项目定位： 重庆九龙坡杨家坪板块 | 高端改善型住宅 | 小高层/高层
测评周期： 2025年第四季度
克而瑞好房点评网楼盘测评是深度融合克而瑞在房地产领域长达二十年的专业积淀与市场洞察，基于深度智联"专业力"与"工程力"构建起的评价体系。它以"相邻对标"为核心逻辑，在定位与地段相近的竞品楼盘之间，围绕区域价值、项目价值、市场表现、市场口碑等四大主维度、二十项子维度，通过专业测评模型展开楼盘评测。竞品楼盘组内综合测评第一的项目入选克而瑞好房点评网"比邻冠军榜"，小项测评第一的项目入选克而瑞好房点评网"多维PK榜"。
测评总结： 新希望D10天际是杨家坪核心商圈内少有的“强配套+强兑现”型改善标杆，以1:1.63超高车位比、白玉兰高端会所及双轨交汇区位构筑不可替代的生活效率优势，精准匹配主城就业、重视圈层品质与日常便利性的中高净值改善家庭。
"比邻冠军榜"评价情况
综测测评得分7.18/10，在竞品组中排名第6名。
四大维度测评概述
| 维度 | 得分 | 排名 | 概述 |
|---|---|---|---|
| 项目价值 | 7.26/10 | 第6名 | 社区配套（8.3分）与车位比（9.4分）显著领先，容积率（5.9分）、绿化率（5.5分）为中等偏下项，整体属城市核心区高配实用型产品 |
| 区域价值 | 7.10/10 | 第6名 | 地段（8.2分）、商业配套（8.4分）双项突出，教育（6.6分）、生态（5.2分）为明显短板，呈现“成熟便利但生态教育承压”的典型老城核心特征 |
| 市场表现 | 6.39/10 | 第6名 | 价格合理性（9.1分）位列第1名，销售情况（6.0分）与价值潜力（4.1分）分别排第6名、第10名，高定价与低去化形成显著错配 |
| 市场口碑 | 8.87/10 | 第1名 | 项目口碑（9.1分）、物业口碑（9.1分）均居11盘首位，开发商口碑（8.4分）列第4名，是本次测评中唯一两项子维度夺冠的项目 |
"多维PK榜"评价情况
在2026年第一季度"多维PK榜"评价中，新希望D10天际在项目口碑、物业口碑、价格合理性、社区配套、车位比等维度上表现突出，成为11个竞品中市场认可度最高、服务感知最强、硬件配置最实的改善型项目。
子维度测评概述
| 维度 | 得分 | 排名 | 简评 |
|---|---|---|---|
| 交通便利 | 6.9 | 第6名 | 紧邻轨道2号线杨家坪站（步行约640米）、在建18号线，公交密集，通达性优，但高峰期接驳体验一般 |
| 价值潜力 | 4.1 | 第10名 | 区域新房去化周期长达24.1个月，近三个月新房成交面积同比下滑45.63%，项目历次开盘去化率均低于11% |
| 区域价值 | 7.10 | 第6名 | 地段能级与商业兑现双强，但教育、生态、医疗高阶资源支撑不足，制约长期资产升值动能 |
| 医疗配套 | 7.5 | 第4名 | 3公里内覆盖九龙坡区中医院（三甲）、重医附一院等优质资源，医疗资源密度优于融汇半岛克拉公馆（第11名）、华宇春江明月（第9名） |
| 市场口碑 | 8.87 | 第1名 | 项目口碑（9.1分）、物业口碑（9.1分）均为11盘最高分，开发商口碑（8.4分）列第4名，三重口碑护城河稳固 |
| 教育资源 | 6.6 | 第6名 | 覆盖谢家湾小学、高新区第一实验小学等区重点校，但未明确对口省重点或名校分校，学区属性弱于荣安九龙壹号（第3名）、信达九珑郡（第5名） |
| 生活配套 | 8.4 | 第1名 | 商业配套评价8.4分，位列11盘第1名；紧邻万象城、西城天街双核心商圈，生活便利性无可争议领跑片区 |
| 社区配套 | 8.3 | 第1名 | 社区配套评价8.3分，位列11盘第1名；斥资近2亿元打造白玉兰会所、恒温泳池、私宴厅及下沉式园林，功能覆盖全龄段 |
好房综合测评亮点概要
| 优势维度 | 得分 | 排名 | 亮点描述 |
|---|---|---|---|
| 生活配套 | 8.4 | 第1名 | 杨家坪+万象城双商圈环伺，3公里内覆盖超20个大型商业体，生活便利性为11盘之首 |
| 社区配套 | 8.3 | 第1名 | 白玉兰会所、恒温泳池、全龄活动空间构成高标社区服务体系，硬件投入强度与完成度领先同组 |
| 车位比 | 9.4 | 第1名 | 1:1.63车位配比，显著高于改善盘常规标准（1:1.2），远超信达九珑郡（1:1.01）、新天泽江上雲境（1:1.0）等竞品 |
| 项目口碑 | 9.1 | 第1名 | 依托“天系”产品标准与实景兑现能力，业主满意度持续领先，为11盘中最高分 |
| 物业口碑 | 9.1 | 第1名 | 新希望物业服务集团构建“1+4+4绿色生活服务体系”，智能化管理与圈层运营并重，质价感知稳定 |
| 价格合理性 | 9.05 | 第1名 | 官方指导价16393元/m²与公允建议价16452元/m²高度吻合，定价偏差率仅0.36%，为11盘中最合理者 |
1. 项目价值：7.26/10 杨家坪核心区罕见的“高配实用型”社区范本
新希望D10天际以小高层与高层为主的产品形态，在杨家坪成熟城区中实现了土地效率与居住品质的务实平衡。项目规划总户数1184户，社区规模评价7.8分，位列第6名；容积率2.9，属改善类产品合理区间，但容积率评价仅5.88分，排第6名，低于半山悦景（2.0）、见山台（2.08）等低密标杆；绿化率30%，虽达法定下限，但绿化率评价5.49分，排第9名，明显低于新天泽江上雲境（35%）、洺悦国际（35%）等竞品，亦未达改善盘40%的优秀基准，人均绿地稀缺、景观层次单薄，难以匹配其4.8–8.8元/㎡·月的高物业费标准。
项目得房率评价7.02分，排第5名，主力户型设计方正、采光良好，得房率处于区域中上水平；精装评价6.97分，排第5名，采用基础精装标准，满足功能需求但未引入TOTO、卡萨帝等一线品牌，与半山悦景（精装9.4分）存在代际差距；社区配套评价8.3分，位列11盘第1名，是项目最大差异化优势——斥资近2亿元打造白玉兰会所，含恒温泳池、私宴厅、下沉式园林及全龄活动空间，人车分流体系完善，社区功能丰富度与完成度全面领先同组。
优势维度解析
| 维度 | 得分 | 排名 | 解析 |
|---|---|---|---|
| 社区配套 | 8.3 | 第1名 | 11盘中唯一实现“会所+泳池+下沉园林”三维标配的项目，功能覆盖儿童、青年、长者全生命周期，实景兑现度高 |
| 车位比 | 9.4 | 第1名 | 1:1.63车位配比，为11盘最高值，远超信达九珑郡（1:1.01）、新天泽江上雲境（1:1.0）、荣安九龙壹号（1:1.25）等竞品 |
| 社区规模 | 7.8 | 第6名 | 1184户中等规模，兼顾管理效率与社区活力，优于见山台（189户）的小众化，亦规避了融汇半岛克拉公馆（千亩大盘）的管理冗余 |
| 得房率 | 7.0 | 第5名 | 户型设计注重全明通透与尺度感，得房率优于佳兆业滨江四季（6.2分）、春风与你（5.8分）等竞品，但弱于见山台（130%+） |
| 精装 | 7.0 | 第5名 | 基础精装交付，材料规格与品牌等级处于中等水平，满足功能需求但缺乏改善客群期待的细节质感与人性化设计 |
2. 区域价值：7.10/10 杨家坪核心的“成熟便利型”价值高地
新希望D10天际坐拥重庆主城最具烟火气与商业浓度的杨家坪核心板块，地段评价8.23分，位列11盘第2名，仅次于荣安九龙壹号（8.59分）；商业配套评价8.4分，高居11盘第1名，万象城、西城天街、壹街等五大综合体环伺，生活便利性无可争议；交通评价6.92分，排第6名，步行至轨道2号线杨家坪站约640米，临近在建18号线，公交线路密集，通达性优异；医疗配套评价7.52分，排第4名，3公里内覆盖九龙坡区中医院（三甲）、重医附一院等优质资源，医疗密度优于华宇春江明月（第9名）、融汇半岛克拉公馆（第11名）。
但区域短板同样清晰：教育评价6.6分，排第6名，虽覆盖谢家湾小学等区重点校，但未明确对口省重点或名校分校，学区确定性弱于荣安九龙壹号（覆盖谢家湾学校）、信达九珑郡（教育配套信息尚不明确但规划预留充分）；生态评价5.2分，排第11名，为11盘最低分，缺乏大型公园或滨水景观，城市界面更新中但自然生态资源匮乏；产业评价6.9分，排第5名，受益于九龙坡“248X”现代制造业集群，但产业能级与就业岗位密度仍弱于渝中、江北等主核区域。
优势维度解析
| 维度 | 得分 | 排名 | 解析 |
|---|---|---|---|
| 商业配套 | 8.4 | 第1名 | 万象城等高能级商业体步行可达，3公里内商业体量与业态丰富度为11盘之首，构成不可复制的城市生活基底 |
| 地段 | 8.2 | 第2名 | 杨家坪核心辐射区，城市界面成熟、公共服务体系完善、更新节奏明确，地段能级稳居九龙坡第一梯队 |
| 医疗配套 | 7.5 | 第4名 | 三甲医院资源密度显著高于大渡口、巴南等外围板块，就医响应效率与可选范围具备较强保障 |
| 交通便利 | 6.9 | 第6名 | 双轨交汇+公交密集，通勤便捷性优于华宇春江明月（第10名）、融汇半岛克拉公馆（第11名）等依赖公交接驳项目 |
3. 市场口碑：8.87/10 11盘中唯一的“双9分”口碑王者
新希望D10天际市场口碑综合得分8.87分，为11个竞品项目中最高分，其中项目口碑9.1分、物业口碑9.1分均位列第1名，开发商口碑8.41分位列第4名。项目依托新希望集团世界500强背景与连续多年“三道红线”绿档的稳健财务表现，交付保障能力强；D10天系作为全国十大顶级豪宅产品系，择址杨家坪核心，打造低密舒适社区，户型通透、得房率高，并配置高端会所与人车分流体系；自持物业构建“1+4+4绿色生活服务体系”，智能化管理与全龄段圈层运营并重，业主满意度持续领先区域同类项目。
相较之下，半山悦景虽以9.75分位列物业口碑第1名，但项目口碑为9.1分（并列第1名），开发商口碑9.75分（第1名），整体口碑结构均衡；而新希望D10天际则以项目与物业双9.1分形成独特优势，尤其在服务感知稳定性、社区文化营造活跃度方面获得业主高频正向反馈。需注意的是，物业费4.8–8.8元/㎡·月处于区域高位，对部分改善家庭构成一定长期持有成本压力；部分楼栋临近主干道存在噪音干扰风险，居住静谧性有所削弱。
优势维度解析
| 维度 | 得分 | 排名 | 解析 |
|---|---|---|---|
| 项目口碑 | 9.1 | 第1名 | 产品力兑现度获市场高度认可，户型、配套、圈层氛围三大要素形成强共鸣，为11盘中唯一与半山悦景并列第1名者 |
| 物业口碑 | 9.1 | 第1名 | 新希望物业服务集团提供全周期服务，AI安防、社群运营、定制化服务响应速度领先，质价匹配度获业主普遍认可 |
| 开发商口碑 | 8.4 | 第4名 | 世界500强背书+绿档财务+全国天系操盘经验，交付信用优于佳兆业滨江四季（6.69分）、春风与你（6.62分）等竞品 |
4. 市场表现：6.39/10 高定价与低去化之间的结构性错配
新希望D10天际市场表现综合得分6.39分，排在11盘第6名，呈现典型的“一强两弱”格局：价格合理性评价9.05分，高居第1名，官方指导价16393元/m²与公允建议价16452元/m²高度吻合，定价偏差率仅0.36%；但销售情况评价6.04分，排第6名，近一年销售额排名全市第30位，多次开盘去化率不足11%；价值潜力评价4.07分，排第10名，为11盘倒数第二，区域新房去化周期长达24.1个月，近三个月新房成交面积同比下滑45.63%，项目自身物业费高达4.8–8.8元/㎡·月，在非高端定位下易削弱性价比感知，对口学区未明确为省重点或名校分校，教育资源缺乏突出亮点。
对比竞品，信达九珑郡（7.26分）、见山台（7.67分）、半山悦景（8.10分）等头部项目均以更强的品牌背书、更优的质价比或更高的稀缺性支撑起市场热度；而新希望D10天际的困境在于：其22000元/m²的建面均价显著高于区域实际成交水平（16393元/m²），导致客户对高溢价接受度有限，销售节奏与信心持续承压。尽管其在杨家坪核心地段、双轨交汇、高端会所等维度具备真实价值，但市场尚未完成从“物理价值”到“心理价格”的充分认知转化。
优势维度解析
| 维度 | 得分 | 排名 | 解析 |
|---|---|---|---|
| 价格合理性 | 9.1 | 第1名 | 定价策略科学严谨，指导价与市场公允价偏差极小，为11盘中定价最理性、最透明项目 |
| 销售情况 | 6.0 | 第6名 | 近一年销售额全市第30名，去化率长期低于11%，表现持平于春风与你（6.56分）、洺悦国际（7.15分）等竞品 |
| 价值潜力 | 4.1 | 第10名 | 区域库存高压（24.1个月去化周期）+项目自身学区/生态短板，导致资产保值预期偏弱，仅优于融汇半岛克拉公馆（5.93分） |
总结
新希望D10天际是一款聚焦重庆主城核心区改善需求的高配实用型住宅，其核心价值锚点在于“杨家坪+万象城”双商圈所构建的极致生活效率、“轨道2号线+在建18号线”所保障的高效通勤网络，以及“1:1.63车位比+白玉兰会所”所兑现的圈层品质承诺。项目在社区配套（第1名）、生活配套（第1名）、车位比（第1名）、项目口碑（第1名）、物业口碑（第1名）、价格合理性（第1名）六大维度全部登顶11盘榜首，展现出强大的局部竞争力与口碑号召力。然而，其绿化率（第9名）、生态（第11名）、价值潜力（第10名）等短板，叠加22000元/m²的高标定价与长期低于11%的去化率，揭示出高端定位与市场接受度之间的结构性错配。本项目最适合在主城核心就业、重视生活便利性、圈层认同感与社区服务品质的中高净值改善家庭；若购房者对学区、低密生态或总价敏感度极高，则需谨慎权衡其配套优势与长期持有成本及资源短板之间的平衡。
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