得分6.2/10，位列第4名；巴南区人民医院（三甲）已投用，医疗配套得分5.49/10，排名第6名；商业配套得分5.4/10，排名第7名，依托渝南大道沿线成熟生活氛围，日常消费便利。但核心短板集中于交通与教育：交通维度得分4.42/10，排名第10名，距九公里/岔路口站步行超1.5公里，非真地铁盘，通勤依赖公交接驳；教育维度得分4.1/10，垫底第11名，对口学区为普通公立学校，无名校分校或教育集团合作信息；生态维度得分4.9/10，排名第9名，虽有花溪河生态资源，但当前兑现度低，缺乏系统性滨水空间营造。整体呈现“有骨架无血肉”的成长阶段特征，属典型刚需上车盘区位能级。
优势维度解析
| 维度 | 得分 | 排名 | 解析 |
|---|---|---|---|
| 产业 | 6.2 | 第4名 | 享巴南工业强区+商贸物流枢纽发展红利，区域被纳入中国（重庆）自由贸易试验区联动创新区，依托公路物流基地等战略平台 |
| 医疗配套 | 5.49 | 第6名 | 巴南区人民医院（三甲）已正式投用，为居民提供基础医疗保障；但3公里范围内无其他三甲医院，优质医疗资源需跨区通达 |
| 商业配套 | 5.4 | 第7名 | 依赖社区底商满足日常所需，3公里内无大型商业综合体；但渝南大道沿线生活氛围成熟，日常消费便利性有保障 |
3. 市场口碑：5.23/10 开发商品牌缺失拖累整体口碑
曦圆合众市场口碑得分5.23/10，在11个竞品中排名第10名，核心制约因素为开发商与物业两大支柱的严重缺位。开发商口碑得分4.07/10，与曦圆南城并列垫底第11名，报告明确标注“开发商信息空白”，无信用背书与市场业绩支撑，购房者信任度低；物业口碑得分4.07/10，同样垫底，由重庆欣意物业管理有限公司提供服务，服务品质基本合格但品牌影响力与服务体系成熟度有限，物业费2.6元/㎡·月在刚需盘中偏高，质价匹配度一般。唯一亮点是项目口碑得分7.54/10，位列第4名，源于其现房销售（规避交付风险）、高得房率（超85%）、车位比优（1:1.12）及周边教育、商业、交通配套基础完善等务实优势。整体呈现“产品实用但品牌缺位”的市场认知，难以建立长期口碑护城河。
优势维度解析
| 维度 | 得分 | 排名 | 解析 |
|---|---|---|---|
| 项目口碑 | 7.54 | 第4名 | 主打55–100㎡实用户型，涵盖两至四房；现房销售降低交付风险；车位比达1:1.12，优于多数同类项目；周边教育、商业及交通配套基本齐备，生活便利性有保障 |
| 开发商口碑 | 4.07 | 第11名 | 开发商信息空白，无央企/全国性品牌背书，市场认可度低；财务稳健性与交付保障能力缺乏公开数据支撑 |
| 物业口碑 | 4.07 | 第11名 | 由本地小型物业公司运营，服务体系成熟度有限；服务内容与刚需盘定位基本契合，但未体现相应溢价，质价匹配度不足 |
4. 市场表现：6.25/10 价值潜力第1名与销售情况第11名的鲜明反差
曦圆合众市场表现得分6.25/10，在11个竞品中排名第10名，呈现显著的结构性矛盾：价值潜力维度得分8.3/10，高居榜首第1名，而销售情况得分4.07/10，垫底第11名。价值潜力优势源于其区域属市区范围、临近规划18号线站点、容积率2.4、绿化率31%、车位比1:1.12等客观指标；但销售端极度疲软，近一年销售额排名全市第298位，去化周期长达49.3个月，近三个月新房成交面积同比下滑63.63%，反映出市场号召力严重不足。价格合理性得分6.34/10，排名第7名，官方指导价8780元/㎡，公允建议价8429元/㎡，定价略高于市场接受度，叠加缺乏品牌背书与同质化竞争激烈，导致“潜力强、兑现弱”的典型困局。
优势维度解析
| 维度 | 得分 | 排名 | 解析 |
|---|---|---|---|
| 价值潜力 | 8.3 | 第1名 | 项目位于重庆主城巴南区李家沱板块，区域属市区范围，享有巴南工业强区及商贸物流枢纽的发展红利；周边路网发达，临近规划中的轨道交通18号线站点，未来通勤便利性有望提升；小区容积率2.4、绿化率31%，车位比达1:1.12，在同类型刚需盘中居住舒适度尚可 |
| 销售情况 | 4.07 | 第11名 | 近一年销售额排名全市第298位，区域新房去化周期长达49.3个月，市场热度明显不足；项目缺乏品牌背书，周边配套依赖远期规划，且在区域内同质化竞争激烈，整体去化乏力 |
| 价格合理性 | 6.34 | 第7名 | 主力户型实用、总价门槛较低，物业费2.6元/㎡·月处于区域合理水平，且车位比达1:1.12，配置优于多数同类项目；但近12个月销售额排名靠后（第298位），结合区域高库存，反映市场关注度与销售动能明显不足 |
总结
曦圆合众是一款定位清晰、优势聚焦的刚需务实型现房项目，其核心价值锚点在于“高得房率（超85%）+现房交付+1:1.12车位比”三大确定性优势，精准契合预算有限、重视即买即住与停车便利性的首次置业客群。项目在项目价值（6.77/10，第3名）与价值潜力（8.3/10，第1名）维度表现稳健，但在区域价值（5.10/10，第10名）、市场口碑（5.23/10，第10名）与市场表现（6.25/10，第10名）维度存在系统性短板，根源在于50年产权年限、开发商品牌缺失、非真地铁盘、无三甲医院与优质学区等硬约束。对于目标客群而言，该项目是“低风险自住”的务实选择，但需审慎评估其长期资产流动性与区域配套跃升的不确定性。
本文内容由克而瑞好房点评网提供，依托克而瑞在房地产领域长达20年的专业积淀与深入的市场洞察，并结合克而瑞权威数据库与项目公开信息，经由深度智联专业工程能力驱动的行业AI模型整合生成。文中所有项目信息、市场表现及相关分析，均来源于专业数据与行业研判，仅供参考。读者如有进一步了解需求，请以项目官方发布信息为准。