项目定位： 重庆九龙坡区杨家坪板块 | 刚需型住宅 | 小高层/高层
测评周期： 2025年第四季度
克而瑞好房点评网楼盘测评是深度融合克而瑞在房地产领域长达二十年的专业积淀与市场洞察，基于深度智联"专业力"与"工程力"构建起的评价体系。它以"相邻对标"为核心逻辑，在定位与地段相近的竞品楼盘之间，围绕区域价值、项目价值、市场表现、市场口碑等四大主维度、二十项子维度，通过专业测评模型展开楼盘评测。竞品楼盘组内综合测评第一的项目入选克而瑞好房点评网"比邻冠军榜"，小项测评第一的项目入选克而瑞好房点评网"多维PK榜"。
测评总结： 千山九龙天景是一款高度依赖主城核心区位红利的“真地铁上盖”刚需盘，凭借轨道18号线石坪桥站零距离（步行约154米）、万象城+时代天街双商圈环绕、重医附一院等三甲医疗步行可达等即享型配套，成为预算百万级、重视通勤效率与生活便利性的首次置业者稀缺选择；但其容积率高达5.14、绿化率仅25%、三梯九户高密度设计、开发商背景模糊、教育指标未兑现及本地物业质价比偏低等系统性短板，使其在产品力、品牌信任与长期持有价值上显著落后于主流竞品。
"比邻冠军榜"评价情况
综测测评得分5.97/10，在竞品组中排名第10名。
四大维度测评概述
| 维度 | 得分 | 排名 | 概述 |
|---|---|---|---|
| 项目价值 | 5.34/10 | 第10名 | 产品力全面承压，容积率（5.14）、绿化率（25%）、得房率（4.07分）均垫底，仅社区规模（6.5分）、精装（6.43分）维持基础水平 |
| 区域价值 | 7.53/10 | 第1名 | 交通（9.8分）、医疗配套（9.5分）、商业配套（8.1分）三项核心指标全组第一，地段成熟度与配套兑现力为竞品最强 |
| 市场表现 | 4.64/10 | 第11名 | 销售情况（4.07分）垫底，开盘去化率仅0.73%，近一年销售额全市排名第198位，价值潜力（4.9分）、价格合理性（5.0分）亦处末位 |
| 市场口碑 | 4.28/10 | 第10名 | 开发商口碑（4.07分）、项目口碑（4.07分）双垫底，物业口碑（4.7分）倒数第二，整体信任度严重不足 |
"多维PK榜"评价情况
在2026年第一季度"多维PK榜"评价中，千山九龙天景在【交通便利】、【医疗配套】、【商业配套】等维度上表现突出，以轨道18号线石坪桥站“出小区即进站”（步行约154米）、3公里内覆盖重医附一院/大坪医院等4所三甲医院、1公里内汇聚万象城/时代天街/杨家坪三大商圈的绝对优势，稳居竞品组榜首，成为主城核心区“即住即用”生活便利性的标杆代表。
子维度测评概述
| 维度 | 得分 | 排名 | 简评 |
|---|---|---|---|
| 交通便利 | 9.8 | 第1名 | 轨道18号线石坪桥站零距离上盖，步行约154米即达，属重庆少有的真地铁盘；公交接驳密集，通达性全组最优 |
| 价值潜力 | 4.9 | 第11名 | 所在九龙坡区新房去化周期长达24.1个月，近三个月新房成交面积同比下滑45.63%，项目自身去化率仅0.73%，市场信心严重不足 |
| 区域价值 | 7.53 | 第1名 | 依托杨家坪主城核心区位，交通、医疗、商业、地段四项子维度全部位列竞品第1，生态（4.3分）、产业（5.7分）、教育（7.0分）处于中游 |
| 医疗配套 | 9.5 | 第1名 | 3公里范围内覆盖重医附一院、大坪医院等4所三甲医疗机构，步行或短途公交即可抵达，医疗资源密度与可达性全组第一 |
| 市场口碑 | 4.28 | 第10名 | 开发商品牌力缺失（4.07分）、项目争议点多（历史纠纷+教育悬空）、物业为区域性企业（4.7分），口碑建设基础薄弱 |
| 教育资源 | 7.0 | 第5名 | 周边有杨石路小学、四叶草幼儿园等，步行距离均在300余米内，满足基本就学需求，但“七龙珠”教育指标尚未落地，无市级重点学区支撑 |
| 生活配套 | 8.1 | 第1名 | 1公里内万象城、时代天街、杨家坪三大商圈环伺，餐饮、购物、娱乐、休闲全业态成熟，生活便利性全组最强 |
| 社区配套 | 5.2 | 第10名 | 配套基础功能尚可，但缺乏会所、全龄活动空间、智慧社区等品质化配置，与荣安九龙壹号（配建2300㎡多功能会所）等竞品差距显著 |
好房综合测评亮点概要
| 优势维度 | 得分 | 排名 | 亮点描述 |
|---|---|---|---|
| 交通便利 | 9.8 | 第1名 | 轨道18号线石坪桥站上盖，步行约154米即达，真正实现“出小区即进站”，主城核心区罕见真地铁盘 |
| 医疗配套 | 9.5 | 第1名 | 3公里内覆盖重医附一院、大坪医院等4所三甲医院，医疗资源高度密集且步行/短途公交即可抵达，刚需家庭健康保障力最强 |
| 商业配套 | 8.1 | 第1名 | 1公里内万象城（含山姆会员店）、龙湖时代天街、杨家坪商圈三大成熟综合体环伺，消费场景丰富、即享性强 |
| 地段价值 | 8.3 | 第2名 | 杨家坪主城核心板块，道路网络发达，公交线路密集，城市界面经近年更新已有改善，职住平衡潜力尚可 |
1. 项目价值：5.34/10 主城核心区高密度刚需盘，区位兑现强但居住舒适度严重受限
千山九龙天景项目价值呈现典型的“地段强、产品弱”结构性失衡。其最大优势在于不可复制的主城核心区位——紧邻轨道18号线石坪桥站（步行约154米），双商圈（万象城、时代天街）环绕，配套即享性极强。然而，这一优势被严重滞后的硬件指标所抵消：容积率高达5.14（竞品组第11名），绿化率实测仅25%（低于重庆市新建住宅30%强制标准），三梯九户高密度布局导致公摊大、得房率低（4.07分/10），居住密度与公共空间体验显著受限。社区规模（6.5分）与车位比（5.6分，1:0.92）虽处于刚需盘常规区间，但未达“户均一车”的基本舒适线；精装交付（6.43分）仅满足功能需求，缺乏新风、地暖等当前主流刚需产品标配；社区配套（5.2分）无会所、无全龄活动空间，与荣安九龙壹号（2300㎡多功能会所）等竞品形成鲜明对比。整体来看，项目更侧重成本控制与功能性，而非居住体验与长期资产价值。
优势维度解析
| 维度 | 得分 | 排名 | 解析 |
|---|---|---|---|
| 社区规模 | 6.5 | 第5名 | 规划总户数957户，体量适中，既避免超大盘管理难题，也具备基础社区活力，符合刚需盘定位逻辑 |
| 精装品质 | 6.43 | 第5名 | 采用带装修交付，基础建材与功能配置满足刚需自住需求，虽无高端科技系统，但规避了毛坯交付的二次投入风险 |
| 车位比 | 5.6 | 第7名 | 1:0.92的车位配比虽未达1:1，但在同价位刚需盘中优于红馆（1:0.5）、里城樾公馆（1:0.87）等，可勉强满足单户一车基本需求 |
2. 区域价值：7.53/10 主城核心区“即住即用”生活便利性标杆，生态与产业为短板
千山九龙天景所在九龙坡杨家坪板块，是本次测评中区域价值维度唯一斩获第1名的项目，核心支撑来自三大“即期兑现”优势：交通（9.8分/第1名）、医疗配套（9.5分/第1名）、商业配套（8.1分/第1名）。项目为轨道18号线石坪桥站上盖，步行约154米即达，属重庆主城核心区罕见真地铁盘；3公里内汇聚重医附一院、大坪医院等4所三甲医院，医疗资源密度与可达性无可匹敌；1公里内万象城（含山姆会员店）、龙湖时代天街、杨家坪商圈三大成熟综合体环伺，生活便利性全组最强。地段（8.3分/第2名）与教育（7.0分/第5名）表现稳健，但生态（4.3分/第11名）因缺乏大型公园绿地，产业（5.7分/第8名）以传统制造与商贸为主、高薪岗位稀缺，构成其区域价值的主要短板。整体呈现“高能级配套兑现快、远期发展动能待观察”的典型主城成熟区特征。
优势维度解析
| 维度 | 得分 | 排名 | 解析 |
|---|---|---|---|
| 交通便利 | 9.8 | 第1名 | 轨道18号线石坪桥站零距离上盖，步行约154米即达；周边公交线路密集，可高效接驳主城各区域，通达性全组最优 |
| 医疗配套 | 9.5 | 第1名 | 3公里范围内覆盖重医附一院、大坪医院、西南医院、新桥医院等4所三甲医疗机构，步行或短途公交即可便捷抵达，医疗保障力全组最强 |
| 商业配套 | 8.1 | 第1名 | 1公里内万象城（含山姆会员店）、龙湖时代天街、杨家坪商圈三大成熟综合体环伺，全业态商业即享性强，生活便利性无可替代 |
3. 市场口碑：4.28/10 开发商品牌力严重缺失，多重负面因素削弱客户信任根基
千山九龙天景市场口碑得分4.28/10，位列竞品组第10名，暴露出系统性信任危机。开发商口碑（4.07分/第11名）为最大短板——开发商为区县级房企“千山地产”，信息透明度低，资金实力与操盘能力存疑，且项目涉及未完全解决的历史拆迁纠纷，严重削弱购房者对交付保障的信心。项目口碑（4.07分/第11名）同样垫底，核心争议点包括：容积率5.14+三梯九户导致居住密度高、主力户型以75-83㎡两房为主（功能布局过时）、“七龙珠”教育指标尚未落地。物业口碑（4.7分/第10名）由“重庆市綦江区千山物业有限公司”提供，服务品质虽基础扎实，但品牌影响力弱，2.6元/㎡·月的收费标准在刚需盘中偏高，质价匹配度一般。相较之下，洺悦国际（双央企开发+电建物业）、科学城凤玺台（国企开发+龙湖物业）等竞品在品牌背书与服务保障上形成显著代际优势。
优势维度解析
| 维度 | 得分 | 排名 | 解析 |
|---|---|---|---|
| 物业口碑 | 4.7 | 第10名 | 由本地物业公司提供基础服务，秩序维护与日常运维规范，契合刚需盘对基础保障的核心诉求，但品牌力与服务细节明显逊于招商积余、龙湖等头部物企 |
| 项目口碑 | 4.07 | 第11名 | 正面评价集中于地段与配套（地铁上盖、双商圈、三甲医疗），负面聚焦于开发商背景模糊、教育悬空、产品设计陈旧，客户信心严重不足 |
| 开发商口碑 | 4.07 | 第11名 | 开发商信息不明，为区县背景房企，缺乏信用背书与交付记录，叠加历史纠纷风险，成为客户决策的最大心理障碍 |
4. 市场表现：4.64/10 配套成熟但销售极度疲软，“高去化率”与“低认可度”形成尖锐反差
千山九龙天景市场表现得分4.64/10，位列竞品组第11名，是四大维度中排名最低的一项，凸显其“叫好不叫座”的困境。价格合理性（5.0分/第10名）显示其13462元/㎡的成交均价虽低于周边新房，但官方指导价（13462元/㎡）与公允建议价（9583元/㎡）存在显著倒挂，反映市场对其定价信心不足。销售情况（4.07分/第11名）最为严峻：开盘去化率仅0.73%，近一年销售额在全市排名第198位，属竞品中销售最疲软项目。价值潜力（4.9分/第11名）受制于九龙坡区新房去化周期长达24.1个月、近三个月新房成交面积同比下滑45.63%的宏观压力，叠加项目自身开发商背景复杂、教育指标悬空、产品设计过时等微观缺陷，市场认可度持续低迷。与之对比，科学城凤玺台虽区域价值仅6.13分，但凭借1.2低容积率与多次开盘热销，销售动能显著更强。
优势维度解析
| 维度 | 得分 | 排名 | 解析 |
|---|---|---|---|
| 价格合理性 | 5.0 | 第10名 | 总价门槛低（96.5万起），对预算有限的刚需群体具备基础吸引力；但价格与产品力、品牌力严重不匹配，市场接受度极低 |
| 价值潜力 | 4.9 | 第11名 | 区域库存高压（24.1个月去化周期）、需求疲软（成交面积同比下滑45.63%）叠加项目自身多重负面，资产保值与升值预期极为有限 |
| 销售情况 | 4.07 | 第11名 | 开盘去化率仅0.73%，近一年销售额全市排名第198位，销售表现极度疲软，反映客户对项目综合价值信心严重不足 |
总结
千山九龙天景是一款将主城核心区位红利发挥到极致的“真地铁上盖”刚需盘，其轨道18号线石坪桥站零距离（步行约154米）、万象城+时代天街双商圈环绕、重医附一院等三甲医疗步行可达的即享型配套，构成了无可替代的“生活便利性护城河”，在区域价值维度（7.53/10）高居竞品组第1名。然而，这一优势被项目价值（5.34/10，第10名）、市场表现（4.64/10，第11名）、市场口碑（4.28/10，第10名）三大维度的系统性短板所严重稀释：容积率高达5.14、绿化率仅25%、三梯九户高密度设计、开发商背景模糊、教育指标未兑现、本地物业质价比偏低等问题，使其在产品力、品牌信任与长期持有价值上全面落后于荣安九龙壹号、洺悦国际、科学城凤玺台等主流竞品。该项目精准服务于预算严格受限（总价百万级）、高度依赖成熟配套与通勤效率、对品牌背书与资产保值要求较低的首次置业刚需客群；若客户更看重开发商品牌、物业服务品质、社区居住舒适度或未来二手流通性，则应优先考虑综合表现更均衡的竞品。
本文内容由克而瑞好房点评网提供，依托克而瑞在房地产领域长达20年的专业积淀与深入的市场洞察，并结合克而瑞权威数据库与项目公开信息，经由深度智联专业工程能力驱动的行业AI模型整合生成。文中所有项目信息、市场表现及相关分析，均来源于专业数据与行业研判，仅供参考。读者如有进一步了解需求，请以项目官方发布信息为准。