项目定位： 重庆巴南李家沱板块 | 刚需与改善兼顾型社区 | 小高层/洋房/叠拼复合建筑类型
测评周期： 2025年第四季度
克而瑞好房点评网楼盘测评是深度融合克而瑞在房地产领域长达二十年的专业积淀与市场洞察，基于深度智联"专业力"与"工程力"构建起的评价体系。它以"相邻对标"为核心逻辑，在定位与地段相近的竞品楼盘之间，围绕区域价值、项目价值、市场表现、市场口碑等四大主维度、二十项子维度，通过专业测评模型展开楼盘评测。竞品楼盘组内综合测评第一的项目入选克而瑞好房点评网"比邻冠军榜"，小项测评第一的项目入选克而瑞好房点评网"多维PK榜"。
测评总结： 合谊理想城是一款以“高得房率+高车位比+低容积率”为硬核支撑的刚改务实型产品，精准匹配预算有限但重视居住功能效率的家庭客群，适合本地首置及首次改善型购房者。
"比邻冠军榜"评价情况
综测测评得分6.89/10，在竞品组中排名第5名。
四大维度测评概述
| 维度 | 得分 | 排名 | 概述 |
|---|---|---|---|
| 项目价值 | 8.20/10 | 第1名 | 得房率、车位比、社区规模、社区配套四项指标全组第一，项目价值维度领跑全部11个竞品 |
| 区域价值 | 6.51/10 | 第5名 | 生态与商业配套表现突出，但交通、教育、医疗短板明显，整体处于中游梯队 |
| 市场表现 | 6.46/10 | 第5名 | 价格合理性评分高达9.05分（第3名），但销售情况仅5.74分（第8名），价值潜力仅4.59分（第10名） |
| 市场口碑 | 5.36/10 | 第5名 | 开发商口碑6.04分（第9名），物业口碑4.59分（第10名），项目口碑5.46分（第6名） |
"多维PK榜"评价情况
在2026年第一季度"多维PK榜"评价中，合谊理想城在【得房率】、【车位比】、【社区规模】、【社区配套】等维度上表现突出，以洋房实得率81%、叠拼赠送空间可观、1:1.39车位比、3988户适中体量及滨江商业配置，成为同价位竞品中居住实用性最强的标杆项目。
子维度测评概述
| 维度 | 得分 | 排名 | 简评 |
|---|---|---|---|
| 交通便利 | 5.5/10 | 第8名 | 距离已运营地铁站需公交接驳，轨交覆盖弱于康田栖樾（第2名）、中交锦悦（第3名） |
| 价值潜力 | 4.59/10 | 第10名 | 区域新房去化周期长达49.3个月，近三个月成交面积同比骤降63.63%，市场活跃度垫底 |
| 区域价值 | 6.51/10 | 第5名 | 商业配套8.08分（第2名）、生态8.4分（第1名），但交通5.5分（第8名）、教育5.6分（第7名）、医疗4.7分（第10名）拖累整体 |
| 医疗配套 | 4.7/10 | 第10名 | 3公里内无三甲医院，仅依赖二级医疗资源，显著弱于中交锦悦（第2名）、玺樾九里（第3名） |
| 市场口碑 | 5.36/10 | 第5名 | 开发商口碑6.04分（第9名），物业口碑4.59分（第10名），项目口碑5.46分（第6名） |
| 教育资源 | 5.6/10 | 第7名 | 以普通公立学校为主，缺乏市级名校资源，弱于康田栖樾（第2名）、中交锦悦（第3名） |
| 生活配套 | 8.08/10 | 第2名 | 紧邻巴南万达广场、永辉超市及多个生鲜市场，基础生活保障完善，仅次于中交锦悦（8.67分/第1名） |
| 社区配套 | 9.53/10 | 第1名 | 配建儿童游乐设施、健身器材、运动场地及滨江商业，基础配套完备度全组最高 |
好房综合测评亮点概要
| 优势维度 | 得分 | 排名 | 亮点描述 |
|---|---|---|---|
| 得房率 | 9.75 | 第1名 | 洋房套内104.5㎡对应建面129㎡，实得率达81%；叠拼产品实得面积约400㎡，赠送空间可观 |
| 车位比 | 9.75 | 第1名 | 1:1.39车位配比，显著优于刚需盘普遍1:1.0–1:1.2水平，充分满足多车家庭需求 |
| 社区规模 | 9.75 | 第1名 | 总户数3988户，体量适中，兼顾管理效率与社区活力，产品涵盖小高层、洋房及叠拼 |
| 社区配套 | 9.53 | 第1名 | 配建儿童游乐设施、健身器材、运动场地及滨江商业，基础服务覆盖全面 |
| 商业配套 | 8.08 | 第2名 | 依托巴南万达广场、永辉超市及多个生鲜市场，3公里内基础生活配套成熟 |
| 生态 | 8.4 | 第1名 | 绿化率37%，坐拥巴滨路一线江景资源，生态基底优于区域均值 |
1. 项目价值：8.20/10 刚改客群的“居住功能天花板”
合谊理想城在项目价值维度以8.20分位列11个竞品第1名，是其最核心竞争力所在。项目容积率仅1.64，绿化率达37%，居住密度显著低于区域平均水平；车位比高达1:1.39，远超改善盘1:1.2基准线；总户数3988户，体量适中便于精细化管理；产品形态涵盖小高层、洋房及叠拼，满足从刚需上车到品质改善的全周期需求。尤为突出的是得房率表现——洋房实得率高达81%，叠拼产品赠送空间可观，极大提升空间使用效率。社区内部配建儿童游乐设施、健身器材及运动场地，基础配套完备度居全组首位。尽管精装为毛坯交付（4.16分/第10名），与其改善定位存在落差，但其在功能性维度的扎实布局，已形成难以复制的“低密实用主义”护城河。
优势维度解析
| 维度 | 得分 | 排名 | 解析 |
|---|---|---|---|
| 得房率 | 9.75 | 第1名 | 洋房套内104.5㎡对应建面129㎡，实得率81%；叠拼产品实得面积约400㎡，赠送空间显著优于华宇锦绣玺岸（78%–83%区间）、金地格林春岸（约85%）等竞品 |
| 车位比 | 9.75 | 第1名 | 1:1.39配比，超越中建滨江星城（1:1.12）、华宇锦绣玺岸（1:1.26）、爱情天宸万象（1:1.09）等全部竞品，属全组最高 |
| 社区规模 | 9.75 | 第1名 | 3988户体量，优于合谊花溪湾（828户）、爱情天宸万象（1231户）、重庆西岸（1626户），又低于中建滨江星城（3986户）、玺樾九里（3993户），实现规模与品质平衡 |
| 社区配套 | 9.53 | 第1名 | 配建儿童游乐设施、健身器材、运动场地及滨江商业，基础服务覆盖全面，优于中建滨江星城（9.5分/第2名）、康田栖樾（9.2分/第3名） |
2. 区域价值：6.51/10 生态与商业双优，但交通教育医疗成硬伤
合谊理想城区域价值得分为6.51分，排名第5名，呈现典型的“长板极长、短板极短”特征。其生态维度以8.4分高居第1名——37%绿化率叠加巴滨路一线江景资源，生态基底为全组最优；商业配套以8.08分位列第2名，紧邻巴南万达广场、永辉超市及多个生鲜市场，基础生活保障能力突出。但交通（5.5分/第8名）、教育（5.6分/第7名）、医疗（4.7分/第10名）三大维度严重拖累整体表现：项目距离已运营地铁站需公交接驳，3公里内无三甲医院，教育资源以普通公立学校为主，缺乏市级名校支撑。相较之下，中交锦悦（8.67分/第1名）与康田栖樾（7.25分/第2名）凭借步行可达地铁站、万达商圈及三甲医院等确定性配套，区域价值兑现度更高。
优势维度解析
| 维度 | 得分 | 排名 | 解析 |
|---|---|---|---|
| 生态 | 8.4 | 第1名 | 绿化率37%，坐拥巴滨路一线江景资源，生态基底优于中建滨江星城（35%）、华宇锦绣玺岸（30%）等全部竞品 |
| 商业配套 | 8.08 | 第2名 | 依托巴南万达广场、永辉超市及多个生鲜市场，基础生活配套成熟，仅次于中交锦悦（8.67分/第1名） |
| 地段 | 6.91 | 第5名 | 李家沱为市区成熟居住区，城市更新加速，18号线通车红利已兑现，但3公里内缺乏高能级商业与名校 |
3. 市场口碑：5.36/10 央企信用托底，但物业质价比与品牌认知度双低
合谊理想城市场口碑得分为5.36分，排名第5名，三大子项均处中下游：开发商口碑6.04分（第9名），物业口碑4.59分（第10名），项目口碑5.46分（第6名）。项目由鞍钢地产开发，具备AAA级央企信用背书，为交付提供基础保障；但鞍钢地产在重庆住宅开发领域缺乏标杆项目与市场深耕，本地认知度低，品牌号召力弱；物业由合谊置地发展有限公司提供，服务规范但缺乏特色，物业费2.6–3.3元/㎡·月属区域中高位，质价匹配度一般，业主感知性价比偏弱。相较而言，华宇锦绣玺岸（9.75分/第1名）、中建滨江星城（8.2分/第2名）凭借强品牌背书与优质物业服务，构筑了更坚实的口碑护城河。
优势维度解析
| 维度 | 得分 | 排名 | 解析 |
|---|---|---|---|
| 开发商口碑 | 6.04 | 第9名 | 鞍钢地产隶属AAA级信用鞍钢集团，央企背景提供交付保障，但本地市场影响力弱于中建壹品（9.75分/第1名）、华宇集团（7.49分/第4名） |
| 物业口碑 | 4.59 | 第10名 | 物业费2.6–3.3元/㎡·月属中高位，但服务内容未显著超越区域均值，质价比弱于华宇第一太平戴维斯（9.75分/第1名）、中建三局物业（8.2分/第2名） |
| 项目口碑 | 5.46 | 第6名 | 容积率1.64、绿化率37%、车位比1:1.39获正面评价，但品牌认知度低、去化平庸、价格竞争力不突出构成主要争议点 |
4. 市场表现：6.46/10 价格合理性亮眼，但销售持续性严重承压
合谊理想城市场表现得分为6.46分，排名第5名，呈现“一强两弱”格局：价格合理性9.05分（第3名），销售情况5.74分（第8名），价值潜力4.59分（第10名）。项目当前均价约10500元/m²（官方指导价7978元/m²），定价合理性评分居全组前列，反映其价格体系稳健、抗跌性强；但销售动能严重不足——近一年销售额排名全市第82位，多次开盘去化率低于10%，部分批次甚至出现零成交；价值潜力更以4.59分垫底全组，根源在于区域新房去化周期长达49.3个月，近三个月新房成交面积同比骤降63.63%，市场信心极度疲弱。相较之下，华宇锦绣玺岸（8.33分/第5名）、金地格林春岸（9.75分/第1名）虽同样面临区域压力，但凭借更强品牌力与产品力，维持了相对稳定的去化节奏。
优势维度解析
| 维度 | 得分 | 排名 | 解析 |
|---|---|---|---|
| 价格合理性 | 9.05 | 第3名 | 官方指导价7978元/m²，公允建议价11690元/m²，定价合理性评分高于华宇锦绣玺岸（8.33分）、中建滨江星城（7.98分） |
| 销售情况 | 5.74 | 第8名 | 近一年销售额排名全市第82位，多次开盘去化率低于10%，弱于中交锦悦（第5名）、融汇半岛克拉公馆（第6名） |
| 价值潜力 | 4.59 | 第10名 | 区域新房去化周期49.3个月，近三个月成交面积同比下滑63.63%，市场活跃度全组最低 |
总结
合谊理想城是一款以“居住实用性”为绝对核心的刚改务实型产品，其8.20分的项目价值得分（第1名）构筑了无可争议的竞争壁垒：洋房81%实得率、1:1.39车位比、3988户适中体量、37%绿化率及滨江商业配置，共同定义了同价位产品的功能天花板。它精准匹配预算有限但高度重视空间效率、停车便利与低密环境的本地首置及首次改善家庭。然而，其4.59分的价值潜力（第10名）、4.59分的物业口碑（第10名）及4.7分的医疗配套（第10名）等硬伤，也清晰划定了适用边界——若购房者将资产保值、品牌溢价、子女教育或高端医疗作为首要考量，则需审慎权衡替代选项。对于追求“所见即所得”的功能主义者而言，合谊理想城仍是李家沱板块最具确定性的务实之选。
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