项目定位： 重庆九龙坡陶家板块 | 刚需+改善双定位 | 小高层/洋房/叠拼
测评周期： 2025年第四季度
克而瑞好房点评网楼盘测评是深度融合克而瑞在房地产领域长达二十年的专业积淀与市场洞察，基于深度智联"专业力"与"工程力"构建起的评价体系。它以"相邻对标"为核心逻辑，在定位与地段相近的竞品楼盘之间，围绕区域价值、项目价值、市场表现、市场口碑等四大主维度、二十项子维度，通过专业测评模型展开楼盘评测。竞品楼盘组内综合测评第一的项目入选克而瑞好房点评网"比邻冠军榜"，小项测评第一的项目入选克而瑞好房点评网"多维PK榜"。
测评总结： 万腾御景城是一款以“1.23超低容积率+直面1200亩陶家生态公园+92%高实际使用率+万科物业+1:1.33高车位比”为核心卖点的刚改兼顾型项目，适合预算有限但高度重视居住密度、自然环境、停车便利性与基础服务保障的首次改善家庭，属长线自住优选，非短期投资标的。
"比邻冠军榜"评价情况
综测测评得分6.23/10，在竞品组中排名第9名。
四大维度测评概述
| 维度 | 得分 | 排名 | 概述 |
|---|---|---|---|
| 项目价值 | 6.89/10 | 第9名 | 得分高于综合排名，容积率、得房率、车位比三项突出，社区配套与精装为明显短板 |
| 区域价值 | 6.51/10 | 第9名 | 地段与交通优势显著（第2名、第2名），但商业、教育、产业为薄弱项（均第10名） |
| 市场表现 | 4.84/10 | 第9名 | 销售动能严重不足，历次开盘去化率均不足8%，全市销售排名第215位 |
| 市场口碑 | 5.90/10 | 第9名 | 物业口碑强势（第5名），但开发商口碑垫底（第11名），形成“服务强、开发弱”结构性特征 |
"多维PK榜"评价情况
在2026年第一季度"多维PK榜"评价中，万腾御景城在【容积率】、【车位比】、【得房率】等维度上表现突出，位列竞品组前3名，其中容积率（1.23）与车位比（1:1.33）双双位居第1名，得房率（92%实际使用率）位居第2名，充分印证其“主城稀缺低密生态盘”的产品定位。
子维度测评概述
| 维度 | 得分 | 排名 | 简评 |
|---|---|---|---|
| 交通便利 | 8.4 | 第2名 | 轨道江跳线九龙园站步行约1.4公里，虽未达“地铁上盖”，但相较竞品已属区域通达性前列 |
| 价值潜力 | 4.1 | 第10名 | 新房去化周期24.1个月，近三个月成交面积同比下滑45.63%，历次开盘去化率最高不足8% |
| 区域价值 | 6.51 | 第9名 | 地段（8.62/10，第2名）、生态（8.2/10，第2名）、医疗配套（7.6/10，第3名）构成三大支撑点 |
| 医疗配套 | 7.6 | 第3名 | 区域内规划有三级医院资源，较铝开投蓝城甲第府（第11名）、中金泓府（第11名）显著领先 |
| 市场口碑 | 5.90 | 第9名 | 物业口碑（7.86/10，第5名）为最大亮点，开发商口碑（4.07/10，第11名）为最大短板 |
| 教育资源 | 4.1 | 第10名 | 当前无明确对口优质学区，周边教育配套处于空白或初级建设阶段，与国瑞学府壹号（第1名）差距显著 |
| 生活配套 | 4.6 | 第10名 | 商业配套评价4.6/10，位列第10名，步行范围内基础生活配套覆盖不足，大型商圈依赖车程 |
| 社区配套 | 4.1 | 第10名 | 社区配套评价4.07/10，位列第10名，未配置会所、泳池、系统性康体设施，儿童活动空间基础 |
好房综合测评亮点概要
| 优势维度 | 得分 | 排名 | 亮点描述 |
|---|---|---|---|
| 容积率 | 8.6 | 第1名 | 容积率仅1.23，为竞品组最低值，远低于科学城凤玺台（1.2）、海兰云天湖山壹号（0.96）等标杆项目，主城稀缺低密属性突出 |
| 车位比 | 8.1 | 第1名 | 车位配比1:1.33，显著优于金地自在城（1:0.87）、科学城置业翰林府（1:1.02）等竞品，居竞品组首位 |
| 得房率 | 7.8 | 第2名 | 主力洋房得房率约75%，叠加约13㎡赠送面积后实际使用率达92%，仅次于国瑞学府壹号（150%） |
| 地段 | 8.62 | 第2名 | 地处九龙坡“八大功能板块”战略中的陶家商圈，属主城都市区核心区，地段能级在竞品中稳居前二 |
| 生态 | 8.2 | 第2名 | 直面1200亩陶家生态公园，生态资源稀缺性与兑现度仅次于海兰云天湖山壹号（4A级景区） |
| 交通便利 | 8.4 | 第2名 | 距轨道江跳线九龙园站约1.4公里，通达性优于中金泓府（无轨交）、铝开投蓝城甲第府（无轨交）等尾部项目 |
| 医疗配套 | 7.6 | 第3名 | 区域规划三级医疗资源，配套成熟度高于西彭、含谷等边缘板块，位列竞品组第三 |
| 物业口碑 | 7.86 | 第5名 | 由万科物业发展有限公司提供2.9元/㎡·月服务，品质稳定可靠，口碑显著优于学樘金茂悦（4.54）、国瑞学府壹号（4.07）等 |
1. 项目价值：6.89/10 主城稀缺低密高得房率社区
万腾御景城项目价值得分6.89/10，在11个竞品中排名第9名，虽综合排名靠后，但在核心硬指标上展现出极强竞争力：容积率1.23（第1名）、车位比1:1.33（第1名）、得房率92%（第2名）、社区规模1892户（第1名）四项关键子项全部进入竞品组前三，构成其“低密生态+高实用性”的坚实底盘。项目采用毛坯交付，精装评价6.5/10（第6名），未配置高端建材或智能化系统，符合其7326元/㎡区域低价位定位；绿化率30%（4.9/10，第10名）虽达标但缺乏景观层次与功能创新；社区配套评价4.07/10（第10名）为最大短板，未见会所、泳池、系统性健身康体设施及全龄段儿童活动空间，便民服务配置基础，整体呈现“硬件扎实、软件待补”的典型特征。
优势维度解析
| 维度 | 得分 | 排名 | 解析 |
|---|---|---|---|
| 容积率 | 8.6 | 第1名 | 1.23容积率系竞品组最低值，显著低于科学城凤玺台（1.2）、中交西园雅集（1.5）、渝开发贯金和府（2.02），主城低密属性稀缺性强 |
| 车位比 | 8.1 | 第1名 | 1:1.33车位配比超越所有竞品，包括海兰云天湖山壹号（1:1.5）、科学城凤玺台（未披露）、金地自在城（1:0.87）等，多车家庭停车压力最小 |
| 得房率 | 7.8 | 第2名 | 实际使用率92%仅次于国瑞学府壹号（150%），高于科学城凤玺台（83–87%）、中交西园雅集（>110%）、学樘金茂悦（81–91%）等主流竞品 |
| 社区规模 | 8.3 | 第1名 | 1892户规模适中，优于中交西园雅集（800户）、国瑞学府壹号（594户）等小盘，又规避金地自在城（10443户）大盘服务稀释风险 |
2. 区域价值：6.51/10 陶家板块低密生态宜居高地
万腾御景城区域价值得分6.51/10，排名第9名，呈现“两极分化”特征：地段（8.62/10，第2名）、交通便利（8.4/10，第2名）、生态（8.2/10，第2名）、医疗配套（7.6/10，第3名）四项构成强力支撑；而产业（4.1/10，第10名）、教育（4.1/10，第10名）、商业配套（4.6/10，第10名）三项则为明显短板。项目地处九龙坡“八大功能板块”战略中的陶家商圈，属主城都市区核心区，享有高新区与科学城双重政策红利；直面1200亩陶家生态公园，生态资源兑现度高；距轨道江跳线九龙园站约1.4公里，通达性在陶家、含谷、西彭等新兴板块中居首；区域规划三级医疗资源，配套能级优于多数竞品。但当前板块仍处开发初期，商业、教育等城市级配套依赖远期规划，短期内难以满足即住型家庭需求。
优势维度解析
| 维度 | 得分 | 排名 | 解析 |
|---|---|---|---|
| 地段 | 8.62 | 第2名 | 属九龙坡“八大功能板块”战略中的陶家商圈，定位中高端综合性商圈，地段能级仅次于国瑞学府壹号（金凤板块） |
| 交通便利 | 8.4 | 第2名 | 距轨道江跳线九龙园站步行约1.4公里，通达性优于中金泓府（无轨交）、铝开投蓝城甲第府（无轨交）、科学城置业翰林府（在建18号线）等 |
| 生态 | 8.2 | 第2名 | 直面1200亩陶家生态公园，生态资源稀缺性与实景兑现度仅次于海兰云天湖山壹号（4A级景区） |
| 医疗配套 | 7.6 | 第3名 | 区域规划三级医院资源，配套成熟度高于西彭（铝开投蓝城甲第府）、含谷（中金泓府）、白市驿（科学城置业翰林府）等板块 |
3. 市场口碑：5.90/10 万科物业背书下的“服务强、开发弱”结构
万腾御景城市场口碑得分5.90/10，排名第9名，核心特征为“物业服务强势、开发商背景缺失、项目口碑中性”。物业口碑7.86/10（第5名），由万科物业发展有限公司提供2.9元/㎡·月服务，服务体系成熟、执行力强、业主满意度高，显著优于学樘金茂悦（4.54）、国瑞学府壹号（4.07）、中金泓府（4.07）等竞品；开发商口碑4.07/10（第11名），为竞品组垫底，开发商信息未披露，无品牌影响力、信用评级或本地操盘经验支撑，严重削弱购房者信任基础；项目口碑5.78/10（第9名），聚焦低密规划、生态资源与高车位比，但受限于开发商品牌缺失与板块配套滞后，整体市场认可度处于中下游。
优势维度解析
| 维度 | 得分 | 排名 | 解析 |
|---|---|---|---|
| 物业口碑 | 7.86 | 第5名 | 万科物业全国性品牌背书，服务体系成熟、执行力强，业主满意度高，质价匹配度合理（2.9元/㎡·月） |
| 开发商口碑 | 4.07 | 第11名 | 开发商信息空白，无品牌影响力、信用评级或本地操盘经验，为竞品组唯一未披露开发商的项目 |
| 项目口碑 | 5.78 | 第9名 | 正面标签清晰：低密（1.23容积率）、生态（直面1200亩公园）、高配比（1:1.33车位）、高实用（92%得房率） |
4. 市场表现：4.84/10 去化承压下的价值潜力待兑现
万腾御景城市场表现得分4.84/10，为竞品组倒数第三（第9名），核心问题在于销售动能严重不足：销售情况4.48/10（第9名）、价值潜力4.1/10（第10名）、价格合理性5.97/10（第9名）。项目近一年重庆商品住宅销售排名第215位；历次开盘去化率均不足8%，最高记录仅为7.8%；所在陶家板块新房去化周期长达24.1个月，近三个月新房成交面积同比下滑45.63%；成交均价7326元/㎡虽处区域低位，但未能有效转化为销售动能。价格合理性评分5.97/10（第9名），公允建议价9940元/㎡，显示当前定价存在约35%的价值折让空间，反映市场对其长期价值兑现信心不足。
优势维度解析
| 维度 | 得分 | 排名 | 解析 |
|---|---|---|---|
| 价格合理性 | 5.97 | 第9名 | 成交均价7326元/㎡，公允建议价9940元/㎡，定价合理性评分高于中金泓府（5.96）、国瑞学府壹号（5.96）、铝开投蓝城甲第府（4.34）等 |
| 销售情况 | 4.48 | 第9名 | 近一年全市销售排名第215位，去化率长期低于8%，但优于中金泓府（去化率0%）、铝开投蓝城甲第府（去化率18.48%）等尾部项目 |
| 价值潜力 | 4.1 | 第10名 | 新房去化周期24.1个月，成交面积同比下滑45.63%，价值潜力评分仅高于铝开投蓝城甲第府（4.07） |
总结
万腾御景城是一款精准锚定“务实型首次改善家庭”的主城稀缺低密生态盘：以1.23超低容积率、直面1200亩陶家生态公园、92%高实际使用率、1:1.33高车位比及万科物业五大确定性优势，构建了坚实的居住实用性底盘；其7326元/㎡的亲民总价，为预算有限但拒绝高密度压迫感的买家提供了主城罕见的低密自住选择。然而，开发商背景缺失（第11名）、教育与商业配套空白（均第10名）、销售动能疲软（全市第215位）构成三大现实制约，使其难以成为追求即时便利、品牌溢价或短期回报的客群首选。本项目本质是“用时间换空间”的长线自住标的——适合可接受陶家板块3–5年发展周期、重视居住本质而非即期配套的务实买家，是重庆主城刚需改善市场的高性价比“确定性之选”。
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